Bostadsbubbla i Sverige?

De flesta håller inte med eftersom de flesta faktiskt bor på orter som Huddinge eller bättre, men du borde väl ha lyssnat på de som sedan tråden startade sagt att priserna inte alls är för höga.

Är du helt säker på att läkarfamiljen som flyttar från Malmö till Huddinge och betalar 8mkr för en nyare villa inte alls tycker priserna är för höga?

Jo, det är naturligtvis inte bara låga räntor som gett priserna, det är bristen på bostäder i Stockholm.

Som intressant parallell, det har jag skrivit om tidigare i tråden, jag letar lägenhet till min son som pluggar i Linköping. Där finns 100-tals nybyggda hus på olika åkrar, det finns ständigt nya lägenheter. Det gör att en fin 3:a "fastnat i pris" på 2.3-2.6 mkr. Det går inte att få upp det, för direkt står ett nybyggt hus klar med 20 likadana till. Allt säljs till ca 35k per kvm vilket tydligen är nybyggnadspris för en fin lägenhet inklusive tomt i Linköping. Det är samma pris i centrum som i närförort. Det förekommer nästan ingen budgivning i Linköping, allt går för samma kvm-pris. Så skönt att leta där. Som grädde på moset har all nybyggnad gjort att det även finns hyreslägenheter lediga direkt. Min son fick en HR gratis, har bott där i ett år, men nu är det dags att bo lite billigare så det blir köp. Linköpings bomarknad fungerar alltså till skillnad från Stockholm, tack vare att det byggs mer.

Stämmer bra. Däremot var det desto mer volatilt i Linköping efter 2017 jämfört med övriga medelstora städer.

Köpte man och sålde vid fel tillfällen gick man cirka -20%. Se punkt tre i följande artikel: https://www.svd.se/ljusare-tider--sa-hogt-ar-priset-i-danderyd

Men mest på grund av just ett stort nybyggande och en hälsosammare marknad över lag.

Den artikeln är ju ytterligare ett litet bevis för att det är prisbubbla i Stockholm just nu, orsakad av bostadsbrist och för låga räntor. Om bristen blir bortbyggd, eller färre flyttar in, eller räntorna stiger kommer det att ske en kraftig priskorrigering i Stockholm.

Att döma av Linköping så har stora delar av Sverige inte en prisbubbla nu. Visserligen kostar 50-tals-lägenheter samma i Linköping som nybyggt, det borde vara prisskillnad vid en fungerande marknad, men i övrigt är ett pris kring 35k per kvm ett vettigt pris på en fin lägenhet i en mellanstad i centralt fint läge. Det är omöjligt att bygga under det priset med svensk byggstandard. Med lägre standard kunde vi få priser neråt 25k men svenskar vill inte längre bo med bara 2 kvm vitt kakel i ett litet badrum med plastgolv.

Är det inte så att 50-tals lägenheter i regel har lägre avgifter till föreningen som gör att de säljs till ungefär samma pris? Annars finns det ju ingen mening med att köpa en, om man inte verkligen gillar 70 år gamla kåkar.

Ja alltså du behöver inte övertyga mig om att hela Stockholm blivit en stad där man betalar mycket och får mediokert tillbaka, ingen större risk att jag skulle äga något här igen om inte covid ritat om kartan som det gjorde.

Men jag försöker nyansera perspektivet på detta. Det är ju nämligen inte någon naturlag som säger att Stockholm (kanske Sverige, för den delen) ska rycka upp sig igen. Det vill säga det räcker inte med att konstatera att man får kass bang for the buck för att konstatera att det är en bubbla som ska spricka. Det är väl rent av så att tittar vi på finansieringsapparaten ser det idag inte ut att finnas speciellt mycket marginaler att göra något bättre, d.v.s. eventuell sättning skulle då bara göra att du betalar 2 miljoner för ett rent skithål istället för 4 miljoner för något mediokert.

Sverige, med Stockholm i täten, har blivit så oerhört mycket mer lik en auktoritär diktatur än folk verkar fatta. Det dols av att vi fortfarande badar i en hel del gamla framgångar, och en inavlad politisk ordning som på ett framgånsrikt sätt värjer sina bubblor mot organisk utveckling (så utvecklingen kan i folkmun kallas "segregering" istället för den totala degenerering det faktiskt handlar om). Om vi tar alla pengar från producenter blir vi ju inte fattigare, konsekvensen (utöver att slaveri är en moralisk tveksamhet som de flesta andra länder slutat med) är ju att vi inte bygger för framtiden. Och framtiden är ju sen, eventuellt rent av en annan generations problem.

Gamla hus har låga eller obefintliga kapitalkostnader vilket håller nere boendekostnaderna, månadsavgift och hyra är ofta väldigt låg. Sen är det status att bo i äldre hus, till skillnad mot hus byggda under 60- och 70-talets Miljonprogram. Gamla fina hus med anor, helst från förra sekelskiftet ska det vara.

På tal om det här med fascinationen för sekelskiftes-hus... Är de på väg att gå dinosauriernas väg eller har de generellt genomgått så pass omfattande renoveringar genom åren att man kan förvänta sig flera decenniers ytterligare livslängd?

Detsamma gäller egentligen lite tråkigare hus från 30/40/50-talen. Är de av så god kvalitet att deras kvarvarande livslängd verkligen är inprisat korrekt på marknaden?

Som lekman utan någon vidare kunskap om fastighetsförvaltning och bygg så verkar ”nyproduktion” (Åtminstone från 80-talet och framåt) med rimlig belåning som ett säkrare alternativ med hänsyn till driftskostnader jämfört med äldre bestånd. Utöver den livskvalitet som åtnjuts i nyare hus i form av t.e.x bättre ljudisolering, ventilation o.s.v.

Har jag fel?

Det är inte så mycket dyrare om du tar dig ut en bit från stan.
En ok 3a i Tyresö för 2,2
https://www.hemnet.se/bostad/lagenhet-3rum-centrala-tyreso-tyreso-kommun-bjorkbacksvagen-31-17245820
Eller varför inte i Huddinge som vi pratade om tidigare 2,3M. Cykelavstånd hem till dig.
https://www.hemnet.se/bostad/lagenhet-3rum-segeltorp-huddinge-kommun-varnstigen-34-17092003

Det kräver dock att någon (du) hjälper till med insatsen. Men du får samma problem i Linköping.

De underhålls i allmänhet väldigt väl. Ägarna eller de boende är väl medvetna om husens värde och låter inget förfalla. De här husen är ofta väldigt välbyggda i grunden, det här var innan byggfusk, mygel och kvalitetsbrister fanns på byggmarknaden. I synnerhet om det är bostadsrätter, föreningarna har gott om pengar och kunniga och engagerade boende.
Den här generationen bostäder finns ofta i områden utanför tullarna (Stockholm), t ex Årsta, Fruängen, Gröndal, Aspudden och liknande. Jag har bekanta som bor där, och man har under åren stambytt, renoverat fasader och fått nya balkonger. Träfönster har bytts mot moderna 3-glas i aluminium. Husen är svår att skilja från nya i det avseendet.
Trapphus och farstu är ofta i marmor eller andra stenmaterial och blir bara finare med åren.
Delvis. Risken är att husen är överbelånade för att kunna hålla nere månadsavgiften för de boende. En låg månadsavgift är lockande för spekulanter och avgörande för om folk ska vilja köpa eller inte. I framtiden väntar därför kraftigt höja avgifter, det kan var en fälla att se upp med, och definitivt något man ska kolla upp innan köp
https://www.svd.se/sa-gommer-de-skulder-vid-nyproduktion-av-bostader

Jojo. Att nya föreningar generellt är alldeles för överbelånade med ohållbara avgifter är jag väl medveten om.

Men ibland hittar man de där enhörningarna till nya föreningar som faktiskt har en nykter avgift och något rimligare belåning, där driftskostnaderna är låga.

Bara en sådan sak som uppvärmningskostnader lär ju skjuta i höjden för äldre bestånd med Sveriges energipolitik framöver. Är det verkligen inprisat t.e.x? Minst lika stor risk som belåning om du frågar mig!