Bostadsbubbla i Sverige?

Att staten och dess myndigheter aktivt försöker stoppa prisökningar är ju uppenbart, men de gör inget för att förändra fundamenta.

Inget ras på bostadsrätter än så länge enligt SCB:


http://www.dn.se/ekonomi/priset-pa-bostadsratter-steg-2011

Hade iofs varit intressant att se det per kvadratmeter istället. Men det framgår kanske om man läser deras rapport vilket jag inte har gjort.

Lite intressant att man faktiskt överväger att ge sig på riskvikterna. Tidigare lät det mer som det handlade om kapitaltäckningen. Frågan är väl hur man tänker göra det.
Det måste vara tämligen utan tolkningsmöjligheter (=godtycke). Och måste vara enkelt att implementera och kontrollera.

Ett golv är en möjlighet. Det är effektivt mot extrema stolligheter. Enkelt och otvetydigt. Men innebär en risk att bankerna tappar förmågan att differentiera och alla läger sig på golvet. Och det är inte bra.
En annan möjlighet, eller en variant, är att ha olika golv för olika belåningsnivåer (t ex i relation till taxeringsvärdet). Risken med ett lån på 10% av taxeringsvärdet är närmast obefintlig. Men ligger man på 130% av taxeringsvärde är den inte försumbar.

Nu hade dom fler idéer, så vi får väl se vart det tar vägen.

Och hur bankerna väljer att lösa det. Mindre lånestock eller emission. Något högre ränta blir det väl.

Det är lite spännande. Mäklaren i artikeln påstår alltså att de ungdomar som förr bjöd på bostäder försvunnit från marknaden utan att alls påverka marknadspriset. Jag undrar hur den mäklarens uppfattning är om hur marknadspris etableras? Om ungdomarna försvunnit från visningarna måste rimligen det finnas en och annan ungdom som inte får lån och som därför inte deltar i budgivning. Detta måste rimligen påverka de genomsnittliga priserna negativt. Därmed måste prisbilden vara lägre än annars skulle vara fallet.

Jag vet dock andra hyss som banksektorn sysslar med som jag gärna skulle se att de försvann. Ett sådant hyss är att de ger ränterabatt till de som lånar höga belopp. Detta motiveras med att banken tjänar mer pengar på dessa kunder. Det är iof sant i det korta perspektivet. De kunder som lånar lite pengar utgör alltså en mindre kassako än de kunder som lånar mycket pengar. I ett läge där vissa av bankens kunder kommer på obestånd och måste sälja utan att kunna betala tillbaka lånet man tagit från banken kommer dock de med stora lån att utgöra den största riskgruppen. En bank som agerar för att hålla låg risk skulle därför ge ränterabatt till de med små lån.

Motsvarande görs ju idag av de kreditinstitut som lånar ut utan säkerhet. Här ligger räntan högre av den enkla anledningen att risken är större. Samma princip borde vara giltig för huslån med huset som säkerhet (eftersom huset inte är mycket till säkerhet om marknaden förändras).

Frågan är hur man skulle kunna reglera för att få bankerna att signalera till kunderna att lån med låg risk är att föredra framför lån med hög risk?

Intressant inlägg. Det tråkiga är att bankerna verkar strunta i risken. Vad det beror på kan man undra. Att de räknar med att staten räddar dem. Eller att ägarna är för svaga och har dålig kontroll.

Du har sett igenom spelet. Givetvis är det så att eftersom samma maktelement sitter bakom bankerna som sitter bakom staten(erna) så spelas det helt enkelt på derivat och bubbel-marknadskasinot med så stor hävstång som möjligt - och vid förlust åläggs notan på statsskuld(erna).

Jag kan ge en generell förklaring. (Ja, för de som är intresserade av att förstå verkligheten bättre vill säga).
Som VD ställer du avkastningskrav på företagets enheter. Du kan också lägga till bivillkor, för hur denna avkastning får intjänas. Risk är ett relevant bivillkor inom finans.
Men VD är inte rätt person att kvantifiera det. Och dugliga ledare inser bättre än att försöka mikromanagera personal.

Någon får ansvar för risk och se till att det finns ett sätt att mäta och reglera risknivå.
På en större firma finns sedan risk-folk på olika nivåer och enheter.

Men olika tillgångsslag kräver lite olika metoder för att estimera risk. Ibland kan VaR vara ok. Ibland värdelöst. Det leder till (olika) regler för olika tillgångsslag.

Den som är ansvarig för bolån tvingas då avgöra hur man mäter risk för dessa. Och här har vi en knepighet. Hur mäter man risk på bolån på ett seriöst sätt?

För att kunna sätta upp ett regelverk som begränsar utlåning måste vi ha ett sätt att mäta.
Kreditförlusterna i Sverige är försvinnande så. Om man lutar sig mot de så kan man vara väldigt generös i sin utlåning.
Stresstester är en annan metod. Men vad är realistiska antaganden? Och vad är sannolikheten för dessa?
Desto mer begränsningar man ålägger sig desto fler affärer får man tacka nej till och desto lägre lön får man.

a) Hur beräknar ni risk för bolån?
b) Utgående från a) hur kommer ni fram till regler för de som godkänner lån.
c) Hur ofta går ni till er chef och förslår att ni ska få lägre lön och att ni ska ta färre order?

Se om ni lyckas svara på alla tre frågorna på ett sätt som ni anser att en ansvarig på en bank bör göra.

Detta är ju väldigt intressant eftersom risk kan beräknas på lång och kort sikt. På kort sikt är risken för en fastighet lika med kundens betalningsförmåga i den nuvarande konjunkturen. Detta går nog rimligen att beräkna ganska bra. Har familjen som ska låna till sin villa två tillsvidareanställningar med heltidstjänstgöring? Tjänstgör de i en bransch där möjligheterna att få nya jobb är god utifall någon av makarna blir uppsagd? Har de en egen insats? Finns ytterligare tillgångar? Om så är fallet så utgör de en minimal risk för banken. Vid de fall man har godkänt en familj för lån så är det bara "bra" för banken om familjen tar så stora lån som möjligt inom ramen för vad som familjen klarar av. Ju större lån desto bättre affär för banken. För banken är det samma princip som när ICA försöker kränga ett storpack av en vara för en högre peng totalt, men lägre peng per måttenhet.

På längre sikt går det inte att räkna risk på detta sätt. På lång sikt är det inte den enskildes betalningsförmåga som är det viktigaste. Istället är det mest betydelsefulla i riskhänseende ifall landet Sverige hamnar i kris och/eller om bostadsmarknaden hamnar i en bubbla. Tillgångsbubblor är nämligen synnerligen destruktiva till sin natur och tenderar, när de spricker, att dra ned hela ekonomin med sig för ganska många år framöver. Detta beror på att många individer i ekonomin blir skuldsatta upp över öronen och måste betala av sina lån den smärtsamma vägen.

I en krissituation (som ju inträffar på lång sikt) är risksituationen på kort sikt vänd på huvudet. Här gäller att de minsta bostadslånen är de mest säkra medan de största lånen kommer ge de största kreditförlusterna. De största lånen utgör då den största risken för banken.

En liknelse är den med flygplanet som kraschar för att företaget dragit in på underhåll i syfte att hålla priserna låga. För flygplan finns idag regler som ska garantera att företagen ska sköta sitt underhåll. Varför finns inte regler som gör att bankerna ska försöka hålla låg riskprofil med tanke på framtida kriser eller tillgångsbubblor?

Inte nödvändigtvis, eftersom genomsnittspriset som nämns i den artikeln är endast beräknat på genomförda försäljningar.
Det står i samma artikel att antalet försäljningar av bostadsrätter minskade i fjol.
En utebliven försäljning till en kapitalsvag ungdom, lär knappast dra ner det snittet.

Nimbus i konkurs:
http://www.dn.se/ekonomi/200-mister-jobben-vid-nimbus-konkurs

1) Nimbus- och båtindustrin har haft det kärvt sedan 2008 och uppenbarligen återkom aldrig köparna.
2) Jag har vänner som utan framgång försökt kränga exklusivare bilar i 6-12 månader. Jag vill minnas att jag såg någonstans att totala bilförsäljningen var ner 2012.
3) Tydligen finns det en massa semesterresor tillgängliga i år också som alltid brukar gå åt i vanliga fall (också enligt vänner som brukar boka samma typ av resor varje år).
4) Marknaden för landställen har dött sedan länge.

Det är uppenbart att Svenne dragit ner på konsumtionen, men vilka marknader/segment återstår innan bomarknaden?

Ökade kapitalkrav på banker,snälla farbrorn som lånar ut till svenska banker börjar bli nervig över sin säkerhet.
Pengar kommer bli dyrare när det är brist och då blir det dyrare att låna,sedermera faller bostadspriserna brett o djupt.
Peak oil,arbetstillfällen,invandring mm.

Det absolut första som sker är att som du redan påpekat större kapitalinköp från medelklassen direkt totalt slutar. Detta märks tydligast i att exklusiva bilar i lägre prissegment (t.ex en Evo från mitsubishi, bilar i denna kategori i allt från 100-400 000 SEK), totalt slutar att ha spekulanter och priserna kraschar med 40-70%.