Bostadsbubbla i Sverige?

Om inflationen är fortsatt låg så är det inte sannolikt att räntorna kommer att bli så väldigt höga. Det skulle sannolikt innebära väldigt stora räntemarginaler för bankerna. Konkurrensen må vara dålig inom banksektorn men så dålig är den inte.

Om du tittar på tabellen över SEB:s historiska nominella räntor så ser vi att när räntorna har varit höga så har det varit under perioder med högre inflation. En relevant historisk jämförelse måste vara realräntor med avdrag.

Här är en graf som sträcker sig fram till 2009. Notera skillnaden mellan real och nominell ränta innan 90-talskrisen. Så att använda historisk nominell ränta för att förutse framtida räntenivå verkar inte direkt optimalt.

http://www.villaagarna.se/PageFiles/2845/prisokning2.jpg

Snitten för 10, 5, 3, 2 och 1 år är:
6,3, 5,8, 5,4, 5,1 respektive 4,8 %. Snitt på det är 5,48 %...
(Tar vi med snittet för tre-månadersräntor, som bara redovisas för de senaste åtta åren och ligger på 3,6, så blir totalsnittet 5,2 %.)

Men villaräntor är lägre än lägenhetsräntor, har du dem också?

Sedan 1991, när inflationen var över nio procent, har inflationen bara varit över 3 % två gånger: 1994 och 2008.

Ja, och som du ser så var realräntan negativ trots väldigt hög nominell ränta i slutet av 80-talet. Sedan kom 90-tals krisen och den nominella räntan började sjunka medan den reala började öka (tämligen chockartat). D.v.s. trots lägre räntesats på papper så kostade det mer i för låntagaren. Och i takt med att statsfinanserna kom i ordning och vi fått stabilitet så har vi haft tämligen jämna nivåer med en nedåtgående trend framför allt på de nominella räntorna. Noterbart är också att under hela perioden från slutet av 80-talet fram till idag så har den reala räntan bara varit markant över fem procent ett år (krisåret 1992).

De dummaste är dom som binder sina lån. Självklart ska man amortera, men det är nog inte fel att placera lite på börsen samtidigt. Många kvalitetsbolag delar ut betydligt mer än vad boräntan kostar. Bara för att folk inte amorterar behöver det inte betyda att de inte gjort andra investeringar som kan täcka upp stora delar av lånet.

Så är det och det är just det som gör bolånemarknaden trygg, till skillnad mot subprime-varianten där banken ägde huset.

Min poäng är att personer som är högt belånade och inte amorterar kommer känna av en två till tre gånger så hög (nominell) räntekostnad om tio år rätt ordentligt. För att de inte skulle göra det krävs genomsnittlig inflationstakt på över dubbla RB:s målsättning, något jag inte ser som särskilt troligt.

Vad är din poäng?

Jag tror inte det är ett särskilt vanligt sätt att spendera slantarna på, särskilt inte med tanke på hur rädda folk är för börsen efter/under krisen. Man får hoppas att jag har fel.

Subprime är irrelevant. De amerikanska bankerna får bara marknadspriset för hypoteket vid ett defaultat lån, de svenska bankerna får sina pengar oavsett vad hypoteket går för (så länge personen inte går i personlig konkurs).

Det beror väl också på vilka aktier man köper och i vilken omfattning. Ju lägre priset är på aktien desto större blir direktavkastningen. Ligger man och köper hela tiden sprider man ut riskerna.



Precis och det är ett betydligt tryggare system.

Lånen finns kvar i 200 år. När du säger att räntan kommer vara låg så måste den vara låg fram tills 2213. Det som händer nästa kvartal/år/fem år är fruktansvärt ointressant. Kom ut ur din självförnekelse och inse att din bostadsrätt inte kan stiga för evigt och att du kan förlora flera årslöner i framtiden. Så du är alltså säker på att räntan kan vara låg i 200 år? Tror du någon hade kunnat gissa rätt år 1813? För det du gör är lika galet.

Tror du att någon slipper undan högre räntor? Så man är mer säker i en hyresrätt? Nä det finns inga gratisluncher. Går räntorna upp blir allt dyrare, även hyresboende självklart. Bor man i bostadsrätt har man möjlighet att själv styra över sin "hyra", genom att planera med amortering och buffert. Bor du istället i hyres kan du inte göra ett piss mer än att hoppas på att det inte blir marknadshyror och att hyresgästföreningen kommer att ha en fortsatt stark ställning på hyresmarknaden.

Nu var det ju inte det jag skrev, men visst tusan är man mer säker mot volatila boendekostnader i en hyresrätt än i en bostadsrätt eftersom att hyresvärden inte har möjlighet att förändra hyran på samma sätt som räntan påverkar boendekostnaden för en BR-innehavare.

Jag bor i ett system med rena marknadshyror och har valt att hyra i stället för att köpa av olika anledningar. Betalar mindre än om vi köpt en liknande lägenhet i samma område. Frågan är bara hur lång tid det skulle ta att komma under... Fast vår hyresvärd (ägare av en av tio lägenheter i huset) har haft utgifter på nästan 300 000 de senaste två åren, kopplade till lägenheten och fastigheten, de utgifterna hade vi aldrig klarat. Inte hade vi fått reda på dem vid köp heller (vilket ex. stambyte hade varit), eftersom att det bara handlat om oförutsedda saker.