Bostadsbubbla i Sverige?

Det blev stenåldersplanering i Kviberg tyvärr, sådant vi har fått leva med under typ hela efterkrigstiden.

Dom borde enligt mig ha planlagt området som de detaljplaner som är igång för Gamlestan, som jag faktiskt gillar starkt, och som jag är helt säker på kommer påverka hela stadsdelen positivt(det har väl iofs Kviberg med gjort på sitt sätt).

Hade jag fått önska något angående utvecklingen av Gamlestan, så är det väl att SKFs gamla tegelhus(dansk fastighetsägare) gjordes om till huvudsakligen bostäder med verksamhetslokaler i bottenvåningen med entré mot Artillerigatan(eller från båda håll), då hade det blivit väldigt stadsmässigt. I den pågående detaljplan som finns så blir det nästan enbart verksamhetslokaler på området, med bostäder på baksidan vid ån. Hemfosa har också vad jag vet lämnat in planansökan för SKFs huvudkontor, den förfärliga highrise byggnaden, i den ansökan undersökte dom om man kan få till ett bostadsinnehåll istället, då SKF skall bygga nytt huvudkontor på sitt område på andra sidan ån.

Ja men givetvis så BORDE det prisas in något på bostadssidan om chansen till höjningen som genererar detta fenomen ses som en säkerhet av marknaden. Problemet är att dagen innan höjningen som leder till att statspapper har en realränta, så äger ingen statspapper, då du går back.

Det är ju hela problemet med denna situation. Bostadsobligationer är den bästa/enda värdebevararen för dessa enorma institutioner. Det går liksom inte att rugga den räntan eller diskontera kommande betalningsströmmar baserade på framtida FED-beslut när hela marknadens enda fokus är att slå inflationen. Då det endast sker i bostadsobligationer så är diskonteringsfaktorn endast förväntad inflation. Så obligationernas kupong kommer vara densamma som förväntad inflation, vilket gäller även för diskonteringen av slutvärdet.

Ingen vet hur marknaden kommer ändras, du måste ange mer information för att vi ska kunna ta ställning. Vad blir avgiften, föreningens skuldsättning, vad kostar bostaden, hur stor är bostaden, hur nära motorvägen är den (hörs trafiken i lägenheten med stängda fönster), befinner sig bostaden på bottenplan, ungefär vilken standard har bostaden? Behöver du ta lån för bostaden, vilken ränta erbjuds du i så fall, kan du skaffa en hyresrätt i Göteborg? Många frågetecken...

Kronan har ju rasat rejält. Vilka andra symtom på att kronan går kaputt behövs?

Tack för att du försöker förklara de svåra sambanden, även om det är lite svårt att ta in. Jag får nog grunna lite på det hela. På något sätt så tycker jag ändå att troliga framtida förändringar borde börja prisas in, även om jag köper det du skriver. Antar att många också fastnat i en övertygelse om permanent minusrealränta, vilket kan förklara bubbelpsykologin.

Såldes 3 fastigheter i början av året i Masthugget, två till bostadsföreningar och en till en privat investerare, och då var det i princip till rekordpriser. Dvs det är rätt dyrt nu, med det sagt, utan mer information är det ju svårt att säga bu eller bä.

Jag har sett liknande tecken - mäklarskyltar som sitter fästa på lyktstolpar och liknande, pekande mot någon lägenhet som är till salu i närområdet. Till skillnad mot tidigare så tycks dessa skyltar i nuläget inte försvinna utan snarare öka i antal i takt med att tiden går.

Veckans spekulantspaningar.
Vi börjar även denna vecka med OPs projekt No4 i Nacka, två föreningar No4 och Fabrikören

No4:
Föreningslån 14 967 kr/kvm, om amorteringen år 11 används alla år skulle det ta 533 år att amortera
awindex: 130%, tulliusindex 215%
Spekulationsgrad: 10+15/94=26,6% (en ny spekulant tillkommit sedan förra veckan, inga försäljningar utan ett slutbud på Booli visade sig inte vara en försäljning eftersom objektet lades ut igen)
Nu måste vi nog inse att vissa som säljer i samband med inflytt inte gör det för att de spekulerat, utan för att de inte får lån. Jag fortsätter kalla dem "spekulanter" av praktiska skäl.

De som sålt har fått ut följande pålägg mot ekonomisk plan:
Datum Pålägg i % och kr
2017-12-08 6% 280 000
2017-12-23 10% 545 000
2018-01-19 12% 580 000
2018-01-30 6% 245 000
2018-02-01 14% 720 000
2018-02-04 15% 780 000
2018-02-05 19% 1 000 000
2018-02-08 1% 40 000
2018-02-09 2% 100 000
2018-05-03 8% 420 000
2018-05-08 −6% −380 000 (Booli ej Hemnet, har nu lagts ut igen med högre utgångspris)

De objekt som är till salu har följande pålägg mot ekonomisk plan om man ser till utgångspriserna:
−18%, −18%, −4%, −2%, 0%, 0%, 1%, 1%, 2%, 3%, 7%, 7%, 9%, 13%,14%, 17%
Förra veckan: −18%, −18%, −6%, −4%, 0%, 1%, 2%, 3%, 7%, 7%, 9%, 14%, 17%
Några få spekulanter provar att ändra priset (uppåt eller nedåt)

OP har troligen ca 6 lägenheter kvar att sälja

Fabrikören:
Föreningslån 22 510 kr/kvm, om amorteringen år 11 används alla år skulle det ta 293 år att amortera
awindex: 138%, tulliusindex 265%
Spekulationsgrad: 0+8/113=7,1% (ingen förändring, de nya objekt som tillkommit på Hemnet är från OP och ingår inte i dessa siffror)

Hittar inga försäljningar på Hemnet eller Booli.

De objekt som är till salu har följande pålägg mot ekonomisk plan om man ser till utgångspriserna:
−1%, 5%, 7%, 7%, 7%, 9%, 9%, 9% (ingen förändring mot förra veckan)

OP har troligen 22 lägenheter kvar att sälja


Diagram:
https://docs.google.com/spreadsheets/d/e/2PACX-1vRzpecvbyaL4UHr3mB_k0idVSzoRh8-FzzZg0Rqx2B6_vLCL-K_DcUng0atZXicBkDtRTNDYUHIi07B/pubchart?oid=1509572883&format=interactive

Bra frågor! Det är en etta på 30 kvm. kostnaden blir ca 1,2 miljoner. Den är värderad till ca 1,8 miljoner. Avgiften ligger på ca 2200kr
Vet inte när den renoverades, men det kan inte vara mer än 10 år sedan. Har ett separat kök. Har möjlighet att flytta ihop med min sambo och funderar på att då hyra ut lägenheten i andra hand såvida jag får tillåtelse för det.

Spekulantuppdatering för Oscar Properties projekt 79&Park:

Brf Stettin 7
169 lägenheter
Spekulationsgrad: (9+27)/169=21,3% (två spekulanter tillkommit sedan sist)
Föreningslån på 23 594 kr/kvm. Om man ser till hur mycket som skall amorteras år 11 enligt den ekonomiska planen så skulle det ta 533 år att amortera klart.
awindex: 141 %; tulliusindex: 281%

Spekulanterna har satt utgångspriserna med följande pålägg mot ekonomisk plan:
1%, 1%, 2%, 2%, 2%, 2%, 3%, 4%, 4%, 5%, 5%, 5%, 5%, 5%, 5%, 6%, 7%, 7%, 7%, 7%, 8%, 10%, 12%, 14%, 20%

Jag uppskattar att spekulanterna har sålt sina objekt med följande pålägg mot ekonomisk plan (det har ibland varit svårt att identifiera vilken lägenhet som sålts):
2018-05-03 50 000 1%
2018-04-25 145 000 3%
2018-04-19 150 000 4%
2018-03-27 60 000 1%
2018-03-09 50 000 1%
2018-03-07 0 0%
2018-02-15 200 000 3%
2018-01-17 ? ?
2017-12-01 ? ?

OP har ca 12 lägenheter kvar.

Diagram som även inkluderar två tidigare OP projekt på Gärdet (Sandhamnsgatan 39 & Stettin 4/Sandhamnsgatan 55-57):
https://docs.google.com/spreadsheets/d/e/2PACX-1vRzpecvbyaL4UHr3mB_k0idVSzoRh8-FzzZg0Rqx2B6_vLCL-K_DcUng0atZXicBkDtRTNDYUHIi07B/pubchart?oid=1116106615&format=interactive

Nu på Tisdag kommer Wallenstams stora plan upp i Byggnadsnämnden, dom köpte tomten från Arla 2013.

Det finns väl både bra och dåliga saker att säga om planen som sådan, men det kommer nog bli ett ganska omtyckt område bland de boende när det står klart, nära till Delsjöns naturreservat, vilket iaf nu när vi har fantastiskt sommarväder(lufttemperaturen här i GBG toppade på 28,8 C, man börjar ju få lite färg om jag säger så) är väldigt populärt, personligen är det ju havet som gäller, men men... och samtidigt är det rent geografiskt beläget rätt så centralt.

Manuellt härlett från booli.se

Tvåor, kkr/m2, median


Södermalm
aug: 93,2
sep: 90,5
okt: 86,7
nov: 82,9
dec: 81,2
jan: 82,0
feb: 83,3
mar: 82,1
apr: 81,7
maj: 86,6

Kungsholmen
aug: 93,0
sep: 87,8
okt: 86,5
nov: 84,1
dec: 81,5
jan: 79,9
feb: 80,3
mar: 79,5
apr: 81,8
maj: 82,3

Vasastan
aug: 100,0
sep: 97,7
okt: 91,8
nov: 90,1
dec: 85,2
jan: 91,9
feb: 91,3
mar: 90,9
apr: 90,1
maj: 88,1

Östermalm
aug: 112,7
sep: 110,4
okt: 102,5
nov: 98,4
dec: 96,2
jan: 100,4
feb: 103,6
mar: 94,9
apr: 107,9
maj: 103,8

Söderort, Stockholm
aug: 60,9
sep: 58,8
okt: 57,7
nov: 55,1
dec: 56,5
jan: 56,8
feb: 55,6
mar: 54,7
apr: 56,2
maj: 57,5

Solna kommun
aug: 60,5
sep: 58,2
okt: 56,8
nov: 54,9
dec: 54,6
jan: 52,4
feb: 54,6
mar: 56,6
apr: 56,5
maj: 59,8

Uppsala ort
aug: 38,1
sep: 38,0
okt: 37,4
nov: 34,5
dec: 34,8
jan: 34,8
feb: 34,8
mar: 34,8
apr: 34,9
maj: 34,4

Göteborgs innerstad
aug: 61,8
sep: 63,5
okt: 60,3
nov: 55,3
dec: 58,3
jan: 54,2
feb: 58,0
mar: 54,0
apr: 57,6
maj: 61,4

Göteborgs kommun
maj: 48,2

Malmö Centrum
aug: 35,8
sep: 34,8
okt: 33,3
nov: 29,3
dec: 28,8
jan: 31,4
feb: 31,6
mar: 34,4
apr: 33,9
maj: 33,8

Malmö Kommun
maj: 26,9

Linköping ort
aug: 36,2
sep: 36,6
okt: 35,2
nov: 33,0
dec: 32,4
jan: 33,8
feb: 30,3
mar: 31,2
apr: 33,0
maj: 32,3

Örebro ort
aug: 26,5
sep: 24,0
okt: 22,7
nov: 23,9
dec: 24,0
jan: 26,6
feb: 23,6
mar: 23,1
apr: 24,5
maj: 26,5