Bostadsbubbla i Sverige?

Mäklarna får jobba mer och mer för att få varje objekt sålt. Så man kan ju anta att man gärna vill pusha på snabba affärer.

Andelen återpublicerade objekt ligger på ca 30% för Stockholms län enligt hemnet..

https://www.hemnet.se/artiklar/bostadsmarknaden/2019/08/15/sa-var-bostadsmarknaden-i-juli

Mycket t salu i gbg kommun nu, 1132, rekord ~1200+ sen jag började kolla. Det gick snabbt tillbaks till höga nivåer efter sommaren, sannolikt också med en del återpublicerat.

Sedan ska man också ha i åtanke att varje nyprodprojekt har max 5objekt ute, så hemnet-siffran som vi följer är nog lite missvisande i takt med att projekten står klar med mkt osålt.

Är sedan hösten -16 högbelånad (85%) BLT i gbg innerstad, så jag har alla skäl att följa marknaden . Hösten -17 stendog marknaden, försäljningar tog tid, det blev absolut ingen budgivning. Nu har jag sett ett intressant fenomen- säljarna verkar ha tagit till sig att priserna har sjunkit, utgångspriserna är lägre numer OCH buden har kommit tillbaka. Nog lever marknaden fortfarande!

Ja och detta kombinerat med nyproduktion som kommer att fortsätta pumpas ut på marknaden. Vi skulle behöva en högkonjunktur bara för att absorbera det utbudet till nuvarande priser.

Statistiken talar sitt tydliga språk.
Påbörjade bostäder i nybyggda flerbostadshus:
Färdigställda:
Så en stor del av det som påbörjades 2016 & 17 lär fortfarande vara på väg ut. Ungefär hälften av dessa siffror lär vara bostadsrätter vilket gör att ca 6000 bostadsrätter i kvartalet lär färdigställas framöver. Takten har inte heller slagits av något extremt under 2018 & 19 vilket inte direkt känns jättetryggt.

Skulle vara kul om någon sitter på en uppdatering över hur försäljningen av nybyggen går. Försökte titta på JMs hemsida, men de verkar ha gjort om den så att det inte går att sortera objekt i en lista vilket försvårar rejält.




Ja, trenden är knappast positiv. Nordea och Swedbank 20% under sitt 200 day moving average och ser inte jättermycket bättre ut för SEB eller Handelsbanken..

Samma upplevelse, är i tagen att köpa fritidshus och så fort jag registrerat mig för budgivning ringde lokala mäklare för samma bolag och ville värdera mitt nuvarande boende för lån eller försäljning... inte aktuellt i mitt fall men nytt mönster.
De har också ringt upp en extra gång på objekt utan bud som jag tittat på men ej lämnat bud på för att se om de kan klämma fram ett bud av mig.

Har förstått att många mäklare bytt yrke det senaste året sedan de har fått börja jobba i stället för att håva in stekta sparvar.

ingen vettig människa skulle gå och köpa mark idag till dessa priser

Vän av ordning säger nog att det tar snarare två än tre år att färdigställa ett bygge och få det till försäljning så det vi ser på marknaden nu är snarare 2017 års påbörjade byggen. Dessutom är mängden nyproduktion som är ute till försäljning på väg ner.

Utbudstoppen för nyproduktion var runt juli 2018 med 14000 lägenheter för hela riket (nu 10000). Februari 2018-ish för Stockholm med runt 5k lägenheter (nu närmare 3k)

https://www.hemnet.se/artiklar/bostadsmarknaden/2019/08/15/sa-var-bostadsmarknaden-i-juli

Däremot hade inte bygglovsansökningarna kraschat senast jag kollade (var dock ett tag sedan) så man kan anta att det kommer fortsätta byggas framöver. Dock större andel HR än brf.

Anekdoter..

Har kikat på äganderätt i direkt närhet till Sthlm (men ej centrala) i cirka ett år. Senaste månaderna har det dock hänt något. Antingen säljs ett objekt innan visning för utgångspris eller så får säljarna ett bud efter visning som i regel ligger 200-300k under utgångspriset som redan är satt lågt för att locka köpare. Dvs. Var länge sen jag såg att fler budade om ett och samma objekt.

Och nu är vi ändå inne i en period då det historiskt ska säljas mycket? Blir intressant fram mot senhöst och vintern.

Juste, upplever också att mängden objekt som står tomma (säljarna har redan flyttat) har ökat senaste månaderna också. Dessa objekt slår ju inga försäljningsrekord direkt... tufft läge för många som behöver sälja.

Bloomberg har gjort en internationell jämförelse av bolåneräntor. Intressant. Sverige finns inte med men vi vet ju på ett ungefär vad vi får betala. Inte Canada heller vilket hade varit intressant för oss att se.

https://www.bloomberg.com/news/articles/2019-08-18/negative-mortgages-set-another-milestone-in-a-no-rate-world

Absolut, 2 år är säkerligen vanligare än 3. Jag får dock inte ihop siffrorna från Hemnet med siffrorna från SCB (intressant artikel från Hemnet btw!).

Enligt SCB har det de senaste 8 kvartalen påbörjats ca 31000 fler bostäder i flerbostadshus än vad som färdigställts (går vi tillbaks 12 kvartal är det fortfarande 19000 fler). Under 2017 påbörjades det fler lägenheter än under 2016. Även om antalet påbörjade lägenheter minskade med nästan 20% under 2018 så är det fortfarande en hög siffra (ca 41 000). Detta i kombination med att försäljningar tar längre tid borde göra att utbudet ständigt ökar tycker jag.

Spekulation om några möjliga anledningar:
* Projekt som påbörjas görs om eller färdigställs ej (känns inte så troligt i dagsläget).
* Större andel HR än BR. SCB har dock statistik på förändringen i antalet lägenheter för respektive form. Antalet bostadsrätter ökade rekordmycket 2018 (30 500 jämfört med ca 29 000 2016 & 17). Så om inte trenden slagit om helt under 2019 borde det inte påverka så mycket.
* Allt läggs inte ut på Hemnet. Bostadsutvecklare lägger endast ut utvalda objekt på Hemnet. Potentiella köpare blir avskräckta om de ser att 80% i ett projekt är osålt.
* Försäljningen har tagit fart rejält. Svårt att veta då det inte finns pålitlig statistik om försäljning direkt från bostadsutvecklare. Men skulle förvåna mig.

Vet att det förts lite statistik på JM Stockholm här inne. Tog en snabbtitt bara. Räknade allt (osålt, bokat & reserverat). Finns en del med inflytt under hösten som man under hur de ska bli av med. T ex:
Skattkistan - 34 av 170 kvar
Sjöviksbacken - 52 av 229
Vattenkvarnen 1 - 19 av 74
Solstrålen - 39 av 138
Bolinder Terrass (lite oklart inflyttningsdatum, antagligen senare) - 66 av 111

Även ett projekt med småhus med inflytt omgående eller i september-oktober, https://www.jm.se/stockholm-lan/osteraker-kommun/akersberga/fredsborgshojden/
19 av 29 osålt (6 st är dock reserverade/bokade). Priserna måste ju sänkas rejält där eller vad hoppas de på?

Hmm intressant iakttagelse! Kan det vara att påbörjad är en teknikalitet som inte nödvändigtvis innebär att man faktiskt börjar bygga? (Jag vet ej)

Men om vi ska börja försöka pussla ihop någon slags bild...

Det byggs mer HR än BRF idag se nedan,

2018 var 55% HR år 2019 hela 65% (preliminära siffror tror SCB extrapolerar säsongsdata och annat för att komma fram till helårssiffror för 2019)

https://www.scb.se/contentassets/733e0e5733d64b1c81d95d0b55f21b65/upplatelse-tenure-2019-k1.xls

Om man nu ska följa upp färdigställda vs påbörjade, får sätta mig ner med excel en lite vända och återkomma..