Citat:
Ursprungligen postat av dais4773
Bara massor med ogrundade gissningar (förhoppningar?) ovan. Sanningen är den att ingen vet hur bostadsmarknaden kommer att utvecklas de kommande åren. Prisutvecklingen framöver beror på en mängd svårbedömda faktorer såsom hur den ekonomiska krisen i Europa faller ut, vilken räntepolitik som kommer att föras, om reformer som reglerar utlånande införs/tas bort, hur flyttströmmarna kommer att utvecklas framöver, hur mycket nybyggande som sker etc.
Dock kan man naturligtvis komma med mer eller mindre kvalificerade gissningar om marknadens utveckling baserat på vad man tror om utvecklingen av exempelvis de faktorer som jag radade upp ovan. Om man ska vara trovärdig i sina prediktioner bör man emellertid försöka underbygga sina resonemang istället för att skjuta från höften.
Att använda sig av Japan som jämförelseland känns inte särskilt fruktsamt då deras ekonomi och bostadsmarknad skiljer sig så pass markant från vad som är fallet i Sveige.
Du har helt rätt i att Japans ekonomi skiljer sig från Sveriges, främst då privatpersoner där har ett stort eget sparande, vilket saknas i Sverige. Se t.ex. diskussioner här på flashback kring hur få som inte har t.ex. 30 000 kr sparade. Visst, många av dem som inte har det bor i hyresrätt, men en hel del BLT har det på samma sätt.
T.ex. familjen som SR följde i samband med Volvo-neddragningarna i västsverige. De hade inte sparat så de kunde köpa en ny värmepanna (eller vad det var), då när de blev av med jobben etc. stod de där utan uppvärmning i sitt hus... De kommenterade det hela med att nu har de LÄRT sig att ha lite marginaler, kanske ha 2-3 månadslöner sparade. De kom nära att det skulle gå riktigt illa för dem, men de klarade sig.
Som jag ser det är det ingen gissning att bostadspriserna kommer att rasa. De är högre än någonsin i förhållande till folks inkomster, och vi går mot en global lågkonjunktur. Därtill saknas verkan från engånshändelser, t.ex. borttagandet av fastighetsskatten.
Folk har utan att blinka köpt hus vars priser gått upp 100% på 10 år till 100% belåning. Många tycker att 85% belåning är "lite". Väldigt få skulle våga köpa aktier till så hög belåning. Visst, man kan inte bo i aktier, men i övrigt är riskerna likvärdiga.
Mer info finns här, en
kommentar (dvs inte den copyrightskyddade tidningens innehåll) från kommentarsfunktionen på di.se
För mig kan prisuppgången tämligen enkelt förklaras utifrån fyra dominerande faktorer:
* Belåningsgraderna
* Ränteläget
* Amorteringstiden
* Psykologin
Vi såg under perioden 1995-2006 hur samtliga faktorer ovan gick från någon form av normalläge till att maximeras på alla punkter. Förr hade vi bottenlån och topplån, där total belåning sällan gick särskilt högt. Sedan, under den här perioden, sjönk räntorna samtidigt som belåningsgraderna steg allt mer. Topplånen försvann och därmed också amorteringen. Vi stod plötsligt i en situation där ALLA kunder belåna ett köp till 100 % utan problem, eftersom du betalade en obefintlig ränta och ingen amortering alls.
Det gav en helt otrolig skjuts till priserna. Det räckte att du hade en medioker lön för att kunna ha råd med en mångmiljonvilla. Räntan var ju låg och andra utgifter fanns inte.
Samtidigt visste alla att det gällde att hoppa på tåget och att "priserna stiger alltid på sikt". Du tog alltså ingen risk heller. Alla hade råd att köpa och alla skulle garanterat komma ur affären med MINST insatsen tillbaka. Förmodligen med en rejäl vinst.
Det var situationen vi hade då. 100 % belåning till 2 % ränta och med en amorteringstid om flera hundra år.
Vad talar då för att priserna ska falla från den nivån vi byggt upp med ovanstående premisser?
Allt.
Vi ser nu att samtliga faktorer försämras. Räntan har stigit rejält från botten och tycks inte sjunka nämnvärt, även om Riksbanken sänker (skuldkrisen gör att skuld plötsligt kostar). Men framförallt är det belåningsgraden som börjar sjunka, pga. bolånetak och bankernas ändrade attityd till risk. Det för även med sig ökad amortering, då bankerna idag inte vill låna ut mer än 75 % av värdet på sikt. Detta i sin tur har påverkat psykologin också. Nu är det inte lika hett att köpa längre, när det plötsligt börjar se ut som att du faktiskt kan förlora pengar på ditt köp. (Just nu ca 10.000 kr per månad, för varje miljon du köpt för.)
DETTA talar för fortsatt prisfall. Det är färre som har råd att köpa, vilket gör att pyramiden urholkas i botten. Färre förstagångsköpare har råd, vilket gör att andragångsköparna får mindre pengar med sig till sitt nästa köp, osv.
Det kan naturligtvis vara så att andra faktorer kan balansera det här. Visst kan efterfrågan påverka - men det bygger på att den som efterfrågar har råd att köpa, vilket inte är fallet idag.
Vi är otroligt beroende av bankernas kreditgivning för att kunna hålla liv i bostadsmarknaden. Det är den kranen som avgör vart priserna tar vägen.
Personligen tror jag inte att bankerna - pga skuldkrisen - kommer kunna gå tillbaka till sin hejdlösa utlåning igen. För mig ter det sig då som att det fortsatt kommer vara svårt för köpare att låna tillräckligt för att hålla uppe dagens prisnivå. Viljan till köp - efterfrågan - finns. Men finansieringen finns inte längre.
Foppa
Idag sätter de flesta banker en högre ränta på lån mellan 75% och 85% belåning för att tvinga fram amorteringar. Tänk dig hur detta kommer att påverka många när priserna börjar gå ner!
