Bostadsbubbla i Sverige?

Det kan faktiskt vara ännu värre än så. För att låna ut 1 miljon till en bostad så kan banken endast behöva 2800kr.
Se Stefan Ingves exempel:
"Ett exempel kan belysa vad kapitaltäckningsreglerna tillät och fortfarande tillåter. Antag att vi har en husköpare som lånar 1 miljon kronor och belånar sitt hus till 100 procent. Riskvikten för bolån kan vi uppskatta till 10 procent. I så fall blir de riskvägda tillgångar-na för lånet 100 000 kronor. Det totala kapitalkravet är på 8 procent, vilket innebär att banken måste hålla kapital på 8 000 kronor. Det mer relevanta primärkapitalkravet är 4 procent, så primärkapitalet måste motsvara 4 000 kronor. Av primärkapitalet kan 30 procent vara hybrider av olika former. Det innebär att en bank kan komma undan med ett eget kapital – riktigt aktiekapital och upparbetade vinster – på 2 800 kronor för en utlåning på 1 miljon kronor. Ger 2 800 kronor i förlustabsorberande kapital tillräcklig motståndskraft vid utlåning på 1 miljon kronor?"

http://www.riksbank.se/upload/Dokument_riksbank/Kat_publicerat/Tal/2009/091119.pdf

Skrämmande! Hur fan skall allt sluta. Sjukt system

När jag började känna mig mogen att flytta hemifrån för 2 år sedan så började jag titta på bostadsrätter. Den som föll mig i smaken var en 1:a med sovalkov, säkert renoverad för över 100.000 kr med den senaste inom inredning.

Priset var 375.000 kr, 1551 kr i avgift. Jag hade lånelöfte på 400.000 kr då jag ansåg att upp till den summan så skulle mitt nya boende bli en hundralapp billigare än motsvarande hyresrätt i samma område. Med en ränte höjning skulle det bli 300 kr dyrare - vilket för mig inte är världens problem. Jo tjena! 580.000 kr såldes den för! Tre månader efter att den nya ägaren hade tagit över bostadsrätten så låg den ute hos mäklaren igen, nu för 560.000 kr i utropspris. Minns inte vad den såldes för, men det var helt klart en bit under 500.000 kr, dvs nästan 100.000 förlust för personen som köpte den.

Det är helt klart en hysteri kring bostadsrätterna, folk tänker ju inte på att räntan en vacker dag kommer gå upp.

"Oj vilken fin bostadsrätt. Den vill jag ha oavsätt pris. Den kostar 4000 kr månaden idag och går räntan upp inom två år så kostar den 25.000 kr per månad, men det skiter ju jag i för jag tänker bara ett år framåt i taget!"

Det har varit mycket länkar från TS. Tänkte att det kan behövas länkar som visar annat än allt negativt snack. Ingen kan förutsäga vad som kommer att hända.

http://di.se/Artiklar/2011/2/23/228444/bolanNV3-Professor-tror-inte-pa-bostadsbubbla/

http://www.e24.se/pengar24/bostad/darfor-tror-inte-lars-e-o-svensson-pa-bobubblan_2521047.e24

Kapitaltäckningskravet handlar väl mest om en buffert för mellanhanden/administrationen av lånet, då själva krediten kommer från riksgälden eller nån investerare?

Dvs den amorteringsfria utlåningen fortgår så länge det finns köpare för de [mest tremånaders] bolåneinstrument som bankerna säljer. Riksgälden är vad jag förstått det som en stor köpare, och den som då skapar krediten. Finns det en likhet till freddie/fannie där?

Anledningen att jag undrar är ju att det uppenbarligen måste sättas stopp i kreditkranen, antingen uppifrån eller nerifrån för att bomarknaden ska vända. Nerifrån skulle det väl ske i form av brist på förstagångsköpare (redan knapert där), men hur skulle det gå det till uppifrån? Hur beroende är bankerna av utländska investerare för att köpa bolåneobligationerna t ex?

Nu är ju svenska bolån hyfsat räntesäkra, men vid risk för sjunkande priser så blir ju säkerheterna ifrågasatta oavsett, och då måste bankerna skruva ner sin totala utlåning mha amorteringar förslagsvis. Eller sjunker priserna då pga att bolåneräntorna skjuter i höjden?

När priserna är i en nedgående fas å andra sidan så antar jag att amorteringskraven slutligen kommer från kunderna i stället, så vill man se hur det går till då är det ju bara att titta på tyskland eller japan, eller sverige innan 2000-talet för den delen. Med 25-40 åriga avbetalningsplaner så har vi ju bara stöd för priser på ungefär hälften av t ex dem i innerstan.

har en funderingar som ja behöver lite åsikter runt. ja sitter i en 1 i Eskilstuna på ca 45 kvm. inköpt 2009, nytt kök och golv i hela lägenheten. inköpt för 220 tusen. mina tankar för att göra en smart affär är att vänta till priserna sjunker eller " bubblan spricker" . då säljer ja och går back. men förhoppningsvis vis inte så mycket. sen köper ja en större lägenhet som ja vill ha. på de sättet har jag en stor lägenhet utan super stort lån. istället för att flytta nu, gå plus men köpa en super dyr lägenhet, som blir svindyr när räntan når sin topp. de måste väl vara smart? vad tycker ni?

Ja, det är klokt tänkt. Sen varför du väljer att köpa i Eskilstuna är en annan femma. Själv hade jag hellre hyrt, och suttit utan lån om jag hade bott i ett mindre samhälle där det faktiskt finns en fungerande hyresmarknad.

Så lätt är det inte att hitta en etta i bra skick och till bra pris i Eskilstuna. Det kommunala bostadsbolaget har i skrivande stund en etta ute som inte är studentlägenhet eller ligger ute på landet (och med landet menar jag mindre tätorter i kommunen).


Ja, kanske går priserna ned och då är det ju klokt att vänta in det, eftersom fallet, räknat i kronor och ören, rimligare blir större för en dyrare lägenhet än för din etta.

Eller så fortsätter priserna att gå upp och då kommer det omvända att hända, dvs prisökningen blir rimligen större för en stor lägenhet än för din etta, så om du väntar kommer den stora lägenheten bara bli dyrare.

Så det är ju en fråga om vad man tror. Själv tror jag inte att vi kommer se några extrema rörelser i t.ex. Eskilstuna, för som MrOaiki påpekar finns ändå en hyresmarknad i Eskilstuna, som sätter nåt slags norm för priserna.

Tänk på att lägenheter i Eskilstuna i allmänhet inte är svindyra, en 3-4 med halvcentralt läge kostar i allmänhet under miljonen, förutom nybyggena och dessa bebos förmodligen till rätt stor del av folk som har gjort stora vinster på tidigare bostadsaffärer och alltså inte sitter med jättelån. Så marknaden i Eskilstuna är inte på långa vägar lika räntekänslig som i Stockholm och ytterst få kommer sälja med förlust om de inte är tvungna.

Så det som kommer hända vid höjd ränta är nog snarast att marknaden kommer bli trögrörlig, vilket bland annat kommer innebära att din lägenhet blir mer svårsåld.

tack. så frågan blir istället, kommer räntan stiga så mycket sätt de gör någon skillnad, på priserna? vad är de som påverkar räntan? ju starkare ekonomi desto högre ränta? finns de nån bubbla ?

Frågan är: Kommer de flesta ha råd med en näst intill fördubblad ränta om ett par år jämfört med för några månader sedan?

De som köpte för många år sedan till ett, idag, väldigt lågt pris kommer ha råd. De som har väldigt välbetalda jobb kommer ha råd. De som är väldigt förmögna kommer ha råd. Men många som belånat upp sig till låg ränta utan att ha någon direkt höjning i beräkningen kommer nog få det svårt.

bostadsbubbla i sthlm tror jag inte på ett dugg, det kommer bara bli små hack i kurvan, utbud/efterfrågan där kommer inte vända så länge det inte byggs mer, sista åren har det blivit helt desperat därut, folk hyr i andra hand o byter lås o ockuperar, lurar folk in i påstådda byten, inneboende låser sin "värd" ute osv osv, titta t.ex. på hur det blev förra gången räntan gick upp lite för 2-3 år sen, det var ju ingenting!

kan nån säga nåt om situationen i de större fjällområdena? det är ju mer fritids och lyxboenden, är det mer volatilt där? kan det inte finnas goda möjligheter till rekyler i de områdena?

Ja man kan nog inte göra några andra antaganden och det bör vara helt riktigt att den nominella prisstegringen på bostäder går i paritet med inflation och tillväxt, allt annat lika då. Någonting annat är ju orimligt.

Dock är inte allt annat lika över tid. Människors betalningsvilja kan förändras. Genomsnittsräntorna på en väldans massa års sikt kan förändras på grund av förändrade mål,eftersträvningar och åtgärder inom finans och penningpolitiken. Ännu en faktor är att marginalefterfrågan år efter år ständigt ökar mer än utbudet. (detta ser vi i storstäderna, framförallt stockholm.) Allt detta kan höja priserna på fundamentala grunder utan att det egentligen behöver kunna avspeglas i tillväxten eller nominell pengaökning.

I stockholm så ökar efterfrågan mer än utbudet år ut och år in, vi har finans och penningpolitik som i större utsträckning än tidigare i historien eftersträvar en låg och stabilt inflation samt ränta.

Jag vill egentligen inte uttala mig om bostäder är övervärderade eller inte för det har jag inte tillräckligt på fötterna för att göra, jag kan bara spekulera utifrån rimlig logik och kunskap jag har nu (även om jag kan konstatera att priserna vi har NU rimligen bör vara så höga de kan vara, sett till dagens ekonomi, detta betyder givetvis inte bubbla) men jag tycker det finns rätt självklara fundamentala anledningar till att priserna har ökat så mycket som de gjort under de senaste åren.

Skuldsättningen i reala pengar är minst sagt oroväckande dock, det håller jag med om. Jag tycker att hushållen agerar fullständigt rationellt när de lånar dessa summor och även om det visar sig ha varit väldigt kortsiktigt senare så tycker jag rimligen inte att det är något som gör att man i nuläget kan dra den slutsatsen.

Det skrämmande tycker jag är att vi lånar så mycket sett till inkomst och det gör ju låntagare väldigt utsatta inför större ekonomiska problem på olika vis.

Tror inte det finns någon som helst spekulation i sverige typ. Att folk tänker "marknaden går alltid upp" tror jag inte heller har stor effekt på priserna eller människors betalningsvilja. Människor lånar så mycket som de behöver för att köpa bostaden de måste bo i så länge de klarar av ränteutgifterna, det är inte mycket mer än så.