Bostadsbubbla i Sverige?

Jag själv använder min egna logik.
Självklart har vi en efterfrågan/tillgänglighet som gör att priserna ökar. Priset på palladium ökar såklart i takt med att mer behövs. (Om man antar konstant produktion). Men spekulation kan driva priset högre än vad det borde vara, och hus spekuleras det i. Man kan inte heller jämföra husmarknaden med palladiummarknaden rätt av då man inte lånar pengar för att köpa palladium. Köpt är köpt. Väldigt få personer har köpt sina hus.


Så därför är husmarknaden känslig. Såg siffror igår, 5% av hushållen hade svarat att man inte hade råd med en dubbelt så hög ränta. Så, logiskt så borde dessa 5% bostäder hamna på marknaden om räntan går upp. Går räntan upp till kanske 6-7% kan man förvänta sig att 10-15% av alla bostäder hamnar på marknaden. Då blir det en bubbla.

Det är självklart mycket svårt att definiera vad en bubbla är. Marknadspris är marknadspris. Det är dessutom väldigt svårt att göra en jämförelse med en andel i en bostadsrättsförening och priset på en metall.

En bättre jämförelse vore BRF-andel vs aktier, till exempel.

Det går att göra rimlighetsbedömningar och att använda fundamental analys för att värdera objektet. Rimlighetsbedömningen kan vara följande logik:
1. Bostadspriserna stiger med en högre takt än inkomsterna.
2. Om (1), så kommer hushållen att lägga en större och större del av sin inkomst på boendet.
3. Om (2), så värderar hushållen tjänsten "att bo" högre än tidigare generationer.

Det vill säga, om priserna fortsätter stiga så innebär det att hushållen tycker det är värt en större del av livsinkomsten att bo. Det kan vara en förändring i folks preferenser -- kanske man tycker det är OK att lägga 40% av sin livsinkomst på boendet, medan man förr tyckte det räckte med 30% -- eller så kan det vara någon annan faktor som gjort att priserna stigit.

Dessa faktorer kan vara att tillgången på bostadslån blivit mycket bättre sedan 1997:
A: Man slipper lägga 0.5% extra för ett bottenlån för en andel i en BRF (risktillägg som togs bort)
B: Bostadsräntan har sjunkit till historiskt låga nivåer
C: Amorteringsfrihet har blivit vanligare
D: En högre andel av lånet har kunnat tas upp som bottenlån

Problemet med faktorerna A+B+C+D är att det är engångsfaktorer, som dessutom är på väg att svänga. Tex finns det nu ett tak på 85% för lån med bostäder eller BRF-andelar som säkerhet, det börjar diskuteras om att återgå till att kräva amorteringar på lån, och räntorna börjar stiga.

Man kan också göra en fundamental analys av bostadspriserna, genom att jämföra priset på en BRF-andel med ett substitut. Inte en lätt jämförelse på grund av att vi saknar en riktig marknad för HR till exempel, men det kan gå som grov jämförelse.

Det verkar som om BR-kvm-priserna i Sthlm nu är en bit över 50000 kr/kvm. Det kanske är ett fundamentalt rimligt pris. Hur kan man avgöra att just detta pris är rimligt? Tja, låt oss ta en lgh på 40 kvm, med en avgift på 1500 kr/mån. Om en motsvarande lägenhet kostar 4000 kr/månad i hyra, vad är ett rimligt pris för en BRF-andel? Fundamentalt köper du ju "2500 kr/månad besparing". Hur mycket är "2500 kr/månad besparing" värt, säg vid ett ränteläge på 3% (2.1% efter avdrag)?

Enklaste överslagsräkningen: (2500*12)/0.021 = 1.4 miljoner. Men det motsvarar bara 35000 kr/kvm. Om lägenheten istället faktiskt kostar 2 miljoner, så går man alltså back varje månad jämfört med att ha en hyresrätt, vilket verkar ganska ologiskt. Dessutom har man större kostnader i en BR, på grund av reparationer/renoveringar som annars hyresvärden står för -- säg 1000 kr/månad, utslaget.

Där är en fundamental anledning till varför det verkar som om andelar i BR är något övervärderade. Observera att om räntan höjs till 5% (3.5% netto) så blir kalkylen ännu sämre, och 5% är ett något mer "normalt" ränteläge. Om räntan är 5% blir "bostadsrättsbesparingen" (2500*12)/0.035 = 857000 kr.

Det verkar alltså som om man betalar för något annat än en lägre bostadskostnad när man köper en BR. Denna faktor X kan man kalla "trivsel" eller "jag får exakt den lägenhet jag vill". Men många verkar resonera "jag kan sälja lägenheten med vinst om Y år, därför är det OK att jag förlorar pengar varje månad", vilket är ett klassiskt bubbel-tecken! Om faktorn X som gör bostaden prisvärd är att den kan säljas dyrare i framtiden, trots att den kostar mer idag (och att köparen då måste göra en ännu mer fantasifull kalkyl), då har vi en bubbla.

Intressant, jag ska skicka den till honom senare.

Precis som du är inne på så stämmer den analysen för att hitta en övervärdering såtillvida det finns marknadshyror. Detta är dock inte fallet i Sverige, och verkligen inte i Stockholm. De 4000 som du nämner i hyra för en 40 kvms lägenhet är inte på något sätt vad en hyra skulle ligga på vid en marknadshyra. Det dubbla är nog närmare sanningen, men det är svårt att veta mer exakt vad en HR skulle ligga på om vi hade marknadshyror.

Jag har funderat på det där och kommit fram till att man kan använda den hyresreglerade hyran plus kostnaden för ett svartkontrakt för att komma fram till en någorlunda marknadsmässig hyra.
Svartkontraktets storlek borde vara skillnaden mellan totala hyreskostnaden över tid och totala bostadsrättskostnaden över tid.

Om vi har en tvåa på Östermalm om 60kvm som kostar 5tkr per månad och en hyreskostnad som stiger två procent per år blir den totala kostnaden vid fem procents ränta 2000tkr.
Motsvarande bostadsrätt med 3000 i avgift (där avgiften stiger med två procent per år) och 60tkr/kvm kostar 4800tkr.

Skillnaden är alltså 2,8 miljoner kronor.
Eftersom ett svartkontrakt skulle kosta runt 400tkr visar min förenklade uträkning på att någonting inte står helt rätt till på bostadsrättsmarknaden.


En annan uträkningsmetod (där man inte behöver oändlig tidshorisont) som jag funderade på för marknadshyra skulle kunna se ut som följande (samma lägenhet som ovan):
Ett svartkontrakt kostar 400tkr. Köparen räknar med att kunna sälja detta senare, när denne flyttar, till samma pris som det köpts för. Detta innebär att köparen av kontraktet förlorar ränteintäkten på sina 400tkr medan denne bor i hyreslägenheten. Vid fem procents ränta förlorar hyresgästen ca. 1600kr per månad i utebliven ränta.
Denna kostnad läggs på hyran vilket då ger en marknadshyra på runt 6600 per månad (5000+1600).

Återigen är detta ett förenklat exempel men precis som i förra uträkningen är skillnaderna så stora mellan bostadsrätterna och hyresrätterna att det ändå pekar åt en övervärdering av priserna.

Eftersom det är sådant överskott på hus och få köpare tvingas de som äger husen att ta in de hyresgäster de kan få.

Ett intressant reportage om Miami:
http://www.bloomberg.com/news/2010-07-13/miami-downtown-comes-alive-as-unsold-condominiums-fill-with-young-renters.html

Ett personligt reportage om ett par som funderar på att göra en "strategic default".
http://www.zerohedge.com/article/guest-post-coming-middle-class-anarchy

Angående situationen i Sverige så är det verkligen mycket som skiljer pga av hyresregleringar och utformning på låneavtal. Jag gillar Einars sätt att räkna på svartkontrakt, men det känns som att det finns fler faktorer än kostnader när svensson överväger ett ett sådant.

En annan intressant sak att titta på är hur banksystemet ser ut. Gromph nämnde i någon annan tråd att Sverige har ett annat sätt att räkna ut vilka gränser bankernas balansräkning måste hålla sig inom. Eftersom roten till en bubbla oftast kan spåras till kreditexpansion, kan det vara intressant att kolla på hur bankernas hävstång på riksbankspengar ser ut, samt hur mycket motpartsrisker och dold hävstång och det finns i form av oöverskådliga paketsprodukter och derivat.

Att göra prisjönförelse mellan köp av svartkontrakt och bostadsrätt/köpelägenhet är fullständigt missvisande. Du måste jämföra månadskostnaden för ett marknadspris för köp med månadskostnaden för motsvarande marknadshyra. Köpa kommer alltid ligga snäppet över, eftersom man diskonterar hyreshöjning/amortering. Men ungefär så bör du räkna. Det är så man räknar i USA, och därför lätt kunde avgöra att det rådde en bubbla.

Köpa BR-andel brukade faktiskt ligga snäppet under, just på grund av större risk och att egen kapitalinsats krävdes.

Men nu är vi inne på något! Nyckeln är motsvarande marknadshyra. Metoden att ta fram marknadshyran som [reglerad hyra] + [räntekostnad för svartkontrakt] är faktiskt inte så dum. Det speglar ju vad en hyresrätt är "värd" för köparen av svartkontraktet, och är det närmaste man kommer en marknadshyra.

Oavsett vad så kan man även här göra en rimlighetsbedömning. Vi kan ta Einar Bergs exempel.

HR: Tvåa, Östermalm, 60 kvm. Reglerad hyra = 5000 kronor. Pris svartkontrakt = 400 000 kronor. Total hyra = 5000 + (400000 * 0.05)/12 = 6600 kr. Det vill säga, en rimligare marknadshyra ligger på 6600 kr. Låt oss ta i från knäna och lägga "den riktiga" marknadshyran på 9000 kr/månad.

BR: Tvåa, Östermalm, 60 kvm. Avgift = 3000 kronor. Besparing jämfört med "den riktiga" marknadshyran: 9000 - 3000 = 6000 kronor per månad. Dock, man behöver sätta av ~1000 kronor per månad för reparationer/underhåll som annars ingår i HR -- faktiskt besparing = 5000 kronor per månad.

Du sparar alltså 60000 kronor per år på att bo i BR jämfört med en ekvivalent hyresrätt i det här exemplet (och då har vi tagit i och räknat med en marknadshyra som är betydligt högre än den reglerade hyran). Hur mycket är denna besparing värd?

Vid 3.5% ränta efter ränteavdrag (dvs 5% ränta före, en hyfsat normal nivå), så är en besparing på 60000 kronor värd 60000/0.035 = 1.7 miljoner. Vid 2.1% ränta (3% ränta före = bottennivån vi ligger på nu) = 60000/0.021 = 2.9 miljoner.

Men en tvåa på Östermalm på 60 kvm kostar minst 3.6 miljoner med dagens priser (då räknar jag 60k/kvm vilket är ung vad priset ligger på på Östermalm). Det är en skillnad som man måste kunna förklara på något sätt. Jag ser dock ingen särskilt rationell förklaring, utan när man frågar folk så får man förklaringen "men jag vill bo där" eller "man måste äga sitt boende" eller "även om det kostar mer varje månad, så kan jag sälja med vinst i framtiden" eller "jag får ändå tillbaka pengarna + vinst när jag säljer".

Så, när man jämför BR-pris med hyra så ser det ut som om man bör varna för en bubbla vid dagens priser. Jag kan nämligen inte se något särskilt rationell förklaring till att skillnaden HR/BR ska vara så pass stor... I normala tider spar man pengar på att investera i [objekt X], när det gäller BR i Stockholm _förlorar_ man pengar varje månad jämfört med HR, vilket är ett klassiskt varningstecken!

Lite funderingar: Går det öht att låna pengar på ett svartkontrakt? Hur stor skillnad är det mellan priset på ett svartkontrakt och minsta kontantinsats för en BR?

Bostadsrätten borde vara billigare eftersom köparen tar en stor risk.

För övrigt räknade jag på att man slantar upp pengarna kontat för köpet av bostaden och således ingick inga amorteringar eller räntekostnader. Skulle dessa ingå hade skillnaden mellan HR och BR blivit ännu större och således stärkt min tes.
Jag räknade även med att både hyran och bostadsrättens avgift ökade med två procent per år.

Som jag skrev tidigare är min uträkning förenklad men den ger fortfarande en tydlig fingervisning om att det finns en övervärdering av bostadsrätters pris.

För man skall kunna tala om en bubbla krävs det inslag av spekulation. Dvs några köpare köper med antagandet om att kunna sälja i framtiden med vinst.

Runt 1990 köptes det kommersiella fastigheter där direktavkastningen inte räckte till räntekostnaderna. Det är då svårt att se hur man räknar hem en sådan affär på annat sätt än att man tror sig kunna avyttra den till ett högre pris. Och sedan föll fastighetspriserna, föga förvånande.

När det gäller villor och BR så kan detta yttra sig i att folk köper större bostäder än de annars skulle ha gjort. Dvs man säger till sig själv att priset stiger så mycket att jag får betalt för att bo, då kan jag köpa en mer "ståndsmässig" och större bostad.
(I t ex Californien förekom det. Man "uppgraderade" till dyrare hus för att "tjäna" mer på sitt boende).
I Stockholm finns det både exempel på boenden med många kvm per person och det motsatta där två personer köpt en lite etta.
Överlag i Sverige är det ett mycket högt antal kvm per person och slås troligen bara av USA.

Något jag inte räknar till spekulation är när sk "latte-käringar" bara SKA HA en BR i ett visst område (för att väninnorna sagt att det är det enda rätta) och bjuder fantasisummor tills dom vinner budgivningen. Där handlar det bara om avsaknad av ekonomiskt förstånd. Det är ingen spekulation eftersom dom inte tänker på någon försäljning utan bara om hur dom ska uppfattas av omgivningen. Det bara infantilt beteende. Men det är naturligtvis prispåverkande, och driver upp priset tills modet vänder.

En annan sak jag inte heller räknar till spekulation är när folk tittar på en exceptionellt låg ränta och köper en bostad med full/hög belåning och får en boendekostnad dom precis kan acceptera. När räntan återgår så kommer motsvarande personer att lägga sig på ett lägre bud då räntan är högre. Det är inte spekulation utan mer tanklös beteende. Men det är också prispåverkande, och driver upp priset så länge räntan är låg.

För de båda senare kategorierna kommer de att bidra till sänkta priser när deras finansiering påverkas på något sätt. T ex räntan går upp eller (fungerande) lånebegränsningar eller amorteringskrav träder ikraft. Men det handlar om att deras betalningsförmåga tryter, inte att någon bubbla pyser ur.

Dock skulle jag kunna tänka mig att om och när skuldsättnings-euforin avmattas så kommer en del beteendeförändringar med. T ex kommer nog "latte-käringarna" att värdera upp något annat, och därmed mattas efterfrågan på centrala BR.

Förändras de finansiella villkoren så kommer en del villaägare att vilja kompensera försämringarna i sin ekonomi genom att börja hyra ut uthyrningsdelar i sina villor. Därmed ökar utbudet av tillgängliga kvm.

Förändras de finansiella villkoren så kommer en del villa-BR ägare att prova tanken på att bo på mindre kvm. Och minskar antalet kvm/person så går det in fler personer på befintligt antal kvm. Det reducerar efterfrågan/tillgång och priset per kvm faller.

Så situationen består antagligen så länge finansieringen inte förändras. I Japan fortsatte "bubblan" att växa till betydligt högre höjder än vad vi nu ser i Sverige.
Det har visat sig att det finansiella systemet fortsätter att låna ut tills "bubblan" toppar. Så där finns inget stopp. Frågan blir närmast NÄR kommer den beslutande makten att känna sig tvungen att sätta stopp?
Jag har berört den frågan tidigare men har inget bra svar.

En sak kan man dock slå fast och det är att resonemangen kring tillgång/efterfrågan beror på finansieringen. Ändras det senare så ändras också tillgång/efterfrågan, så det betyder inget när det gäller att upprätthålla prisnivåerna. (Det är snarlikt flödesresonemangen på börsen som upphör att fungera när folk börjar fundera på att casha in).

Tankeexperiment: Antag att man lägger på ett amorteringskrav så att månadskostnaden ökar med 50% på en BR. Kommer det att påverka köparnas betalningsvilja? Hur mycket kommer det att ändra priset per kvm?

Av de affärer jag hört talas om bland vänner, vänners vänner etc så har priset legat på ca 10% priset på kvm för BR.

Ex: 1:a Hornstull runt 150tkr ca 35 kvm kanske, vid tiden stod nog kvm-priset i runt 40-50 för Söder/Knivsöder.

Men i och med marknaden inte är så genomlyst så lär variansen vara rätt stor.