Bostadsbubbla i Sverige?

Jag och några bekanta har väntat på att bubblan ska spricka sedan toppen 2007, börjar bli desperat efter större och ett mer centralt boende i STHLM. Nu är priserna på samma nivå som runt 2007 och däremellan i rådande kristider så sjönk priserna ca 10-15% enl mäklarstatistik, förmodligen för att bankerna inte ville låna ut pengar då.

Nu har vi sparat ihop tillräckligt för att kunna lägga kontant-insatsen till dagens priser..men frågan hur länge ska man behöva vänta och om priserna bara går ner ca 10% vet jag inte om det ens är värt väntan på att bubblan ska spricka, det är ju trots allt en långsiktig investering man gör vid ett bostadsköp.

Hade tänkt oss en 3:a i Solna, men om priserna rasar 40% som väldigt många tror så vill vi hellre köpa en 4:a på Södermalm.

Tror själv på två scenarior, antingen går priserna ner med ca 10% i höst för att sedan stanna på denna nivå kommande 3 år.

Eller så åker priserna ner ca 10% i höst och effekten av USA/PIGS kriserna skapar mass-arbetslöshet framåt nästa sommar och först då till nästa höst rasar priserna 20-30% till.

Vad som än händer så är det frustrerande att vänta...

Att man hyr ut sin bostadsrätt måste ändå bero på någonting, t.ex. att man redan har ett annat boende, ska resa under längre tid eller kommer hyra någonting själv. Eller finns det folk som köper på sig massa bostadsrätter för flera miljoner/styck bara för att hyra ut och kunna tjäna småsummor?

Om de finns så borde de vara väldigt få för sätter man sig ned och räknar på det så finns det så mycket andra saker att investera sina pengar i om man vill ha bättre avkastning kontra risk. Men som man säger - sista idioten är inte född än.

Att köpa på sig en massa bostadsrätter och hyra ut fungerar inte i Sverige av flera anledningar.

Eller att man flyttar till ett billigare boende och väntar med att sälja, för att inte tvingas realisera förlusten.

Möjligheten finns ju att det går ifall man ändrar lite i lagen.

Fast problemet är ju att det inte lönar sig att hyra ut, eftersom priserna är för höga. Dvs, avkastningen på ens investering är för låg för att täcka risken.

Räkneexempel: Första träffen på "Södermalm" på Hemnet: http://www.hemnet.se/bostad/bostadsratt-2rum-sodermalm-sofia-stockholms-kommun-bondegatan-55,-2-tr,-2262595

En fin lägenhet som passar 1-2 personer. Lite liten men vad fan, man måste ju bo centralt.

2915 kr/mån plus ett pris på 2 900 000 kr.

2.9 miljoner kostar, till 5% ränta = 8458 kronor per månad i ränta. 4% = 6766 kronor per månad. Som investerare ska man självklart räkna in hela det satsade kapitalet (man har ju en alternativkostnad för pengar man binder upp i sin bostadsrätt).

Det innebär att man går runt på en hyra om 9681-11373 kronor/månad. Finns det intresse av en sådan hyra? Ja, kanske. Men för att få en schysst avkastning behöver man nog ta 12-13000/mån, och jag tror väl att det börjar smärta lite väl mycket där. De som kan tänka sig bo i en sådan lägenhet är typiskt unga par i 25-35-årsåldern, och då får de lägga ganska mycket av sin inkomst för att bo i en rätt liten lägenhet. Äldre personer eller barnfamiljer vill nog inte bo så trångt.

Man kan alltså tjäna passivt ett par tusenlappar per månad, men man risker 2.9 miljoner för att nå dit. Om priset faller med ett par procent så måste man hyra ut lägenheten i flera år för att gå jämnt upp = riskabel affär.

Med dagens regler går dessutom inte detta, eftersom man inte får ta ut mer än motsvarande hyreslägenheter. Nu finns det ingen fungerande marknad för hyresrätter i Stockholms innerstad, men jag har svårt att se att marknadshyror skulle sättas så pass högt för objekt som dessa. Enda sättet att tjäna på en sådan uthyrning är med fortsatt stigande priser, men då måste det finnas personer som köper till ännu högre pris i framtiden...

Du tror alltså att bankerna prissätter bostader. Då måste det finns en prisbubbla förvisso.

Eller snarare att en bubbla uppkommer när Riksbanken börjar höja räntan efter att under lång tid ha hållt den låg.

Hur menar du då?

Det kan väl inte vara någon överraskning för dig, att spekulanter bjuder över varandra för att "räntan är ju ändå så låg"? Att många, även i den här tråden, skriver att "det är lugnt - banken har sagt att jag har råd med 7% ränta"? Folk är ekonomiska idioter, generellt sett. Och det är många som verkligen tror på att bostadsrättspriserna bara kommer att öka hela tiden. Naturligtvis vill sådana tomtar bara låna så mycket det går - då får de ju större vinst när de säljer - en större hävstång på investeringsspråk. Och bankerna låter dem göra det. Så visst har bankerna en del av skulden.

Marknadspris = det jämviktsläge där utbud och efterfrågan möter varandra. Om nu efterfrågan är starkt beroende av riksbankens ränta innebär det rimligen att marknadspriset bör vara högre när räntan är låg och lägre när räntan är hög. En bubbla uppkommer sålunda när marknaden har ställt om sig till en lågränteregim från riksbankens sida och riksbanken höjer räntan. D.v.s. det är riksbankens höjning av räntan som realiserar "bubblan".

Det är väl snarare den artificiellt låga räntan som skapar själva bubblan för det är ju inga marknadsräntor vi talar om här?