Bostadsbubbla i Sverige?

Det blir som sagt svårt att jämföra eftersom det inte finns några hyresreglerade bostäder tillgängliga. Men ja, min lägenhet är ingen lyxvåning. Den kostar runt 6 miljoner kronor idag. Jag har en ränta på 1,19% och en avgift på 2500 kronor. Den är inte fullt belånad och du skulle inte få köpa den med 100% belåning men vi leker med tanken att så vore fallet. Då kostar den 8500 inklusive avgift och ränta. Bredband och varmvatten ingår också. Det är betydligt lägre än någon nybyggt hyresrätt som ju är det enda alternativet jag har i Stockholm. De jag tittade på i Hjorthagen kostade 16 000 i månaden och då ingick inte ens varmvatten vill jag minnas.

Det finns, men det är sant att dem inte är tillgängliga för alla. Min poäng är att jag undrar om det är någon som faktiskt tycker man ska köpa en lägenhet idag om det är så att man har alternativ, såsom att hyra? Givetvis är det bättre att köpa än att bo under en bro, eller bättre att bo i ett avbetalt boende än att hyra. Men det är inte min frågeställning.

Låt oss ta ett exempel.

https://www.hemnet.se/bostad/lagenhet-1rum-norra-djurgardsstaden-stockholms-kommun-labradorgatan-30-18285856

Det här är en en relativt nybyggd etta i närliggande Norra Djugårdsstaden. Med en ränta på strax över 2% (för inte får jag väl 1.19% på mitt lån som förstagångsköpare just nu?) kostar den knappt 11000 i månaden om den går för utgångspriset.

Att hyra en motsvarande lägenhet i första hand kostar ca 8000-9000 i månaden för den som har möjlighet. Och då slipper man att åka på en räntesmäll eller att bostadspriserna faller. Verkar det isåfall inte vara en bättre deal för den som kan att hyra istället för att gå in på köpemarkanden just nu?

Är ju bara slå in det i en boendekalkylator

https://seb.se/privat/lana/bolan-och-rantor/lanelofte-och-guide/rakna-pa-nytt-boende?cmpid=hemnet_finansiering_link_x_bolanekalk yl&Typ=3&TypBenamning=Bostadsrätt&BasTyp=bostadsra tt&Pris=3975000&Drift=1728&Byggt=2019&Tax=0&Arrend e=0&Tomtr=0&Avgift=1937&Adress=Labradorgatan%2030& KommunKod=01:80&KommunBenamning=Stockholms&Boarea= 39&Biarea=0&postnr=11548&Bild=https%3A%2F%2Fbilder .hemnet.se%2Fimages%2Fitemgallery_M%2F6b%2F26%2F6b 2607b17c1dd4c662855bab252 93126.jpg&supplier=27&brokerid=1451

Räntan skulle behöva vara 4% ca för att den skulle kosta 10 000 kr i månaden (amortering är sparande) men klart om man hittar en billigare hyra ska man ta det om man inte är intresserad av att sätta egen prägel på lägenheten

Bostadsrätter är mer att betrakta som rena finansiella packeteringar än klassiska "bostäder" (tex kontra villor, där du faktiskt äger en bit mark och ett hus osv). Det kan vara en bra ide om du tycker att den finansiella packeteringen är attraktiv, det kan vara en dålig ide annars. Hur den här finansiella produkten står sig i Sveriges ekonomi kommande år beror på statens agerande, inget annat.

De senaste 20 åren har det varit en ganska framgångsrik placering, framförallt beroende på att bankerna mer eller mindre automatiskt accepterar den som stabil säkerhet vilket gör att du kunnat exponera kraftigt negativt mot fiat utan att det kostar speciellt mycket.

Pusslet är inte svårare än så; folk krånglar till det med irrelevanta marknadsanalyser som inte alls är applicerbara på den svenska marknaden.

Om man bor bra så är väl det rätta att göra att bo kvar.

Vill nu någon i HR betta på bostadsmarknaden så kan man köpa aktier i fastighetsbolag. Jag har påtalat flera ggr att den som köpte i Wallenstam för länge sedan har haft högre avkastning än att äga en bostad.
Stigande lönekostnader, kommunala anslutningsavgifter, standard mm, driver ju upp priserna för hyreshusen också. Tom mer än för småhus. (Bubbelpratare har svårt att ta in den informationen).

Vill man köpa bostad men är orolig över prisfall så kan man blanka fastighetsbolagen. Då har man hedgat sitt bostadsköp. Och sitter tämligen oberörd.

----------------------
Jag har sagt flera ggr i tråden att bubbelpratarna borde blanka fastighetsbolagen. Men har inget minne av att de sagt att de gjort det. Vilket är konstigt iom att dom talar om prisras.
Och ingen har återkommit och tackat mig för det rådet.

Inte om man räknar med den stora hävstång man får med hög belåning på sin bostad.

Du "glömmer" återigen hävstången vilket gör att detta är skitsnack.


Jag blankade Oscar Properties tidigare, men tackar som frågar

Nu kan du istället besvara denna tidigare fråga jag ställde till dig som du råkade missa:

Om man skrikit varg dagligen i 12 års tid, och ingen varg kommit, så åtnjuter man inte det bästa förtroendet.

I teorin kan det komma en varg, men de som tittat efter vargar och menat att ingen varg syns till har oändligt högre förtroende.

Räntorna kan mycket väl stiga. Det vore på något sätt rimligt. Däremot är väl inte långivarna helt övertygade.

På ICA-banken kan du låna i 10 år till 1.53%.

Stiger räntorna så går hyran upp också. Alternativet att flytta till HR är inte uppenbart en bra ide.

Stiger boendekostnad kommer folk att dra ned boytan. Dvs tvärtemot vad man gjort under corona.
Men det betyder inte att priserna nödvändigtvis faller. Inte nämnvärt iaf.
En ny prisplatå kan det ju bli. Låter väl rimligt med tanke på den uppgång som varit.

Vad spelar ens förtroende för roll om man har argument som kan rannsakas? Ens argument blir ju inte sämre av att man eventuellt haft fel innan om själva sakfrågan.

Hur mycket stiger hyrorna om räntorna stiger? Ingen har kunna förklara det när jag frågat. Jag antar att det finns inbakat i bruksvärdesystemet någonstans, men jag misstänker att hyresgästföreningen kommer stoppa dramatiska höjningar.

Om folk börjar byta ner sig borde priset på större boenden falla. Svårt att tro att stora lägenheter ska kosta mer än ettor per kvm i Vasastan om räntorna går upp kraftigt. Varför det skulle bli en platå istället för en sänkning om räntorna går upp har jag svårt att förstå. Känns mer som önsketänkande.


Du menar att man bara ska titta på vad det kostar just nu om man funderar på att kliva på bostadsmarknaden? Att man inte behöver bry sig om framtida räntehöjningar m.m. för att staten kanske kompenserar för dem?


Du har ju en avgift på det också. Att amorteringen bara en besparing stämmer ju bara om priserna inte går ner. Annars är det ju som att hålla på att ojja sig över hur bra det är att kunna betala av ett sjunkande skepp.

Så. Kanske att vi kan nollställa lite och titta på vad som talar för respektive emot ett prisfall. Fyll på från båda lägren!

Talar för prisfall:

* Stigande marknadsräntor.

* Hökaktiga toner från Ingves. Sannolikt räntehöjningar även där.

* Ökande kostnader för hushållen minskar möjligheten att skuldsätta sig. Utbudsdriven inflation som drivs av kriget (vete, olja, gas, gödsel, metaller, m.m.) samt även Coronautbrott i Kina, på kort sikt. På lång sikt drivs kostnadsökningarna av omställningen till förnybar energi, vilket betyder dyrare energi.

* Demografin. Köttberget 40-talisterna börjar bli så gamla att de måste flytta, även om de än så länge har råd att bo kvar. De unga flyttar hemifrån väldigt tidigt i Sverige vid en internationell jämförelse, om de blir oroliga kan de välja att göra det senare.

Talar emot prisfall:

* Psykologi. Bostäder betraktas som en säker, tillgång, säkrare än fysiskt guld, efter årtionden av uppgångar. Det enda som kan bryta prisuppgångarna är att efterfrågan på en given prisnivå blir omöjlig. Marknadens förväntningar kan endast förändras av faktiska nedgångar.

* Politik. Ingen kommer att rösta på den som spräcker bostadsbubblan. Riksdagen kan i teorin bestämma sig för att dela ut helikopterpengar till alla som äger sin bostad.

Om man har ropat varg i 12 år och haft fel hela tiden, så vad har då ens argument för värde.

Om man har argumentet att ingen varg synes och man har rätt i alla år, vad har då ens argument för värde?

Om det finns två läkare och den ena har misslyckats med alla operationer i 12 år. Och den andra har lyckats med operationerna i 12 år. Är det på allvar så att du överväger att gå till den som misslyckats?
Det är nämligen din retorik här.

Hyrorna stiger med fastighetsbolagets stigande kostnader. De kan inte HGF hindra få genomslag.

Stoppade HGF stora hyresökningar när inflationen och räntorna var höga på 70/80-talet?
Svar nej.

De som bor i HR kan räkna med att få samma hyreshöjning som de som bor i ägd bostad åker på i ränteökning.
De som bor i HR och fantiserar om något annat har ingen verklighetskontakt.

Relationen mellan kvm-pris på större vs mindre bostäder kommer minska.
Hur det blir med absolutnivån är en annan sak.
kvm-priset i snitt för alla bostäder behöver inte ändras.

Notera att vi konjunkturnedgången i början på 2000-talet minskade inte bostadspriserna. Var ändå en hel del högavlönade som sas upp.

Platå skulle det kunna bli iom att priserna har ökat en del. Det borde finnas mindre vilja att komma över större attraktiva bostäder. De flesta som ville det har redan gjort det. För stunden.

På 70/80-talet fanns det räntesubventioner. Men av andra skäl. Jag ser inte att staten skulle kompensera med ett öre.
Det gjordes inte i början på 90-talet t ex. De som tror att staten skall gå in med pengar är väldigt fel ute.
Det som däremot kommer hända om räntor och KPI stiger är att amorteringskravet ryker. Då sker en implicit amortering så inget krav behövs.

Staten kanske eller kanske inte kompenserar för dem. Jag kan inte svara på om staten kommer fortsätta pumpa bostadsmarknaden, jag konstaterar bara att det är saten som dikterar hela den marknaden i Sverige. Känner man sig bra på att gissa vad staten ska göra kan man ju gå på den gissningen.

Jag gissar som lixom-fb att man slopar amorteringskravet om räntan går upp. Men då blir det ungefär som att hyra men med större risker/möjligheter