Bostadsbubbla i Sverige?

M1 är kontanter (hos allmänheten ) samt avista fordringar på bankinstitut. Inget av dessa minskar vid en konkurs. En bank kan göra kreditförluster men det är då bankens fordringar på företaget som kan gå upp i rök. Men det är bankens fordringar på företag, och det ingår varken i M1 eller M2. M1 är opåverkat av konkurser.
Om det kursade företaget har avista tillgångar så övertas de bara av konkursboets fordringsägare.

Detta ingår inte i den totala penningmängden menar du? Rimligen borde detta alldeles oavsett hur det bokförs påverka penningmängden och därmed priset på tillgångsvärden.
Även företag och personer har rimligen löpande fordringar mot varandra..

Ska vi återgå till topic?

Milton Friedman visade att det var så och det är man väl ganska överens om i nationalekonomin idag såvida man inte enbart tittar på kort sikt. http://en.wikipedia.org/wiki/Quantity_theory_of_money

För att återgå till topic, är det någon som vet när EU-kommisionens makroanalys av Sverige kommer? Den borde komma snart kan man tycka. http://debatt.svt.se/2012/02/29/eu-kommissionen-vi-oroas-for-svensk-bostadsbubbla/

Det finns flera problem med kvantitetsteorin. Det första är väl att ingen riktigt vet hur man ska mäta penningmängden. Inte ens riksbanken vet idag hur mycket pengar som finns i Sverige eftersom man lägger in bankpengar i beräkningen. Det andra är att ingen riktigt vet hur man ska mäta omsättningshastigheten på pengar.

Ett bra fråga med tanke på kvantitetsteorin är hur det kan komma sig att riksbankerna i hela västvärlden fr.o.m. 2008 har kunnat blåsa upp penningmängden kraftigt utan att detta påverkat inflationen överhuvud taget. Är då svaret att omsättningshastigheten på pengarna gått ned till motsvarande grad? I så fall måste penningmängd och omsättningshastighet ha något med varandra att göra på ett sådant sätt att det inte rakt av går att göra antagandet att M*V=P*T.

Ursäkta att jag lägger mig i men jag skulle vilja kommentera Gromphs historia. Det är ju som Gromph påpekar bara en datapunkt och dessutom är det lätt att minnas fel. Sifforna ser dock i stort rimliga ut så jag tänker utgå från att de är korrekta.

Ett par allmänna kommentarer om situationen på 50-talet:

Det fanns ingen typisk arbetarlön. Timlönerna varierade stort beroende på erfarenhet, utbildning och annat. Många saknade fast arbete gick mellan olika arbetsgivare (med korta perioder av arbetslöshet däremellan). Å andra sidan var ackord och övertid vanligare än idag.

Folk bodde i allmänhet trångt och uselt. Kom ihåg att man då tyckte att miljonprogrammet var en bra idé.

Det var rätt ovanligt att en arbetare hade råd till villa. Det räcker med att klicka på hemnet för att se att de flesta av Sveriges villor har byggts efter 1960.

I ditt exempel har vi följande siffror:

• sparande och värdet av eget arbete: ???
• bostadslån: 30000
• borgenslån (inte topplån): 15000.

Notera att det endast är bostadslånet som din släktning stod för ensam. Det motsvarar 2.7 gånger årsinkomsten men jag är inte säker på att man räknade så på den tiden. Snarare fokuserade man på pantens värde. Om den första punkten ovan (sparande och eget arbete) är 5000:- och vi antar att totalkostnaden motsvarar värdet blir bostadslånet 60% av totalsumman. Om den är 15000 blir lånet endast 50% av vad man kan anta var husets värde.

Sen tillkommer borgenslånet men notera att här har vi en ytterligare person (borgensmannen) som skrivit på. Vi vet inget om den här personen men man kan anta att det är en person med goda inkomster eller nån form av förmögenhet eller fastighet. Vill man relatera inkomst och lån bör man ta hänsyn till även den personens inkomst. En borgensman är ju lika ansvarig för lånet som låntagaren.

Bra att du nämner att de hyrde ut ett rum, förresten. Det var betydligt mer lönsamt då än nu att hyra ut och det här var ofta nåt man räknade med när man skaffade bostad.

Släktingen hade ackord. Månadslön kom långt senare (och var inte så uppskattat i arbetarleden som en del vill göra gällande).

Dock var det så att på den gatan var majoriteten arbetare.

Man får komma ihåg att det skett en urbanisering. På 50-talet bodde massor med människor på landsbygden. Det har byggts hus i städerna och övergivits hus på landsbygden. De hus som folk bodde i på landsbygden är nu ödehus, rivna, eller kan ha gjorts om till sommarbostäder. Och de hittar man inte på hemnet, annat än som undantag. Folk har bott i hus länge.

Hade inte staten lånat ut till huset hade släktingen antagligen inte kunnat bygga. Från statens sida gissar jag att det var medvetet för att skynda på urbaniseringen och få folk till industrin.
Fö har staten subventionerat nyproduktion av småhus fram till, ca mitten på 90-talet, genom räntesubventioner.

Värdet av egna arbetet och sparandet har jag gissat till 10 KSEK. Kvinnan i fråga kunde ju arbeta heltid med husbygget. Man flyttade också in innan huset var klart för att komma ifrån hyreskostnaden. Och att man flyttade in innan det var färdigt tror jag var ganska vanligt.
Så belåningen kan man då anse vara 82%.

Just i det här fallet var det 2 borgensmän. Så de stod för 7500 var. Båda var föga förvånande bönder och räknas därför som egna företagare. Som folk borde ha gissat var det parets pappor.

Jag kan lägga till att några år senare ställde släktingen upp som borgensman åt sin bror när han köpte hus. Han var också arbetare fö.

----
Det jag ville förmedla var att hus har lånefinansierats i över 50 år. Det är inget nytt. Och att lånebeloppet i relation till hushållets inkomst kanske inte är så mycket större nu.
Sedan finns det skillnader. T ex vad gäller borgensåtaganden och amortering.

Det har säkert sagts innan, men det här med att göra vinst på en bostad är egentligen oftast inte vinst. Du köper en bostad, bostadspriserna går upp, du säljer till en "vinst" som sedan försvinner när du ska köpa en ny bostad, för den bostaden har också gått upp samtidigt som du bodde i din gamla bostad. Det enda som egentligen hänt är att du slipper låna mer pengar för att klara av inflationen av bostadspriserna, som sker i snabbare takt än andra "varor".

Det enda sättet att tjäna pengar på bostäder är om man flyttar från ett ställe där priserna gått upp, till ett ställe där priserna gått ner, eller om man säljer och flyttar till hyresrätt. Det lär inte så många göra.

Personligen hade jag aldrig köpt en bostad i nuläget. Endast om jag tänker bo där i 10+ år och klarar av en ränta på 20 procent hade jag lånat. Att köpa nu och sälja i krisen; där kan vi snacka förlustaffär, för du kommer inte få något nytt bostadslån när du sitter med 500 000 kr i blancolån.

Just det. Från bankens synvinkel var förstås ackordet nåt som gjorde lönen svår att förutsäga. Därför baserades lånet i första hand på pantens värde.



Jo, när arbetarna byggde bostäder på 50-talet handlade det oftast om att hela områden uppläts till egnahemsboende. De här områdena kan man förstås känna igen än i dag: Små hus, runt 80 kvadratmeter bostadsyta, ofta hög sockel för att göra källaren mer användbar. Så det var inte så konstigt att din släktings grannar också var arbetare. Tjänstemännen bodde nån annanstans



Nå, boendestandarden då var inget vi skulle acceptera. Utedass, inget vatten och avlopp, flera vuxna som sov i samma rum. De hus som då hade nåt liknande modern boendestandard hittar vi fortfarande på hemnet.



Har jag påstått nåt annat? :-)



Nej. Belåningen var (i så fall) 55%.


Låter rimligt. Här har vi alltså två personer med (antar jag) goda inkomster och (antar jag igen) obelånade jordbruk som förklarar sig att när som helst vara villiga att betala din släktings räntor och amorteringar. Det var säkerheten för borgenslånet.


Om du ville säga att lånefinansiering av fastigheter är ett gammalt påfund hade vi kunnat undvika den här diskussionen. Det jag ifrågasatte var din beräkning där du menade att man då kunde låna 4x årslönen. Som jag ser det består din släktings lån av två delar:

1. Bostadslånet, som uppgick till 55% av fastighetens värde.
2. Borgenslånet, som backades upp av din släktings far och svärfar, och där båda hade obelånade fastigheter.

Inget av dessa är direkt beroende av låntagarens inkomst. Även om din släkting hade blivit helt oförmögen att serva lånet hade banken fått igen sina pengar (via försäljning av panten och krav på borgensmännen).

Kanske det. Släktingen har berättat att det tidigare räckte med att ha fast inkomst (dvs jobb) för att få låna. Men att man just då blev restriktiva.
Men jag noterar din sista mening, och tycker att den verka kollidera med vad du skriver längre ned.

Det är också min uppfattning att det fanns sådana områden. De icke-arbetare som bodde grannar med min släkting var en kommuntjänsteman, en apotekare, en arkitekt och en som drev bokhandel.

Den ene var belånad. Den andra vet jag inte.

30 KSEK var alltså ett lån av staten och 15KSEK av banken. Som jag förstått det så var båda lån på bostaden. Släktingen sa att borgensåtagandet kallades stödborgen. Jag är inte klar över vad exakt termen betyder (eller om den har någon speciell betydelse).

Jag förstår att du vill se det statliga lånet som ett bostadslån. Och banklånet som frikopplat från bostaden. Men det är iaf inte så jag har förstått det. Utan att banklånet var kopplat till bostaden. Stödborgen uppfattade jag som ett sätt för banken att slippa ifrån böket att sälja panten. Dvs papporna skulle se till att huset såldes och lånen löstes om situationen blev för hopplös.

http://di.se/Default.aspx?pid=270892__ArticlePageProvider

Sådana artiklar dyker ju upp hela tiden på di.se och nliv.se
"Nu blir det dyrare för bankerna att låna"
"Slut på lånefesten"
"FI bötfäller bankerna för bolåne................... blääääääääää!"

Fast det här verkar ju vara en konkret åtgärd istället för bara spekulation.