Bostadsbubbla i Sverige?

Ja, det är vad jag förenklat menar. På en fungerande marknad, är det jag skriver irrelevant. Om den ene inte säljer, gör den andre det. Om den andre inte heller säljer, så skapar den tredje och utökar tillgången. Men på den svenska bostadsmarknaden är så inte fallet. I synnerhet inte i Stockholm. Jämför det med guld. Om alla av någon anledning skulle behöva guld (inte bara spekulera i dess pris) så skulle ett fall vara i princip omöjligt på sikt.

Nu sitter du och hittar på. Vet inte hur ditt låneavtal med banken ser ut, men i mitt finns det ingen "margin call". Banken får alltså inte kräva extra amortering även om säkerheten understiger lånebeloppet.

1990 toppade bubblan i Japan.
Sedan dess, dvs i 20 år, har fastighetspriser fallit. (Och börsen).

Hur kan nu det vara möjligt? Enligt ditt resonemang skulle priserna ha fortsatt stiga.
Och var tog nu den brist som drev upp priserna under 80-talet vägen?

Om brister plötsligt kan försvinna så är inte de bra argument.
Fö är boyta per person i Sverige en av världens högst. (Högre i USA dock, men det förklaras naturligtvis av att dom hade stor brist fram till 2007, när bristen av någon mystisk anledning försvann).

Hmm, står det uttryckligen att banken inte kan säga upp lånet?

Eller är det möjligen så att den kan göra det med viss uppsägningstid?

Hur ytan i Sverige i stort ser ut är irrelevant, det är Stockholm stad vi snackar. Bostadspriserna ute på landet har knappast rusat. Såg något hus i Skellefteå för 70 000 kronor.

USA skiljer sig mot Sverige oerhört mycket när det gäller det mesta, i synnerhet bostadsmarknaden. För det första är (var) de flesta bostadslån i USA så kallade non collateral-lån. Huset var alltså det enda banken kunde ta i säkerhet, inte gäldenärens all framtida inkomst. Det gjorde att folk lämnade in nycklarna när de kände att det inte längre var värt att betala ränta för bostaden. För det andra var det inte fråga om någon bostadsbrist innan bubblan - för där var det mycket riktigt en bubbla - sprack. Folk köpte på spekulation. De hade en bostad, och köpte två hus till för att sälja dem med vinst.

I de städer där det faktiskt råder viss bostadsbrist, så som NY, så ligger visserligen tillgången i lä i förhållande till efterfrågan, men det går åt rätt håll. Det byggs på höjden.

Du glömmer bort att folk i Sverige är fria att flytta vart dom vill. Det som gör att folk bor i Stockholm är att de tycker det är ett bättre alternativ än resten av Sverige (trots de redan idag högre bostadspriserna), inte att de är tvingade. Om vi skulle få en bostadskrasch idag i Göteborg, Malmö, Linköping men inte Stockholm kommer färre att flytta dit, t ex färre nyexaminerade ekonomer, ingenjörer etc. Företagen i Stockholm får svårare att rekrytera och nyetablerar inte i Stockholm, etc. När det händer kommer bostadspriserna att sjunka även i Stockholm.

Mer generellt så tror jag på fallande bostadspriser i Sverige av en mängd olika anledningar.

1. Risken med lån har visat sig på ett brutalt sätt
Effekten av krascherna i USA, Spanien och England har visat hur mycket misslyckade bostadslån kan påverka ekonomin i negativ riktning. Även om bara en liten del av effekterna är synliga för Svensson än så kommer de bli det när allt skall betalas (se punkt 2). Eftersom bostadslån har visat sig så farliga så pratar man t ex i USA om att införa en skatt på dem, vilket naturligtvis kommer göra dem dyrare. Inskränkningar i lånevillkor kommer också göra dem dyrare. Alla dessa extra lånekostnader kommer att göra att privatpersoner inte har råd med lika stora lån.

2. Regeringar lånar mer
Regeringar lånar just nu ännu mer för att ta oss ur krisen som privata lån skapat. När regeringen lånar pengar så kommer de och privatpersoner tävla om samma pott pengar från riksbanken, vilket gör pengarna/lånen dyrare. Tillgång och efterfrågan. Tillgången på pengar minskar, bostäder är ökande eller i värsta fall konstant. Bostadspriserna faller i förhållande till priset på pengar.

3. Åldrande befolkning
Inom hela EU så är ett jätteproblem att vi har så många äldre människor och så få yngre. Detta kommer få till effekt att många av morgondagens pensionärer kommer få sig en kalldusch när det är dags att dra sig tillbaka (särskilt som de till skillnad från tidigare generationer inte brytt sig om att amortera på huset). När de får ont om pengar så måste de flytta till något billigare. Bostadspriserna faller. Svenska regeringen kommer också anstränga sig till det yttersta för att minska budgetunderskottet, gissa vilken skatt som inte har så många skadliga effekter och som dessutom mer eller mindre är säkrad från att fly utomlands? Just det, bostadsskatt. Billigare bostadspriser.

4. Mer EU integration
När EU integreras mer och mer kommer två saker hända som påverkar bostadspriserna. Det första är att nypriset på bostäder kommer falla när svensk byggindustri utsätts för mer konkurrens. Det andra är att det är lättare för människor att flytta utomlands, det är långt ifrån alla pensionärer som drömmer om en dyr lägenhet på Östermalm. Snarare då kanske ett billigt torp på landet i Sverige på sommaren och en lika billig lägenhet vid medelhavet.

5. Kinas industrialisering blommar ut
Idag så har kineser med fler krasst sett exporterat varor och lånat ut betalningen för dem till väst, så att väst kan konsumera mer. Detta har hållit nere inflationen i västvärlden och skapat en jättesnabb tillväxt i asien. Detta kommer snart ta slut, det går inte en vecka utan att USA klagar på kinas låga valuta. När det tar slut så blir det ännu mer ont om pengar i väst, och dessutom så hålls inte längre inflationen i schack av billiga platt-tv från asien. Högre svensk riksbanksränta, högre konsumentränta, billigare bostadspriser.

Allt som allt så tror jag bostadsfesten är över, såväl i Stockholm som i resten av Sverige.

Sitter och räknar på lite olika scenarion runt bostadspriserna efter att rekommendationen på 15% kontantinsats införs första oktober.
Jag kollade på en lägenhet för 2 miljoner med lån hos SBAB.
Märkligt nog kommer denna bli billigare med kravet på kontantinsats om man kan betala 100 000 kr kontant och lånar 200 000 kr blanco hos Swedbank då amorteringskravet försvinner hos SBAB vid 300 000 kr "kontant".

Har jag gjort fel någonstans eller kan det verkligen stämma?

Får du låna 200000 blanco av Swedbank om du har lån på 1.7 miljoner hos SBAB?

Amorteringsfritt lär vi inte få behålla länge till, så räkna på 50 år eller nåt. Blancolån kanske 5 år, eller kan du få mer tid på dig där?

Om vi får en ränta i 8%-klassen och vanligt folk måste betala ~400000 kr per år i ränta kan väl detta leda till att många tvingas sälja för att köpa mindre och därmed dränera bostadsmarknaden på pengar, eller?

Vid en ränta på 8% så krävs det att du har ett lån på 5´000´000kr för att betala 400´000kr per år i ränta. Räknar man med ett 30% skatteavdrag så krävs det mer än 5´000´000kr i lån, vilket vanligt folk är det du pratar om?

Det vet jag inte, kan man ha lägenheten som säkerhet på två lån?

Obs, det är inte jag som ska köpa, jag funderar bara över riktningen på priserna.

Fast en räntekostnad på bara 200 000 kr borde vara kämpigt för många.
Kommer vi hamna där snart?