Bostadsbubbla i Sverige?

Intressant. Kan lägenheter i ett nybyggt hyreshus efter omvandling bli billigare än motsvarande som är BR från början? Är det fortfarande 2/3 majoritet som krävs för omvandling?

Eller så får man någonstans att bo...

Bor man i hyresrätt har man förmodligen ett sparkapital man tänkt använda som handpenning, och bor man i eget boende har man kapital över efter att ha löst lånen, som man kan placera.

Bosätter man sig i den nya hyresrätten har man förmodligen högre boendekostnader än man hade tidigare, och än man hade haft om man köpt en motsvarande lägenhet.

Det är enkelt att experimentera med olika räntenivåer, avkastningar, tid till omvandling och kvadratmeterpris-utveckling för att se var brytpunkterna ligger. Jag vågar däremot sätta en femkrona på att varken min vän eller hennes grannar faktiskt gjort en sådan räkneövning...

Man ska bilda en BRf med en gång. För enligt lagen som jag hörde någon säga så är fastighetsägaren skyldig att försöka sälja till BRf:en först. Och det är alltid en bättre affär för fastighetsägaren än att sälja till en annan fastighetsägare då de får in mer pengar vid köpet. Det finns s a s två 'marknader'. En mellan fastighetsägare, och en mellan privatpersoner som köper enskilda lägenheter. Summerar man värdet på det senare fallet så överstiger det alltid det som andra fastighetsägare är beredda att ge.

Så har jag fattat det. Rätta mig om jag har fel.

Idag gäller troligen presumtionshyra på nybygget. Den är då lite högre än bruksvärdeshyra. 15 år efter färdigställandet upphör presumtionshyran, och bruksvärdesprincipen gäller. Då kommer avkastningen för Fastighetsbolaget troligen åka ned till 0 eller iaf bli lågt. Då kan det vara en bättre ide att sälja fastigheten och bygga en ny där dom kan få ut presumtionshyra.
(Detta gäller naturligtvis om hyresregleringen fortfarande gäller).

Vid bruksvärdeshyra så avkastar fastigheten inte så mycket, och priset på fastigheten är därmed ganska lågt. En BRF som köper fastigheten tar då fastigheten ur prisregleringen, och fastigheten kan avkasta mer och blir dyrare. När BR-"ägaren" säljer sin andel så är dennes andel då pris-satt på en fri(are) marknad. (Men när de köper fastigheten är den prissatt på en reglerad marknad).

Därav att det är intressant att bilda BRF och köpa ett hyreshus. De som gör det kasserar in värdestegringen på fastigheten när den flyttas från en pris-reglerad marknad till marknadspris.

Den dag man tar bort den vansinniga hyresregleringen kommer det inte finnas kvar så starka motiv att för ombildningar. Då kan vi få en fungerande hyresmarknad i stället.

FYP.

Kommer den dagen någon gång så kan man verkligen diskutera bubblor. Det finns inget som trissar bostadspriser bra som en illa fungerande hyresmarknad.

Men det är inte troligt att det blir så, precis som med att ta bort ränteavdraget. Inte ens moderaterna vill ha marknadshyror.

Ombildningar i allmännytan är stoppade, nybyggen får ej ombildas, jag tror att 5 år är lägsta åldern på hus.

Inte ens...? Moderaterna är allt annat än kapitalister. De vill absolut inte ha fria marknader.

De främjar kapital, vilket är en helt annan sak. Moderat-lösningar vore alltså snarare att skapa planekonomiska monopol och oligopol med privata vinstintressen. I fallet bostadsmarknaden exempelvis ett artificiellt lågt utbud med vinstmöjlighet för kapitalägaren. Moderater sitter ganska nöjda med dagens planekonomi, med andra ord. Det ligger till och med närmare till hands att socialdemokraterna skulle vilja ha en fri marknad.

Det finns redan fria marknadshyror på nya lägenheter - om jag har fattat det rätt. Men vissa speciellt fastighetsägare vill ju avreglera 'de gamla bestånden'. Där finns både privata och kommunala bolag och där gäller den s k bruksvärdeprincipen. Men det innebär inte att fastighetsägare går med förlust; grejen är att de nu om någonsin vill ha MER vinst, helst obscena såna.

Den stora hämskon att det inte byggs mer hyreslägenheter är att det är för dyrt. Att avreglera det gamla beståendet skulle få katastrofala konsekvenser och det vet även M. Men egentligen är det lite fel som det är nu för de gamla lägenheterna och i synnerhet miljonprogrammet subventionerades. Men det görs ju av villaägarna idag också (ränteavdrag m.m.), och förr fick man dra av 50% av räntan.

Det är en svår situation Sverige befinner sig i nu. I synnerhet när det kommer hundratusentals människor hit. Vart ska alla bo? Det är tur att man äger... och det är betalt. Men jag är faktiskt uppsatt på bostadsförmedlingen. Även om jag antagligen aldrig behöver det för vi har så en del fastigheter. Men min privata likviditet är dessvärre ganska dålig.

Men om man har 85% så får man låna hur mycket som helst. Det är ändå inte en bra situation. Alla som är skuldsätter sig till 85% av värdet på sin bostad har ett dåligt läge.

Island visade rätt bra vad som händer när kreti och pleti mött en för konsekvent stigande kurva och blir kaxiga hävstångs-hajar.

Å den positiva sidan mår Island okej idag. Spontant blir dock en eventuell smäll väldigt mycket värre i Sverige.