Bostadsbubbla i Sverige?

Vad som är viktigt att komma ihåg är att det är inte utbud och efterfrågan som styrt bostadsbubblan i Stockholm, utan bankerna.

Människor köper inte på nivåer som de har råd att betala, utan på nivåer som de får låna av banken. Det har med andra ord inte handlat om "har jag råd att köpa den där lägenheten eller ej", utan "har jag råd att låna till den eller ej".

Därför, när banken måste strypa till med sina lån, samt bolånetak mm införs (på 15% så att man inte kan låna upp till 100% längre), så kommer bostadsbubblan naturligtvis få en korrektion nedåt.

Viktigt att inse är att priserna nu står stilla och de gör det på en räntenivå som är noll. Att det går upp från och med nu är i princip en omöjlighet.

Bubblan spricker - var så säker.

/LongJon

Så som jag förstått det så får själva bolånet inte överskrida 85% men det är OK att ta blanco-lån på de sista 15%. Alltså går det att köpa en bostad till 100% belåning, dock kommer ju räntan vara högre för blanco-lånet (topplån)... Om jag förstått allting rätt.


Jag är sugen på köpa bostadsrätt, men så som läget är nu så blir det nog till att vänta, avvakta ett 1-2 år och se hur marknaden artar sig. Vänta på nålen som sticker hål på bubblan.

/Bubba

När bubblan spricker kommer allt att justeras.

Problemet är att bankerna inte räknar på hur folk ska klara sin boendekostnad vid en kommande ränteuppgång. Så länge folk har råd att betala de högre räntorna är det inga problem, även om värdena sjunker. Värst blir det för de som blir arbetslösa eller skiljer sig samt övriga som måste sälja, på en nedåtgående marknad.

Bankerna och låntagarna kalkylerar ju vanligtvis på betydligt högre räntenivåer än dem nuvarande. Problemet är ju att dem som köper en lägenhet idag anser sig kunna köpa för 2 000 000 eftersom boendekostnaden hamnar på 7000 och kanske eventuellt i framtiden blir högre. Dem som efter några räntehöjningar köper en lägenhet kommer också att acceptera en boendekostnad på 7000 men då kan dem bara låna 1 000 000. Vilket gör att de antingen väljer en mindre lägenhet eller en lägenhet längre ut från centrum. Vilket i sin tur gör att de centrala lägenheterna sjunker i pris. Men så många som kommer att vara tvungna att flytta pga räntehöjningar tror jag inte att det blir. Snarare att dem gör en kapitalförlust när dem väl flyttar..

Då räknar de normalt fel!
Felet i statens ränteditkat orsakar nämligen enorm penningmängdsinflation. Detta driver upp priset på belåningsbara tillgångar mycket hastigt. På bostadsmarknaden med 10% om året varje år under mer än ett helt årtionde, om du blickar bakåt.

Att INTE låna för att köpa bostaden NU, får (sannolikt) som konsekvens att man förlorar 10-tals procent av det potentiella (belånade) köpeskillingsbeloppet om året, i termer av bostadsköpkraft. År ut och år in utan känt slut. Det är som att arbeta helt utan lön! Det tryggaste (när man lider under fiatvaluteregim) är att överbjuda så högt som behövs för att få köpet i hamn och maxskuldsätta sig för att gratisrida sig till miljonär på ryggen av statens eskalerande räntefelsdiktat. Och hoppas att man lyckas hoppa av bubblan i tid genom att totalsälja av allt på en gång till vilket pris som helst, så fort det ser ut att börja vika ned en aning... Det är den rationella reaktionen på att staten förstör informationen om marknadsräntan med sitt godtyckliga räntediktat (med nånstans mellan -0.25% och +500%, hittills).

Är inte bara 70-talist, civilingenjör, sambo och småbarnspappa utan också anhängare av att vi har en bostadsbubbla.

Som två högutbildade medelinkomstagare boende i en skånsk universitetsstad (med anor) så undrar man:

1) När vi medelsvensson inte har råd med en medelvilla - är det inte ett systemfel då (per definition)

2) När vår genaration på sin höjd har råd med en hus äldre än det hus som våra föräldrar hade.

3) Vad är det för fel med att ha amorterat av sina lån när man blir pensionär?


Mina föräldrar köpte en ny (2år gammal) villa för 175tkr 1973.
Motsvarande penningvärde är idag cirka 1,1mkr.

I någon mening vore det inte orimligt att du skulle få en två år gamma villa idag för 1,1mkr med allt vad det innebär i standardhöjning. Men 1,1mkr räcker inte ens till den 35åriga villan i orginalskick.

Något är väldigt fel här anser jag.


Ett räkneexempel på vad en villa bör oss kosta enligt mig:


Lön efter skatt (tkr/mån): 42
Ränta (%): 4.5
Driftskostnad (kr/mån): 2500
Räntekostnad (kr/mån): 5317
Amorteringskostnad (kr/mån): 4783
Amorteringstid (år): 30
Insatsandel (%): 15%
Totalkostnad (kr/mån): 12600
Insats (tkr): 304
Pris (mkr): 2.03
Kostnadsandel (%): 30%
Kvar att leva på (mån): 29400


Nu har vi förvisso råd att betala mer men vem kommer ha råd att köpa av oss. Dagens ungdomar har ju problem med att ens få fram 5% till en BR och kan inte räkna med att få fram 15% i eget kapital till nästa större boende.

Bubblan kommer spricka pga köparna tar slut.....

Ditt resonemang faller på att det förutsätter att tillgången ökar i takt med efterfrågan. Så är inte fallet. Befolkningsmängden har ökat signifikant sedan 70-talet medan bostadsbyggandet inte alls hängt med. Vidare har arbeten försvunnit på lamdsbyggdem vilket gjort att stadsregionena snabbt ökat i befolkningsmängd.

Du glömmer att räkna med folks prioriteringar. Det är samma misstag som man gjorde när man beräknade mobiltelefonbehovet i Kina. Man tänkte att billiga mobiler var det som skulle satsas på, men underskattade hur villiga kineser var att låna pengar och leva snålt för att kunna ha en dyr mobiltelefon att surfa.

Jag håller med dig fullständigt. Problemet består, tror jag, i att en bostad idag inte är något man ska betala. Denna sjuka inställning har uppkommit ur en extrem inflation de senaste åren. Folk har helt och hållet tappat uppfattning om värdet på en bostad, man räknar endast med att klara betala ränta. Kanske kan man tänka sig att amortera lite, om räntan är låg och man har råd att lägga undan pengar till sin kommande thailandresa dvs.

Nä, när bankerna tvingas kräva in lån (pga sjunkande bostadspriser och usla finanser) kommer bostadspriserna krascha. För då blir man plötsligen tvungen att köpa sin bostad igen.

Det där är en fråga som alla köpare av bostad i tillväxtregion bör fråga sig. Men människan är kortsiktig till sin natur och utgår ifrån hur läget är just idag, precis som bankerna gör. Har jag jobb idag? Hur mycket tjänar jag idag? Hur stora kostnader har jag idag? Hur mycket är bostaden värd på marknaden idag?

Nu tillhör ju Lund en av de starkaste tillväxtregionerna i Sverige. Om du jämför med t ex Tomelilla så är skillnaden enorm, priser på 1/5 med 5 mils pendlingsavstånd från Lund. Tacka IT och läkemedelsföretagen för detta... Astra, Sony Ericsson, Axis m.fl. Placera ett av dessa på Österlen och priserna i Tomelilla skjuter i höjden. Inget fel alls på Tomelilla annars. Det är bara läget som avgör, folk hatar tydligen att pendla längre sträckor, i synnerhet i Skåne.

En sak du bör lägga till i din analys är att hushållens köpkraft har ökat. Man får mer för pengarna i dag än förr. Det man fick lägga på t ex dyr utlandssemester kan man idag lägga på t ex bostad. Köpkraften har sedan 1973 ökat med mellan 41 % (arbetare) och 55 % (tjänstemän). (källa)

Apropå köpkraft:

Visst får vi mer för pengarna idag. Det har med produktivitetsökningar att göra. Förr var en TV en stor investering (typ en månadslön) idag är en betydligt mer avancerad TV en bråkdel av en månadslön.

En V70 kostar visserligen dubbelt så mycket som en Amazon gjorde 1970 (motsvarande 125tkr idag) men inräknat den stora skillnad i standard, komfort och säkerhet så är priset någorlunda detsamma. Det går ju att köpa en ny bil idag för 125tkr som slår Amazonen på alla ronder(utom gör det själv-ronden).

Rimligtvis borde husen (borträknat kostnaden för läget) också blivit billigare med åren med tanke på produktivitetsökningen. Jag är mycket tveksam till att så har skett.

Ja det hela är bisarrt när man tänker på det. Sitter själv på en av de stora bolagen.
Betänk detta:
1) Först så har bolagen närmast en kartell vad gäller lönerna för civilingenjörer. Ingen formell sådan men alla får i stort sett samma ingångslön +-500kr tex.

2) När vi "högutbildade" sedan skall ut på Lunds bostadsmarknad så skall vi ut och buda mot våra kolleger tills smärtgränsen är nådd.

3) På fikarasterna klagar vi sedan på de futtiga löneökningar vi får och tror att om vi bara fick mer i lön så skulle "jag" också ha råd att bo som medelsvensson. Ingen som verkar inse att vi istället kommer trissa upp priset på den där enstegstätade fuskvillan med ett par hundra tusen till om vi får en tusenlapp till i månaden.


Man frågar sig om man som högutbildad övre medelinkomstagare egentligen har det så speciellt bra ställt?

Jag har en liten fråga om det där att man snart får bolåna till max 85% av lägenhetspriset.
Vad händer om priset på lägenheter går ner? Ska man turboamortera tills bolånet är på 85% av lägenhetspriset i så fall.
Kan bankerna tvingas kräva in lånet i förtid om bolånet är på 100% av vad lägenheten antas vara värd?