Bostadsbubbla i Sverige?

Och som svar på min bön gav SHM handfasta råd om hur en boprisnedgång kan hedgas ur deras synvinkel:

Det låter som det enklaste. Någon form av långsiktiga säljwarrants e dyl, alt blankning, torde vara mest kostnadseffektivt istället för mer intrikata arrangemang.

Jag köpte lite säljoptioner med slutdatum nån gång 2019. Det fungerar också som hedge.

Som skrivet tidigare, vi ser en krasch i ultrarapid. Stackars jävlar som satt sig i nyprod.

Nu blir det kanske lite off-topic för tråden, men vadå för säljoptioner 2019? Något index, någon speciell bank? Förfallodag, in-the-Money, out-of-the-Money?

Jag är inte ute efter att diskutera att profitera på en allmän krasch, jag vill bara "neutralisera" ett prisfall på ett eventuellt bostadsköp jag avser att göra under det närmaste året. Är intresserad av om andra har byggt en liknande "vallgrav" kring sitt boende. Ja, inte bokstavligt då, lite för torrt för det!

Höstens krasch var nervositet tror jag. Den riktiga kraschen kommer när nyproduktionen ska krängas på allvar och byggbolagen inte kan luta sig på avtal från före sommaren 2017.

Om man tittar på graferna på bostadspriserna.nu för yta vs pris så ser man att i Stockholm tätort
så är priserna per m2 för 22-kvadratare dubbel så höga mot 75-kvadratare.

Är inte detta ganska sjukt? Hur kan "värdet" i en mindre lägenhet vara så mycket större? Varför bygger man inte bara små lägenheter? Det är ju knappast pentryt som drar upp priserna.

En stor skillnad kan vara att 22-kvadratare är lättare att låna sig till medan större behöver mer eget kapital, så lånebubblan påverkar mindre lägenheter mer.

Visst är det så, billigare bostäder har fler spekulanter.

Ja, och det är uppenbart att det inte är hållbart prisläge. Tre 20-kvadratare drar in det dubbla mot en på 60 och täcker typ samma yta i huset beroende på hur korridorerna är byggda.

Så hade inte amorteringskravet kommit hade inte folk blivit begränsade att låna till 75 kvadrataren och vi hade inte haft någon nergång? Folk har alltså inte nyktrat till vad gäller priserna utan blivit nekade att få möjligheten att köpa stora dyra lägenheter.

Vad kan politikerna göra för att begränsa priset för små lägenheter utan att påverka stora lägenheter, som redan har gått ner i pris?

Dom har 5 projekt uppe för försäljning just nu. Sedan har dom en del planerat, bland annat flera seniorbostäder.

I Viva (inflyttning 2018-2019) och Munkebäcksäng (byggstart januari 2018) har dom sålt det mesta men i Slottsberget (byggstart januari 2018) finns mer än hälften av lägenheterna kvar.
Sedan ett seniorbostadsprojekt, Munkebäckslund (säljstart vintern 2017 och byggstart våren 2018 står det men det är fortfarande säljstart som är markerat med en röd prick, kanske fick de skjuta upp byggstarten), där ungefär hälften är sålt. Det kan nog bli lite jobbigt att få sålt allt då det är en så liten målgrupp.

Det sista projektet, Salteriet, kan jag bara se att man får anmäla intresse. Vi kan väl anta att om det nästan hade varit slut så hade det stått på hemsidan. Inflyttning i höst.

I Viva är den billigaste lägenheten en 2:a (fast egentligen en 1:a där man kan sätta upp en väg för sovrumsdelen) för 1,9miljoner, månadsavgift 2700 kr på våning 5 av 10, men den är reserverad.
4or för 4,3-4,4 miljoner och 3700 kr i avgift men bara 72,5 m2, våning 9 av 10. Större 4or på 97 m2 kostar 6,3-6,4 miljoner och 4800 kr i avgift, de är på våning 5 av 5.
5or för 7,2-7,3 miljoner och 5200 kr i avgift, 107 m2 och våning 10 av 10.

Vad kostar då liknande lägenheter i samma område som Viva på hemnet? Det ligger ute en 2a för 2,75 miljoner, månadsavgift 3100 kr på våning 2 av 3. Föreningens lån 2700 kr/m2. Så där ligger ju Riksbyggen bra till, utan att ha kollat nybyggets ekonomi verkar ju Riksbyggen som ett bättre köp (vilket vi kan anta förändras när man ser föreningens lån).
Sedan en 4a på 81 m2 för 3,2 miljoner, månadsavgift 4700 kr. Föreningen har lån på 1300 kr/m2. Där ligger nybyggena rätt mycket högre och skulle behöva gå ner någon miljon.

Slottsberget hade höga avgifter utan att vara så mycket billigare, 2or för 3,5 miljoner och 4500 kr i avgift, men de är stora på 65-70 m2 så inte jämförbart med 2an i Viva.
3or för 4,2-4,5 miljoner, 82 m2 och 5200 kr i avgift.
4or för 4,9 miljoner, 99 m2 och 6000 kr i avgift.

Munkebäcksäng har 2or för 3,7-4,4 miljoner, 60-75 m2 och 3500-4000 kr i avgift.
3or för 4,3-4,8 miljoner, 68-88 m2 och 3900-4600 kr i avgift.
Den enda 4an kostar 5,2 miljoner på 96 m2 och 5100 kr i avgift.

https://www.riksbyggen.se/bostad#?searched=true&accommodationinput=G%C3%B6te borg&bonum=true&bonumfilter=true&apartment=true&ap artmentfilter=true&house=true&housefilter=true&1ro omfilter=true&2roomfilter=true&3roomfilter=true&4r oomfilter=true&5roomfilter=true&municipality=G%C3% B6teborg&minprice=0&maxprice=10000000&minlivingare a=0&maxlivingarea=200&minrooms=1&maxrooms=5&linkid =accommodation-link-2820&position=383.33331298828125&returningtopage=t rue

vi kan ta denna
https://www.riksbyggen.se/ny-bostad/aktuella-projekt/vastra-gotaland/brf-viva/bostad/444150004052

Status: Ledig
Våning: 5 av 5
Boarea: 97,0 m²
Rum och kök: 4
Pris: 6 425 000 kr
Avgift: 4 819 kr/mån

helt orimligt

Är det önskvärt att politiker ska gå in och detaljstyra ännu mer utöver amorteringskravet? Grundproblemet för små som stora lägenheter är manipulerade räntor. Då är det ingen poäng att försöka trycka tillbaka tandkrämen i tuben igen.
Dock hörde jag ett ganska klyftigt förslag av kanadicken Bob Hoye, angående deras bomarknad. Han förespråkar lagstiftning om att banken bara skall få ge bolån grundat på föregående års värdering av bostaden. På så sätt motverkas att bolånelämlarna ständigt kan buda över varandra mha lånelöfte. Sen skulle det säkert gå att hitta vägar runt detta, men ändå.

(Länk nedan, efter ca 30 min)
https://www.youtube.com/watch?v=jAKFbrCUdD4

det som jag tror 95 % här missar är att avgiften kommer gå upp kraftigt med höjda mer normala marknadsräntor, så de som köper kommer alltså betala 6-7 tkr i MÅNADSAVGIFT vilket vore normal hyra för en tvåa eller trea SAMT 6,3 milj kr utöver det

helt ofattbart om man tänker på det. fantasisummor