Bostadsbubbla i Sverige?

Läs artikeln på www.di.se idag om SEB:s nya låneregleringar. För varje bank som inför en sådan här reglering så får konkurrenterna en större andel riskabla kunder i sin ”portfölj”. Detta tvingar dem att antingen höja räntan eller själva införa liknande regleringar. Vips så har pengakranen skruvats åt ett varv till.

Bostadsbubblan 2011, youtube

Det räcker således inte att teckna försäkring för dubbla boendekostnader vilket är en produkt som SEB marknadsför. Denna praxis har tydligen inte någon motsvarighet bland de övriga bankerna men detta måste vara ett avgörande tecken att bubblan börjar brista.

Hur ser bostadsbubblan ut just nu? Finns där någon eller vad är det som pågår? Skummade igenom ett antal sidor men hittade inget som hjälpte, eller så förstod jag det icke.

Det är svårt att bevisa hundraprocentigt att en bubbla existerar förrän efteråt. Men Cornucopia har en intressant vinkel: teknisk analys av BR-priserna.

Priserna kollapsade inte i USA, Spanien, Irland m.fl. länder som en reaktion på plötsligt ökat utbud. Bubblan har skapats av att staten länge har dikterat att räntan måste vara för låg. Även givet samma utbud/efterfrågan så kan priset åka hiss upp och ned.

Nej, så är det inte. Däremot påverkas naturligtvis efterfrågan av räntan.

Men i nuläget har vi inte historiskt låga räntor. Vi hade det dock för ett år sedan. Frågan som ställdes för ett år sen var alltså i praktiken en helt annan än frågan som ställdes för några veckor sedan.

Däremot instämmer jag i vad du säger om att det naturligtvis inte är bra om en stor grupp människor menar att de skulle få problem med en höjning på 2 procentenheter. Frågan är dock vad som ska räknas som en oroväckande stor grupp.

Jag vet inte vilken tråd du menar, men jag vidhåller att den gängse användningen av spekulation inte omfattar att köpa sin bostad för att bo i, även om man när man köper sin bostad tar in i beräkningen sannolikheten för en prisökning/prisminskning.

Jag håller med. MrOaiki har svårt att förstå detta dock.
Han verkar dessutom tro att det inte spelar någon roll hur mycket pengar folk har att BUDA med. Tydligen påverkas inte priset av det utan det är i hans värld bara efterfrågan och utbud.

Men naturligtvis påverkar det om budgivarna har mer pengar att BUDA med. Varför har de mer pengar att buda med? Jo, pga av SBABs lågränterally och "endast 5% i insats"-idé som de körde med för några år sen. De andra privata bankerna "tvingades" hänga på detta eftersom de riskerade förlora massa inhemska kunder annars (SBAB är ju statligt och har inte samma ekonomiska press på sig som de privata). Det innebar ju att folk kunde överbelåna sig och bli "miljonärer" fast de egentligen inte har råd. "ALLA" fick låna billiga pengar. Detta är Sveriges variant av "quantitative easing" för att sparka igång ekonomin efter finanskrisen. En biverkning av detta är just överbudning på bostäder och en övervärderad bostadsmarknad som resultat.

Enkelt uttryckt:
Om du och jag ska buda på ngt och vi endast har 100kr var, så lär priset inte överstiga 100kr. Men om vi har 1000kr var så är risken stor att vi budar mer än bara 100kr vilket gör att det vi budar på förmodligen säljs för mer än 100 kr. Det är bl.a av denna anledning som vi har en bostadsbubbla i Sverige. Tillgången till likvida medel har spelat en mycket större roll än något annat.

Tycker det är underligt att så många inte inser detta. Det var samma grundmekanismer som låg bakom bostadsbubblan i Florida på 2000-talet då vi hade Freddie Mac och Fanny Mae som hade SBABs roll där.

Definitionen på en bostadsbubbla är ju att bostäderna är kraftigt övervärderade. Med denna definition som bakgrund så borde en blind se att det finns en bubbla. En stor sådan dessutom som borde ha pyst ut för länge sen. Nu kommer den istället explodera i ansiktet på oss.
Jämför man priserna med medianlönerna samt skattetryck i olika länder i världen så blir vår bubbla ännu tydligare.

Jag, personligen, tror att det är Europas marknadsräntor(med tanke på skuldkriserna runt om i EU) som kommer spräcka bubblan. Riksbanken försöker höja räntan lite i taget så att bubblan pyser ut snarare än exploderar, men jag tror marknadsräntorna kommer hinna före riksbanken. Våra banker kommer då strunta blankt i riksbankens styrränta och höja boräntan för att hålla jämna steg med marknadsräntorna i Europa. (svenska bolånare är ju inte de enda kunderna våra banker har. De gör affärer över gränserna också givetvis).
Frågan för mig är när denna smärtgräns är nådd. Jag gissar på att det är när en stor ekonomi behöver bailout, som t.ex. Spanien. Då kommer investeraroron synas ordentligt i ränteläget och det är början på slutet för vår bubbla. Det är min personliga gissning.

Man vill inte. Det är känsligt det här -- ingen vill vara en "förlorare" i slutänden... Dessutom har man ju "tvingats" låna så mycket pengar för att kunna bo på en (enligt olika normer) acceptabel plats.

I nämnda länder kollapsade priserna inte plötsligt på grund av ökat utbud. Utbudet ökade under en lång period. Det hade inte byggts så många bostäder i USA på över 60 år, som det gjorde under de 15 år som Fannie May fanns. Till slut var grannen inte beredd att betala 1 miljon för sin bostad, när denne lika gärna kunde köpa ett nybygge för 500 000. Kreditkollapsen resulterade inte i bostadskollapsen. Det var tvärt om. Att Lehman Brothers fick kasta in handduken, berodde på att deras tillgångar i form av olika bostadsobligationsderivat rasade i värde.

Givetvis är tillgången på pengar avgörande, men det gäller i alla samhällen. Om dessa pengar är krediter eller inte är mindre intressant i det långa loppet, om samhället i övrigt fungerar. Att Kinas välfärd exploderat, beror ju på höga investeringar i landet utifrån, men också att de reformerade sin monetära system och tillät krediter på ett modernt vis.

Skulle svenska banker strypa alla krediter, eller om riksbanken skulle höja räntan till säg 50%, så hade givetvis bostadsmarknaden kollapsat. Men det hade hela landet i övrigt också.

Om vi inför följande definitioner (för denna diskussion):
* Efterfrågan : de som är i stånd att köpa en bostad och på något sätt har en finansiering för det.
* Tillgång : de objekt som är ute till försäljning.
så undviks en del misstolkningar.

Och det är riktigt (iaf för USA) att bubblan toppade inte pga av ett plötsligt ökat utbud. Utan pga av minskad efterfrågan. Man hade där haft en "onaturligt" hög efterfrågan pga av en grovt vårdslös kreditgivning från de finansbolag som beviljade lån till bostadsköp. Till slut nådde man vägs ände.

Investmentbankerna (som köpte lånen av finansbolagen) hade en regel som tillät att dom skickade tillbaka lånet till finansbolagen om första betalningen inte sköttes. Till slut började New Century och deras gelikar sitta på för mycket dåliga lån själva. Och det gick inte att expandera lånevolymerna mer.

Så iaf för USA var det en minskad efterfrågan till följd av att man skuldsatt alla som gick att skuldsätta till max (och även de som inte gick att skuldsätta).

Iom att priserna då inte steg mer gick det inte att "refinansiera" de som inte klarade av lånen och defaulten drog iväg. Det ledde i sin tur till att bostadsobligationerna ifrågasattes och priserna på dessa rasade. Då blev det svårt att ge ut nya, milt uttryckt, och huvuddelen av bostadsfinansieringen havererade. Då gick det bara för klart kreditvärdiga att få lån och med mer naturligt efterfrågan så rasade priserna. Inget konstigt alls.

Fanny tillkom på 30 talet, så att prata om 15 år är någon form av fel.

I USA precis som på andra ställen så kan köparen välja mellan nyproducerat och befintligt. Det är inte så att det plötsligt nyproduceras något till betydligt lägre priser.

Det behövs inte höjas till 50%. Det räcker med att räntan går över det värde som "nymiljonärerna" (läs låginkomsttagare) tror är taket och att det stannar där, vilket det kommer göra med tanke på inflationstrycket (kolla råvarupriserna överlag så ser du vad jag menar).

Det som jag tror kommer hända är att en liten grupp överbelånade människor, som redan nu inte har så stort ekonomiskt svängrum med rörlig ränta, inte kommer ha råd att bo kvar i sin dyrköpta lya när boendekostnaden blir för stor. De kommer då tvingas sälja pga ekonomin, men ingen kommer vilja köpa lyan för samma pris med en nu hög boendekostnad, vilket gör att de tvingas gå ner i pris.
Nästa steg är de som köpt i spekulationssyfte(ja, de är för många) som ser och läser om skampris-försäljningar och kommer då vilja kamma hem vinst "innan det går ner för mycket". De kommer givetvis också ha svårt att säljs för samma pris som de köpte för, pga ränteläget, och kommer även de "tvingas" gå ner i pris. De kanske inte tjänar den miljonen de tänkte från början, utan kanske tjänar 300 k istället(godtyckligt exempel) och är nöjda att de inte förlorade något. Nu är prisnedgången ett faktum.
Det är min högst personliga teori och även om det inte händer exakt så här, så anser jag fortfarande att det är SJÄLVKLART att vi har en enorm BOSTADSBUBBLA på många håll i detta landet.
Dvs extremt övervärderade bostäder (för att tydliggöra definitionen).


Jag har haft rätt tidigare gällande bubblor och mina "gissningar" har bekostat min läkarutbildning, och jag tror jag har rätt denna gången också. Jag har satsat mycket pengar på bl.a säljoptioner inom olika områden kopplade till bostadsmarknaden... Så jag hoppas verkligen jag har rätt, Hahaha!
Skämt åsido, man kan aldrig säga ALLTID, men jag är övertygad om att luftslottet kommer brista. Så övertygad att jag, som sagt, satsat en hel del på denna teori. Framtiden får avslöja sanningen!

Ska bli kul att se diskussionerna här om det visar sig bli ett enormt prisfall.