Bostadsbubbla i Sverige?

Om man har ropat varg i 12 år och haft fel hela tiden, så vad har då ens argument för värde.

Om man har argumentet att ingen varg synes och man har rätt i alla år, vad har då ens argument för värde?

Om det finns två läkare och den ena har misslyckats med alla operationer i 12 år. Och den andra har lyckats med operationerna i 12 år. Är det på allvar så att du överväger att gå till den som misslyckats?
Det är nämligen din retorik här.


Hyrorna stiger med fastighetsbolagets stigande kostnader. De kan inte HGF hindra få genomslag.

Stoppade HGF stora hyresökningar när inflationen och räntorna var höga på 70/80-talet?
Svar nej.

De som bor i HR kan räkna med att få samma hyreshöjning som de som bor i ägd bostad åker på i ränteökning.
De som bor i HR och fantiserar om något annat har ingen verklighetskontakt.


Relationen mellan kvm-pris på större vs mindre bostäder kommer minska.
Hur det blir med absolutnivån är en annan sak.
kvm-priset i snitt för alla bostäder behöver inte ändras.

Notera att vi konjunkturnedgången i början på 2000-talet minskade inte bostadspriserna. Var ändå en hel del högavlönade som sas upp.

Platå skulle det kunna bli iom att priserna har ökat en del. Det borde finnas mindre vilja att komma över större attraktiva bostäder. De flesta som ville det har redan gjort det. För stunden.


På 70/80-talet fanns det räntesubventioner. Men av andra skäl. Jag ser inte att staten skulle kompensera med ett öre.
Det gjordes inte i början på 90-talet t ex. De som tror att staten skall gå in med pengar är väldigt fel ute.
Det som däremot kommer hända om räntor och KPI stiger är att amorteringskravet ryker. Då sker en implicit amortering så inget krav behövs.

Tror snarare upp 30% kommande år. Det som talar för: massinvandring på en redan full bostadsmarknad, dyrare byggmaterial, dyrare arbetskraft, ökade grundkostnader som anslutningsavgifter mm. Efterfrågan är glödhet då det är 100% beläggning på befintligt bestånd inom ett par mils radie från alla centralorter.

Pelle kan såklart köpa Leifs fyra i Vasastan för 25 miljoner om Leif köper Pelles villa i Nacka för 25 miljoner. Att runka runt begagnade bostäder på en insidermarknad leder dock inte till något mervärde.

För centrala lägenheter är markkostnaden den största delen och den påverkas endast av vad lägenheter på begagnat marknaden säljs för. Går priserna ner på begagnat kommer nyproduktion följa med neråt. Att bygga bostäder i Sverige kostar 20-40k/kvm så där någonstans ligger botten.

Mer troligt att marknaden tappar 30% när räntorna går upp 2-3% de kommande åren.

Så du tror att folk kommer bo i tältläger? Ingen fastighetsutvecklare bygger med förlust.

Det blir som sagt svårt att jämföra eftersom det inte finns några hyresreglerade bostäder tillgängliga. Men ja, min lägenhet är ingen lyxvåning. Den kostar runt 6 miljoner kronor idag. Jag har en ränta på 1,19% och en avgift på 2500 kronor. Den är inte fullt belånad och du skulle inte få köpa den med 100% belåning men vi leker med tanken att så vore fallet. Då kostar den 8500 inklusive avgift och ränta. Bredband och varmvatten ingår också. Det är betydligt lägre än någon nybyggt hyresrätt som ju är det enda alternativet jag har i Stockholm. De jag tittade på i Hjorthagen kostade 16 000 i månaden och då ingick inte ens varmvatten vill jag minnas.

Så. Kanske att vi kan nollställa lite och titta på vad som talar för respektive emot ett prisfall. Fyll på från båda lägren!

Talar för prisfall:

* Stigande marknadsräntor.

* Hökaktiga toner från Ingves. Sannolikt räntehöjningar även där.

* Ökande kostnader för hushållen minskar möjligheten att skuldsätta sig. Utbudsdriven inflation som drivs av kriget (vete, olja, gas, gödsel, metaller, m.m.) samt även Coronautbrott i Kina, på kort sikt. På lång sikt drivs kostnadsökningarna av omställningen till förnybar energi, vilket betyder dyrare energi.

* Demografin. Köttberget 40-talisterna börjar bli så gamla att de måste flytta, även om de än så länge har råd att bo kvar. De unga flyttar hemifrån väldigt tidigt i Sverige vid en internationell jämförelse, om de blir oroliga kan de välja att göra det senare.

Talar emot prisfall:

* Psykologi. Bostäder betraktas som en säker, tillgång, säkrare än fysiskt guld, efter årtionden av uppgångar. Det enda som kan bryta prisuppgångarna är att efterfrågan på en given prisnivå blir omöjlig. Marknadens förväntningar kan endast förändras av faktiska nedgångar.

* Politik. Ingen kommer att rösta på den som spräcker bostadsbubblan. Riksdagen kan i teorin bestämma sig för att dela ut helikopterpengar till alla som äger sin bostad.

Det finns, men det är sant att dem inte är tillgängliga för alla. Min poäng är att jag undrar om det är någon som faktiskt tycker man ska köpa en lägenhet idag om det är så att man har alternativ, såsom att hyra? Givetvis är det bättre att köpa än att bo under en bro, eller bättre att bo i ett avbetalt boende än att hyra. Men det är inte min frågeställning.

Låt oss ta ett exempel.

https://www.hemnet.se/bostad/lagenhet-1rum-norra-djurgardsstaden-stockholms-kommun-labradorgatan-30-18285856

Det här är en en relativt nybyggd etta i närliggande Norra Djugårdsstaden. Med en ränta på strax över 2% (för inte får jag väl 1.19% på mitt lån som förstagångsköpare just nu?) kostar den knappt 11000 i månaden om den går för utgångspriset.

Att hyra en motsvarande lägenhet i första hand kostar ca 8000-9000 i månaden för den som har möjlighet. Och då slipper man att åka på en räntesmäll eller att bostadspriserna faller. Verkar det isåfall inte vara en bättre deal för den som kan att hyra istället för att gå in på köpemarkanden just nu?

Om man bor bra så är väl det rätta att göra att bo kvar.

Vill nu någon i HR betta på bostadsmarknaden så kan man köpa aktier i fastighetsbolag. Jag har påtalat flera ggr att den som köpte i Wallenstam för länge sedan har haft högre avkastning än att äga en bostad.
Stigande lönekostnader, kommunala anslutningsavgifter, standard mm, driver ju upp priserna för hyreshusen också. Tom mer än för småhus. (Bubbelpratare har svårt att ta in den informationen).

Vill man köpa bostad men är orolig över prisfall så kan man blanka fastighetsbolagen. Då har man hedgat sitt bostadsköp. Och sitter tämligen oberörd.

----------------------
Jag har sagt flera ggr i tråden att bubbelpratarna borde blanka fastighetsbolagen. Men har inget minne av att de sagt att de gjort det. Vilket är konstigt iom att dom talar om prisras.
Och ingen har återkommit och tackat mig för det rådet.

Du glömmer amorteringen. Det är det som gör att du kommer behöva flytta och gå i personlig konkurs när räntan ökar. Enjoy.

Det blir som sagt svårt att jämföra eftersom det inte finns några hyresreglerade bostäder tillgängliga. Men ja, min lägenhet är ingen lyxvåning. Den kostar runt 6 miljoner kronor idag. Jag har en ränta på 1,19% och en avgift på 2500 kronor. Den är inte fullt belånad och du skulle inte få köpa den med 100% belåning men vi leker med tanken att så vore fallet. Då kostar den 8500 inklusive avgift och ränta. Bredband och varmvatten ingår också. Det är betydligt lägre än någon nybyggt hyresrätt som ju är det enda alternativet jag har i Stockholm. De jag tittade på i Hjorthagen kostade 16 000 i månaden och då ingick inte ens varmvatten vill jag minnas.

Amorteringen försvinner omedelbart när räntan går upp.

Finns ingen som helst anledning för regeringen att ha kvar amorteringskrav öht vid stigande räntor. De tjänar inte ett öre på det. När corona kom stängde de amoeteringen.

Faktum är att det är väldigt enkelt och tillåtet att stänga av anorteringen redan idag om man får dålig ekonomi