Bostadsbubbla i Sverige?

Spelar det någon roll om det är lika stor bostadsbrist eller inflyttning när vi pratar om vad det kostar med nyproduktion? Det går uppenbarligen att producera bostäder för en tredjedel av priset mot Stockholm i ett så likartat samhälle som en storstad i Tyskland. Så frågan jag ställer mig, är det våran "lånebubbla" som är boven? Skulle vi kunna producera bostäder för 36000 kr/m2 centralt i Stockholm om vi införde regler som gjorde att normala köpare inte kunde låna så mycket som idag (typ 30% cash och amortering på 30 år, vilket är vanligt i Tyskland)? Jag hittar som sagt inga andra avgörande skillnader som förklarar nyproduktionskostnaden i jämförelse än att det är hur mycket folk får låna som bestämmer priset.

Här har vi en nyproduktion i Sverige
http://www.hemnet.se/bostad/bostadsratt-2rum-gideonsberg-vasteras-kommun-patentgatan-18-6527555#item-fact-comparison
Då är priset satt till 23 KSEK/m2. Men då tillkommer det föreningen har i lån. Det kanske någon orkar ta reda på. Annars syns det i avgiften (3774 SEK) tillsammans med övriga kostnader. Men någon kanske har erfarenhet av hur stor avgiften rimligen borde vara utan räntekostnad. Försäkringar, VA och renhållning borde minst ingå. Och värme och varmvatten. Men vi kommer kanske upp i 36KSEK/m2 iaf. Isf är det inte så mycket som skiljer.

Vilket faktiskt visar att priserna i Stockholm styrs av hur mycket man får låna (ok, markpriset är högre, men det stod ju bara för 22% av byggkostnaden inkl kommunala avgifter).

Om produktionskostnaden inte har något som helst att göra med marknadspriset på bostäder, så spelar det så klart ingen roll. Men är det så?

Självklart finns det en miniminivå, men över den nivån finns det ingen större korrelation, utan man tar betalt vad marknaden kan bära, och i Sverige handlar det i storstäderna uppenbarligen om hur billigt det är att låna pengar. Hade begränsningen på hur mycket köparna har råd att låna varit som i t.ex Tyskland så hade även priserna korrelerat till det. Ergo: varning för kreditbubbla på bostadsmarknaden.

Vill ni lära er mer om skillnaderna mellan Tyskland och Sverige? Då har jag den mest intressanta läsning ni kan tänka er. För alla andra är det nog den tråkigaste läsning de kan tänka sig

http://uu.diva-portal.org/smash/record.jsf;jsessionid=0b11f533bfa7f49e7d95b31d0fb3 ?searchId=1&pid=diva2:727285

Jag tillhör väl nördarna som finner det intressant

"Enligt Mensing har tyska storstäder sedan några år tillbaka ett stort tryck på hyresmarknaden då folk mellan 20-30 urbaniserar i hög grad. Mensings hemstad Hamburg, en stad om 1.8 miljoner invånare,92 har satt ett mål om att 6000 bostäder ska byggas via förtätning inne i Hamburg.93 INURA, International Network for Urban Research and Action, skriver att Hamburgs långa försummelse av ”... socially acceptable policies” har lett till att staden nu står inför ett behov om 65 000 bostäder. Sedan 1993 har antalet hyresreglerade bostäder sjunkit från 211 000 till 116 000 i Hamburg."

Ovanstående låter faktiskt skrämmande likt Stockholm. Har inte mer än skummat innehållsförteckningen och gått direkt till ovanstående stycke dock, men det ska bli kul att läsa hela ordentligt.

Bra dokument du trollade fram hur som helst!

Tack. När man intresserar sig för allt och inget blir det lätt så att man samlar på sig sådant som inte har någon större genomslagskraft, och ibland innebär det lägen som det här

Jag såg att jag råkade lägga upp fel version av den, så jag ändrade länken. Du får gärna redigera mitt citat i ditt inlägg så ingen annan råkar få ner den.

Har grävt vidare i byggkostnadsfördelningen i Sverige:
Här kommer en uppdaterad version baserad på statistik från Sveriges Byggindustrier (Ni får bli medlemmar för att komma åt detta)

Projektering av bostad: 12 %
…Varav:
…Arkitekten 5%
…Konstruktören 1.5 %
…Övriga (EL, VVS, Projektledning, Ljudkonsult, m.m.): 5,5 %

Byggnadskreditiv, markpris och kommunala avgifter: 10%

Byggkostnad (flerbostadshus): 61 %
…Varav:
…Transport och maskiner: 17 %
…Material: 28 %
…Lönekostnad – tjänstemän: 4 %
…Lönekostnad – underentreprenörer (målare, vvs-are, elektriker m.m.): 4 %
…Lönekostnad – byggnadsarbetare: 8 %

Statlig moms: 17 %

Rekommenderar även denna rapport från Boverket

Kostnad för lån påverkar priser oerhört. Men även under perioder då vi haft vad som anses vara normala räntor, så har priserna gått upp. Du kan inte bara ta med en faktor för att förklara prisuppgång på bostäder i Stockholm. Det är oerhört bostadsbrist. Jämför med andra städer där bostadsbristen är stor, där inflyttningstakten är hög, och där staden i fråga är finansiellt centrum för landet. Stockholm är mycket mindre än New York och London, men man måste ändå kunna jämföra städerna i egenskap av ekonomiskt centrum för respektive land.

När du pratar om kostnad för byggande i Sverige så är din poäng alltså helt enkelt att byggbolagen tjänar mer pengar ju billigare det är att bygga, men att vinsten hamnar hos just dem och inte hos köparna som får billigare bostäder? Eftersom marknadspriset för bostäder inte har med byggkostnaden att göra, eller?

Inte det minsta jämförbart eftersom NY inte är ekonomiskt centrum för landet utan för västvärlden. Det är extrem skillnad: starkt kapital från Stockholm flyttar till New York och även London även om jag länge funderat på varför just London.

Mja, jag tittade vidare lite men nu i Tokholmsområdet.
Nyproduktion i Nynäshamn och Upplands Väsby hamnar i intervallet 24K - 27K i totalt pris med antagandet om 20 SEK/kvm i driftskostnad i månaden (resten av avgiften till räntor). Vet inte om det antagandet är riktig men å andra sidan rör det inte på sig så mycket om man ändrar den.

Gör man samma i Hässelby Strand landar det på 30 KSEK. Där är det kanske ett bättre läge som drar upp markpriset.

Det ser alltså inte ut som att det skulle vara direkt dyrare i Sverige än i Tyskland.
Ska man däremot ha något i Vasastan så åker väl priset upp en hel del. Men då talar vi bara om läge. Och att folk nu råkar vilja pynta extra mycket för läget får väl sägas vara deras önskemål. Och centrala Stockholm borde vi väl kunna bortse ifrån som ett udda specialfall.

Kan vi nu producera och sälja något för 24 KSEK /kvm i Nynäshamn så speglar de byggkostnaden plus något markpris.

Och med det kan vi gå tillbaka till ursprungsfrågan. Faller priserna så måste priset på nyproduktion också falla. Eller så måste urbaniseringen stanna. Annars förstår jag inte hur priserna skulle kunna gå ned. Eller, ja att folk börjar bo tätare är väl också en möjlighet.