Bostadsmarknaden i Sverige just nu!

Av alla märkliga anledningar till fördyrade kostnader så drar du upp rening av vatten från PFAS? Var fick du den ifrån?

Ljugmedia har haft massor med reportage om precis detta de senaste dagarna. Senast i gårdagens aktuellt. Visst något gränsvärde som skall sänkas 2026. Går att hedga genom att köpa aktier i Saxlunds EU har bestämt sig för att gå till överdrift när det gäller en massa olika frågor i samband med reningsverk vilket kommer att orsaka en massa höjda kostnader....

Politiker orsakar ju de flesta problemen som vanligt...

Trams. Nordea har redan satsat allt på ett kort. De står och faller med bostadsmarknaden. Samtidigt vet de om att de är för stora för att tillåtas falla och därmed de facto har en fallskärm i form av staten. Så det enda som är rationellt för dem nu är att prata upp marknaden så mycket det bara går inom lagens råmärken. Deras s.k. analytiker har betalt för att inte vara objektiva. Det är därför deras prognoser (möjligen med något enstaka undantag) har fel åt samma håll hela tiden.

Ja, det är bara för dig att binda räntan och elen på 15 år och hoppas på det bästa. Snart kommer kraschen.

Är det inte jobbigt att bara se det negativa hela tiden och vägra ta in hela bilden av marknaden?

Tittar man på bostadspriserna över en lite längre period kan man se intressanta trender. Jag lekte med husmask.se och körde två typer i Stockholms innerstad: förstalägenheten (0-49 m2) och den lite större familjelägenheten (110-150 m2).

Förstalägenheten (0-49 m2):

• Prisförändring december 2015 till december 2023: +10%
• Genomsnittlig årlig prisökning (CAGR): +1,2%

Familjelägenheten modell L (110-150 m2):

• Prisförändring december 2015 till december 2023: +38%
• Genomsnittlig årlig prisökning (CAGR): +4,1%

Vad ser vi då här? Jo, sannolikt att medelålders bostadsrättskarriärister med hävstång kunnat fortsätta byta upp sig till allt högre priser, medan instegsköparens köpkraft / betalningsvilja har vuxit betydligt lägre än inflationen de senaste åtta åren (KPI-siffrorna för december är inte klara ännu men nov 2015 till nov 2023 ökade KPI med totalt 31% eller 3,4% genomsnittlig årlig ökning).

Varför välja december 2015 som start? Dels är det en hyfsat lång tidsperiod, dels är det då jag vill leda i bevis att den nedre pinnen på bostadsrättskarriären togs bort, då årsskiftet där markerar slutet på en relativt lång obruten uppgång (för den som tänkt sig bo i lägenheten åtminstone ett par år).

Husmask verkar ha problem med att plocka upp data ordentligt från Booli.

Jmf Vasastan hittills i år:

Booli, 7 fsg: https://www.booli.se/sok/slutpriser?areaIds=115349&minSoldDate=2024-01-01&sort=soldDate

Husmask visar endast 3?

Ja och med tanke på att de flesta BRF bara höjer avgiften med det som krävs för att klara ekonomin det kommande året, så kommer det ta tid innan de hamnar på långsiktigt hållbara avgifter.

Diskussionen kring hållbart långsiktiga avgifter är intressant. Med dagens kostnadsnivåer och komplexiteten i större entreprenader skulle många föreningar på sikt behöva fondera och förvalta miljonbelopp, inte sällan tvåsiffriga.

Säg att en förening redan hade gjort det och sen fick uppleva den här rusningen i räntor som i haft de senaste åren. Skulle då de pengarna använts för att täcka upp de ökade räntekostnaderna eller skulle pengarna vara bundna till framtida investeringar? Att bara ha en stor pengasäck att använda fritt strider lite mot hur bostadsrättsföreningar ska agera ekonomiskt.

BRF-tanken och lagstiftningen kring dem är lite för gammal för dagens BRF-ekonomi.

Fast räntorna går ner i år. Dessutom är det ju så att avgiften inte är så viktig. I en vanlig bostadsrätt kanske du har en avgift på 3000 spänn. En avgiftshöjning på 20% ger då 600:-/mån. Total boendekostnad kan då vara runt 10 tusen i månaden. Så hur kan avgiftshöjningen slå så hårt på priset?

Ja räntorna ser ut att ha toppat för den här gången, men dom ligger på klart högre än nivå för kommande 10 år.
Kommer inte räcka med 20% avgiftsökningar för BRF som har hög skuldsättning per m2, eller som står inför stamrenovering inom närmaste åren.
Ifall avgiften inte är så viktig för priset på lägenheten, så varför har många BRF för låg avgift för att klara ökade räntor, driftkostnader och framtida underhåll?

Sen vad händer med EUs plan på energieffektivisering till 2033

Japp, verkar vara ordentlig fart just nu. Tror många vill passa på innan eventuella prisökningar framåt våren. Har även hört anekdotiskt (mäklare samt kollegor) att det är mycket mer folk på visningar, mer trafik på Hemnet och att fler avslut.

Hur många bubbelförespråkare hann "köpa på botten" den här gången?