Bostadsbubbla i Sverige?

http://www.svd.se/naringsliv/nyheter/sverige/nu-lamnar-de-riksbanken-bakom-sig_8183504.svd

Men innan skrev du dubbelt så mycket som din hyra, alltså 12000 i månaden.
Och köper du en lägenhet på 4 miljoner så har du MINST 10% i kontantinsats, så dina uträkningar är fel.

Klart du tycker den är ointressant och vinklad eftersom den inte stödjer din teori.
Och nu vinklar du själv din teori...

I Stockholm är priserna nu så höga att ränte- och avgiftskostnader tappat sin betydelse för att avgöra om det är en bra eller dålig affär att köpa BR. Det väsentliga är minskningen eller ökningen i värde. Med 4 miljoner i lägenheten räcker det med att priserna står helt stilla (nominellt) i 5 år så har lägenheten (om vi låtsas att riksbanken håller sitt 2%-mål för inflationen) kostat 7000 i månaden utöver räntor, avgifter och underhåll.

En fluktuation på bara 10% på ett år skulle för 4-miljonerslägenheten (typ en mindre trea i innerstan) innebära en månadskostnadsvariation på +-33000 kronor. Alla boendekostnadskalkyler är då helt meningslösa, det är ett rent spekulationslotteri.

Ok, du har rätt gällande kontantinsatsen, till mitt försvar kan jag säga att min beräkning på 4 miljoner ligger i underkant för vad lägenheten skulle kosta.

Gällande om artikeln är vinklad eller inte så är min poäng just att de som sitter på de största lånen är de som inte amorterar och det ser jag som en risk för en bubbla. Om man sedan ser till att Sverige har följt precis samma mönster som resten av Europa, där prisuppgångarna har drivits av låga räntor, så blir man riktigt orolig.

Jag är själv ingen som förespråkar en bubbla och ser bara nackdelar om det är en bubbla som spricker men tror att riskerna är stora. Risken är just unga par som har lån på 4-6 miljoner inte amorterar, där finns inget utrymme för varken arbetslöshet eller räntehöjningar.

Jag håller själv på att spara till ett radhus med frugan och kommer själv vara en av de som sitter med ett stort lån i framtiden. Jag är dock medveten om riskerna, att tro
att priserna fortsätter uppåt efter att ha gått upp 150% på drygt tio är och i ett läge där båda arbetslösheten och räntorna kan stiga är naivt. Jag tror att frågan är mer om det blir en pyspunka eller en krasch.

Jag minns att vi fick ett matematiskt uttryck för bostadspriserna på en tenta som vi sedan skulle förklara. Nu kommer jag inte ihåg precis hur den såg ut men bostadspriserna styrs av följande:

* De disponibla inkomsterna som beror på bruttolönen och skattenivån.
* Hur stor andel av de disponibla inkomsterna som folk vill lägga på boende.

Nu är modellen en förenkling men säg att den genomsnittlige svensken har 200 000kr i disponibel inkomst per år (siffran är bara tagen ur luften för ett exempel) och den genomsnittlige svensken kan tänka dig lägga 1/4 på boende. Då blir budgeten 200'*1/4=50 000kr.

Den genomsnittlige svensken vill alltså lägga 50 000kr på boende per år. Antar vi att budgeten binder, det vill säga att man spenderar alla 50 000kr så är nästa fråga hur mycket boende man får för sina pengar.

Det är alltså 50 000kr i kostnader per år, inte utgifter.

Kostnader styrs av följande:

* Förslitning
* Skatter
* Räntor
* Driftskostnader

Utifrån detta kan man sedan räkna ut priset.

Eftersom att svenskar har fått högre disponibla inkomster och eftersom att räntan är låg (inte sett till målet men låg i absoluta värde), samt avskaffandet av fastighetsskatten leder det till att priset därefter. Har svenskars preferenser förändras så att de vill lägga en större andel av den disponibla inkomsten på boende? Kanske.

Vad bör göras?

I min mening ska Riksbanken inte försöka förhindra en bubbla. Istället vilar ansvaret på regeringen och den finanspolitik som förs. Man hade kunnat minska/ ta bort ränteavdragen och därmed höja kostnaden vilket skulle dämpa prisutvecklingen. Även en återinförd fastighetsskatt skulle dämpa utvecklingen. Fastighetsskatten vill jag dock inte återinföra, däremot vill jag ta bort ränteavdragen och samtidigt minska reavinstskatten.

För att minska efterfrågan på bostäder kan man försöka uppmuntra folk i städer att bilda par. I Stockholm är många hushåll singelhushåll och skulle singlarna flyttat ihop skulle det antagligen löst problematiken till viss del.

Sedan bör vi se till så att vi inför marknadsmässiga hyror och låter folk hyra ut smidigt till vilket pris de vill i andrahand.

Kul att höra men du missar en fet grej, för det första lägger jag över 50k på min billiga hyresrätt. Sen VILL jag ALDRIG lägga ETT ÖRE!
Men FOLK de betalar om de kan, om de får mer, de bara köper på. Det är inte korrekt med en bild av homo economicus förutom om man gosar lite med samhället, men BNP är kalla siffror, om än värdelösa, och gos är inget för en homo economicus.

Usch vad ofria marknader med många deltagare och politisk kraft ställer till det.

Det var ett antagande i en modell. Vill du veta om bostäder är övervärderade i Sverige så får du analysera på aggregerad nivå och inte utifrån enskilda individer.

Siffran som väljs spelar ingen större roll. Vill du förklara hur mycket kraft det behövs för att lyfta xkg 1 meter på 1 sekund så spelar det ingen roll om du använder dig av 10 eller 100kg, principen är ändå den samma.

Du vill visst lägga pengar på boende. Om så inte vore fallet så hade du inte gjort det.
Du kommer lägga pengar på boende tills dess att den marginella nyttan av att spendera 1 extra krona på boende=den marginella nyttan av att spendera 1kr på annat.

1. Att slippa betala tusentals kronor till banken varje månad, som man istället kan leva livet för?
2. Ett större fritt eget kapital, utan risk, som man kan placera på andra håll, som i sin tur ger större avkastning än vad den extra kostnaden att hyra är på?

Själv skulle jag aldrig komma på tanken att hyra, men skulle heller aldrig komma på tanken att inte amortera i en rätt så hög takt och inte eller komma på tanken att inte spara undan pengar i långsiktiga (och kortsiktiga) placeringar för att få pengarna att växa över tid.


Kom nu inte bara och säg att "det finns inget som garanterar att de pengarna man placerar ger avkastning bla bla bla" för då säger du emot både dig själv och alla andra som tjatar om att det är bättre att köpa bostad, låna maximalt och sedan placera överskottet i värdepapper och liknande.

Att köpa en bostad gör också att pengarna växer.
Att hyra en bostad är att kasta pengarna sjön.

Alla dessa stolpskott som räknar nuvarande månadskistnad för BR och jämför mot HR.

Läs detta igen!!! ett av trådens mest insiktsfulla inlägg (tack Monkey101):


Det krävs så ytterst lite för att sätta stenen i rullning. Hur vågar man ta risken? Lovar ni att inte kräva mig (skattebetalare utan dum-lån) på hjälp sen?

Alla dessa stolpskott som inte kan läsa.

Att priserna i Sthlm är på topp betyder inte att det är omöjligt att tjäna pengar på lägenheter i andra delar av landet.

Och hur mycket pengar "förlorar" du inte på att hyra en lägenhet?

Väldigt tröttsamt argument.

För att återgå till mitt tidigare räkneexempel: min hyresrätt kostar 6000 kr i månaden. Skulle jag köpa lägenheten i stället så skulle den kosta 9000kr+avgift, vi säger 2000kr lågt räknat, i månaden. Med min hyresrätt kan jag då lägga 5000kr mer i exempelvis aktier och du och jag äger våra lägenheter lika mycket, skillnaden är kontantinsatsen på 15%. Du får gärna förklara för mig hur jag har kastat mina pengar i sjön?

Jag kan tillägga att den långsiktiga värdeökningen av bostäder är lika med inflationen, alltså är inte värdeökningen de senaste 15 åren något normaltillstånd.