Bostadsbubbla i Sverige?

Det är ett väldigt tjat här om att det ska amorteras för att sänka belåningsgraden, men när folk ser sin belåningsgrad sjunka på grund av att tillgången ökar i värde, så är det negativt. Hur menar ni att följande två scenarion skiljer sig?

Jag köper en lägenhet för 2 miljoner, och går in med 1 miljon själv. Har sålunda 50% belåning.
Jag köper en lägenhet för 1 miljon, men som nu är värd 2 miljoner. Har sålunda 50% belåning.

Du får betala vinstskatt vid försäljning av lgh 2.

Hur ska du kunna sänka din belåningsgrad om du byter upp dig när priserna stigit? Enda sättet jag kan se är att gå in med mer cash. Lånar du upp pengarna för att köpa dyrare så ökar ju belåningsgraden.

Du har både rätt och fel. Vad förra postaren menar är att stigande bostadspriser är önskvärt för personer som vill byta upp sig i bostadshierarkin, just därför att man med stigande priser alltid kommer gå med vinst i försäljningar och då kan peta in det som större och större kontantinsatser till nya dyrare lägenheter. Det totala lånet kommer antagligen ändå vara större, men procentuella belåningsgraden mindre. Dock skulle ju alltid belåningsgraden vara som minst om man sitter kvar i samma lägenhet hela tiden i en stigande marknad.

Att man får fram en större kontantinsats för att byta upp sig är jag helt med på, men hur belåningsgraden kan sjunka förstår jag inte.

Kolla gärna följande exempel och rätta mig om jag missat något.

Ett par bor i en 2:a på 50m2 i Stockholms innerstad. Inköpt för att antal år sedan för 2MKR (då krävdes ingen kontantinsats), idag är den värd 3MKR vilket ger en belåningsgrad på 67%.

Nu väntar de barn och vill köpa en trea, låt säga på 75m2 (50% större). Den landar på 4,5MKR. Med en kontantinsats på 1MKR ger det en belåningsgrad på 78%.

Även om man hängt med på värdeökningen så ökar alltså belåningsgraden när man byter upp sig. Säg att de faktiskt lade en kontantinsats på 15% när de köpte den första lägenheten så skulle belåningsgraden på den nya lägenheten fortfarande vara 71%.

Om de amorterat under tiden de bott i den mindre lägenheten kommer de förmodligen ner i samma belåningsgrad, men att belåningsgraden skulle minska när man byter upp sig för att priserna ökat stämmer hur som helst inte.

Om slutresultatet blir så, är det ingen skillnad, men:

• I alternativ ett är du garanterad 50% belåning direkt vid tidpunkten för köpet.
• I alternativ två inträffar 50% belåning inte förrän det förflutit så mycket tid att priset stigit. Hur lång tid det kommer att ta för priset på lägenheten att stiga så mycket, kan du bara spekulera om vid tidpunkten för köpet.

köpt lägenhet A för 1 miljon, lån 1 miljon, belåningsgrad 100%. Priserna stiger - Sälj lägenhet A med vinst 500k köp lägenhet B för 2 miljoner låna 1,5 miljoner, belåningsgrad 75%.

Ni har båda rätt, men räknar på två olika situationer.

Du räknar på priset oavsett vilken lgh det är, medan den som menar att belåningsgraden ökar när man byter upp sig till större lgh räknar på det fenomen att större lgh är ännu dyrare och har ökat i pris snabbare än små lägenheter.

Jag tror inte vi har en bostadsbubbla om man ser till priserna på bostäderna.

Däremot när man tittar närmare på köpgruppen ser man tydliga svagheter.

Först och främst att utbudet varit så dåligt med alternativ att även köpsvaga grupper tvingas in i bostadslånekarusellen. De blir då svårt skuldsatta och får svårt att hantera ekonomin vid kris. När prisökningar och räntor är gynsamma spelar det inte så stor roll. De får sålt med vinst. Banken gör ingen förlust även om personen har det jobbigt.

Men så fort det blir kris råkar en stor grupp illa ut. Är de många så kraschar bistadsmarknaden när många vill sälja och där inte finns köpare. Då rasar priserna.

Så bubblan beror egentligen på hur många som inte klarar en kris t ex räntehöjning, arbetslöshet eller höjda skatter.

Bästa sättet för Sverige hantera det här är att öka utbudet av hyreslgh så att inte köpsvaga grupper hoppar in i bostadsägande med stora personliga lpn ich osäkra inkomster.

Belåningsgrad? Det är ju bara en siffra. Om den så är 1% och ditt lån är på 100 miljoner så har du ju 1 miljon i lån ändå. Och det är det enda intressanta. För räntorna de är inte spikade. Men din lön är det. Så den dagen korthuset börjar rasa, och pengars värde börjar urholkas. Ja, då kommer räntorna stiga. Och blir det jobbigt att ha stora lån. Detta oavsett vad din bostad är värd. Att sälja och få mer pengar till dyrare bostad. Ja, det är ju enbart en form av hävstång som gör dig ännu mer belånad.

Nej, verkligheten kommer alltid att göra sig påmind. Ingen tulpan är värd en miljon.

Krashen slog ojämt, man kunde köra feta egendomar gratis, vad gäller privatbostäder så var det väldigt olika, en blev värdelös , en annan sjönk 10%.
Och avdraget var 70% + 8-10 % i inflation.

Läs om, finansbolaget Nyckeln, som med 1,4 miljader i skulder, kaffepengar med dagens penningmängd priser, och allt som de ljuger ihop för att få oss att vara humana idioter.

Men nu vet vi ju att alla regimer kommer att hålla uppe tåget. Minsann.
Vi kan ju skära bort pensioner för många, a-kassa, socbuidag och sjukpening.
Kul att betala skatt sen...

Bobubblan är överdriven. Det säger sig självt att några eventuellt överprisade innerstadslägenheter inte kan sänka hela vår ekonomi. Känns som det mer är ett slags kommentators ticks. Så fort frågan kommer upp, dyker hundratals "förståsigpåare" upp och vädrar sin åsikt - att allt kommer att gå åt skogen. Man tycks förbannat på folk som tror på framtiden och tar chansen att låna till sitt boende när det är så låg ränta. Det är nu man ska bo någonstans, inte vänta in en eventuell korrigering - om 10 år - sedan gå in. Vad var det ekonomen Keynes sa? Långsiktigt? Långsiktigt är vi alla döda...