Bostadsbubbla i Sverige?

Du hittar metoderna här: http://www.regeringen.se/content/1/c4/12/27/5e2123f7.pdf

Litar du på wikipedia så kan du läsa det där:

"Det är vanligt förekommande med uppfattningen att fastighetspriser inte ingår i KPI, men det gör de! Kapitalstocksindex är ett index som mäter förändringen i fastighetspriser. Med fastighetspriser menas i detta sammanhang den komponent i KPI som beskriver förändringen av hushållens nedlagda kapital på småhus, räknat till anskaffningspris. Prisförändringar på hus påverkar KPI framförallt vid ägarbyten, då fastigheten säljs till ett annat pris än då den senast omsattes. Förändrade priser för nyproduktionen påverkar också."

http://sv.wikipedia.org/wiki/Konsumentprisindex

hahaha det var det värsta skitsnacket jag hört, du kan inte vara seriös? inte en enda brf i attraktivt läge kommer att gå i konkurs, du måste bara trolla med oss, hehehe.

Haha, ja, visst... Bostadsrättsföreningar i attraktiva lägen och som funnits länge har låg skuldsättning och ofta rejäla inkomster från lokaler. Som dessutom har inflationsjusterade hyror. Föreninge får alltså in mer pengar i takt med att löpande kostnader ökar.

Måste uppenbarligen förtydliga:

Med "attraktiva lägen" menar jag lägen där lägenheter kostar mycket pengar, alltså i storstadsområdena. Jag menar inte "som funnits länge har låg skuldsättning och ofta rejäla inkomster från lokaler".

berätta gärna mer, vad bygger du din analys på? vad är det som ska få föreningar i attraktiva lägen att gå i konkurs, och att det bara är en tidsfråga, och vilken typ av rejäla smällar menar du? att Kungsklippan eller Järnvägsmannen på Kungsholmen plötsligt inte kan betala sina räkningar? gå i konkurs, och det ska på något sätt skrämma andra föreningar i attraktiva lägen att gå i konkurs??

Som jag läser det var förslaget att man väger in räntekostnaden för nivån på småhusbarometern och fastighetsprisindex för småhus.
(Detta är för egnahem).

Nu vet inte jag om förslaget togs rakt av men det skulle implicera att om villapriserna stiger när räntan sjunker så syns inte prisökningarna i KPI. (Givet att förändringarna motsvarar varandra).


Som jag förstår det vill man inte att prisförändringar ska ge uttryck i KonsumentPRISindex. Utan man vill se boende som konsumtion och se boendekostnaden ungefär som hyra.

Kontantinsats och amorteringar syns då inte i KPI.

Det får lite lustiga effekter. Skulle nu staten (rent hypotetiskt) införa ett amorteringstvång skulle den ökande cash out för hushållen inte synas i KPI. Dock, om ett amorteringskrav skulle leda till fallande villapriser, vilket kanske är ganska troligt, då skulle fastighetsprisindex falla och KPI skulle falla.
Riksbanken skulle då få lägga sina pannor i djupa veck och konstatera att de behöver sänka räntorna för att undvika arbetslöshet, depression och deflation enligt rådande paradigm.


En annan lustig effekt var fastighetsskatten. Den togs med som en boendekostnad (vilket i sig är relevant då det är en boendekostnad). Nu vet jag inte hur man hanterade att den minskade men det borde ha dykt upp som en minskning i KPI. Så Riksbanken kan där ha känt sig tvungna att sänka räntan för att undvika ökande arbetslöshet (pga minskad fastighetsskatt).

Man kan uppenbarligen vara hur tydlig som helst utan att bli förstådd.

Nej, bostadsrättsföreningar från 1930-talet i Stockholms innerstad kommer inte gå i konkurs. Enstaka bostadsrättsföreningar i fastigheter från 90-, 00- och 10-talen i till exempel Hornsberg, Liljeholmen eller Hammarby sjöstad riskerar däremot göra det. Och när det sker kommer förtroendet för bostadsrätten som boendeform minska jämfört med idag, vilket gör ägarlägenheter relativt mer attraktiva.

men varför riskerar dom föreningar du beskriver att gå i konkurs? och du säger att det nog bara är en tidsfråga.

Om du går till sidan 253 så finner du info om hur prisförändringar påverkar index o.s.v. Skatt finns på sidan 257. Det har dock skett förändringar i hur man beräknar under dessa 20 år till följd av t.ex. förändringar i skattesystemet. Finns nyare rapporter som beskriver dessa.

Ok, tittade inte där men det var väl ungefär så jag gissade. Och den tabell de hade med där i Appendix visade också effekten med en räntesänkning och prisökning som ger minskad boendekostnad.

Så nu gick jag iväg till SCB för att ta en titt på vad dom tar in i KPI. Man ska se på 04.x för att få boendekostnad för egnahem. (http://www.ssd.scb.se/databaser/makro/SaveShow.asp)

Där ser man att index för April i år står i 191.93. Går man tillbaka i tiden ser man att Sept 1997 står det i 192.48. Dvs högre än nu. Och då var det högre räntor, men väldigt mycket lägre priser. Dvs inflationen vad gäller egnahem har varit 0 sedan 1997 enligt KPI, om jag spetsar till det lite. Och det vill nog inte alla skriva under på.

Men det visar just det jag ville peka på. Den konstruktion man har tar inte med prisändringar på egnahem (om de uppstår som konsekvens av ränteändringar).

Jag tror det är detta index som Karl Avedal har plottat upp här (blå kurva): http://www.slopedcurve.com/chartws/chart/dualLineChart?data1=http://localhost/chartws/data/kpi4S&data2=http://localhost/chartws/data/kpi4x&chartId=kpi4s.vs.4x&title=Boendeprisinflatio n%20f%F6r%20l%E4genheter%20respektive%20hus&subtit le=Enligt%20KPI&chartDate=2009-09-28

man förlorar ingenting på att hyra en lägenhet eftersom man betalar för en tjänst en viktig sådan dessutom sk tak över huvudet.när du köper mat anser du att det är förlust då?eftersom mat äter man och inte ger avkastning?

Jo man förlorar på att hyra, eftersom det är dyrare än att köpa sitt boende för det mesta. Mellanskillnaden kan förslagsvis stoppas in i amortering, medan den som hyr kan betrakta hyran som en verklig nettokostnad.