Citat:
Ursprungligen postat av
vraalaak
En stilla undran en lördagsafton som denna:
Om vi antar att bostadspriser borde följa löneökningar och inflation över tid, hur kommer det då sig att de flerdubblades mellan perioden 2002-2022? Lönerna ökade, men inte alls i samma takt. Den enda förklaring jag i så fall skulle kunna hitta, är att bostäder fram tidigt 00-tal var hejdlöst underprissatta. Eller vad föranledde den branta prisstegringen mellan 2002-2022? Behovet att bo måste väl varit samma som tidigare? Och 90-talskrisens bopristapp var väl i mångt och mycket återhämtat kring millennieskiftet, varför teorin om att marknaden skulle varit "översåld" 2002 torde halta.
Själv är jag en proponent av teorin om att det är de låga räntornas förtjänst, i kombination med en hög invandring (som i sin tur kombinerats med en låg integration), vilket gjort allmännytta till ett icke-alternativ, samt gjort den mindre attraktiv (alltså utanförskapsområdena). Som lök på laxen även ett mycket lågt nybyggande av bostäder mellan ca 1991-2011 i kombination med att stora barnkullar kommit ut på marknaden (generation Y) medan boomer-generationen fortfarande varit kvar (inte färdiga för "hemmet" förrän typ nu och kommande decennium).
Det går att räkna hem delar av den prisuppgång vi haft fundamentalt med löneökningar, inflation etc, men en stor del tror jag är ren psykologi, spekulation och FOMO.
Det sagt, jag är helt på det klara med att det är naturligt att tillgångar ökar nominellt i pris (eller behåller sitt reala värde i en inflationsekonomi om man så vill) över tid, men den prispuckel som uppkommit de senaste 20 åren, motsvaras inte av den inflation som varit och därmed borde delar av den bestå av "luft" som kan pysa närsomhelst. Ungefär som när ett bolag på börsen är övervärderat, behöver inte betyda att bolaget är dåligt eller konkursmässigt, bara övervärderat. Och det är ju inte bolagets "fel" att investerarna är alltför blåögda. Lite så ser jag på bostadsmarknaden med. Därför ska det bli intressant att se vad som händer ifall räntan sticker ytterligare.
Tittar jag på fastighetsprisindex så har det stigit med 6% per år i snitt.
Lönekostnaden har nog ökat med ca 2.5% om jag inte missminner mig. Går ju att kolla mer exakt.
Då skulle vi ha 3.5% kvar att förklara. En del av det lär bero på större bostadsyta. Det kan säkert vara 1.5% av dessa. Resterande 2% kan vara ökad standard och ökat markpris.
Slemmet länkade en äldre villa för någon dag sedan och fick kommentaren att det var lika bra att riva. Det var inte lönt att renovera upp. Det indikerar vilka kostnader villaägare behöver lägga ned för att hålla sina bostäder i attraktivt prisläge. Eller att dom gör för egen del. Och det är något som driver upp priset.
Man kan också se här i forumet när bostäder länkas hur en del fnyser över hur sunkiga de är. Och då ser de för min del ut hur bra som helst. Men detta indikerar hur kravbilden på en bostad har ändrats med åren. Och det kommer på priset.
Feltänket med att räntan har betydelse har avhandlats massor med ggr.
Drar priserna iväg över produktionskostnad kommer producenterna (i konkurrens) möta det med massiv produktion och ökat utbud pressar tillbaka priserna.
Låg ränta har en liten påverkan. Och det är prissänkande då producentens kapitalkostnad minskar.
För övrigt har hyreshus och fritidshus haft samma prisuppgång. Det borde vara en utmaning för ränte-tomtarna att visa hur allmännyttan tar hyreshus ur marknaden och låter stå tomma för att pressa upp priserna. Lycka till med det.
Att alla har samma uppgång är däremot helt logiskt när underliggande kostnader för produktion och renovering, underhåll, modernisering är samma.
Förklaringar måste ha en klar logik i sig. Vara rationell och konsistent. Och passa in i omgivande system.
För just mark skulle jag säga att det vore förväntat att den stiger med BNP. Notera då att markarbeten och kommunala avgifter inte hör till BNP-kopplingen. Har inte kollat om mark följer BNP dock.
