Bostadsbubbla i Sverige?

Problemet med dig är att du antar saker om mig som inte stämmer.

Jag måste be min herre att vidga vyerna utanför akademikerankdammen Uppsala och kolla på hur det ser ut i andra delar av Svealand, Sverige, Norden, Europa, västvärlden och världen och sedan återkomma med en analys om varthän bostadspriserna är på väg i Sverige.

Nu är jag ingen ekonom men lite allmänbildad är jag. Vilken depression menar du kommer att fördjupas? Förstår inte vad du pratar om ärligt talat. Det är ju inte ens recession i USA, där krisen är "allvarlig", än mindre i Sverige. Företagen går väl inte optimalt, men helt ok för en långdragen lågkonjunktur och ekonomisk "kris". Antalet sysselsätta ligger på acceptabla nivåer historiskt sätt vilket betyder att folk har arbete och lön. Tyvärr matas vi av krigsrubriker om "EKONOMISK KRIS" i media som gör folk oroliga och ängsliga när långt över majoriteten av svenska befolkningen har det riktigt bra egentligen. Som sagt, så tror jag oförändrat eller något svagt upp under 2013 och 2014, någon ytterligare nedsida för USA och EU i ekonomin finner jag föga troligt. Att Sverige på egen hand då skulle "lyckas" gå in i massarbetslöshet och depression är osannolikt.

Ska man relatera priser bör man ta hänsyn till en genomsnittlig lön vid tidpunkten för att kunna göra en relevant jämförelse över tiden.

Enligt SCB tjänade en välavlönad arbetsledare inom industrin år 1963 drygt 1800 kr per månad och en kontorsanställd runt 1000 kr. Om en bostadsrätt då kostade runt 3600 kronor så var det drygt 2-4 månadslöner för många löntagare. Låter lite löjligt billigt så jag undrar om detta inte avser själva kontanstinsatsen? Jag köpte mitt hem under slutet av 70-talet men betalade då drygt 10 månadslöner totalt.

Man ska dock ha i minnet att på den tiden var bankerna strikt reglerade och det var en ynnest att få ett lån eftersom räntan var extremt låg i relation till inflationen och i praktiken innebar en subvention till låntagaren. Detta innebar att köparna i regel även fick betala en rejäl kontantinsats med egna surt förvärvade pengar som h*n själv först sparat ihop.

Bostadsbeståndet ökade i värde under denna tid vart år i takt med löneutvecklingen till en obefintlig ränta som dessutom var subventionerad. Under denna tid kunde lönerna öka drygt 5-10 % årligen utan att inflationen tog fart. Vi hade en hög produktivitet.

Bankerna och till vilka ändamål de skulle låna ut var ett minerat politiskt område under denna tid och var föremål för många politiska debatter.

Idag har vi nollinflation och låntagaren betalar en relränta på drygt 3-4% med 30% subvention från skatten, vilket inte var fallet under denna tid. Löneutvecklingen överstiger visserligen infltionen men vi har en hög arbetslöshet.
Om man tar hänsyn till de dåvarande ränteavdragen som då var ytterst förmånliga eftersom marginalskatten var hög och ofta över 50%, så blir ekvationen ännu mer förmånlig.

Det var först när bankerna avreglerades under mitten av 80-talet som bostadspriserna skenade och slutligen kraschade 1991/92...Nu är vi inne på andra varvet. IT-bubblan var den krasch som föranledde FED i USA att genom konstlat låga räntor få fart på konjukturen och förhindra en djup en ekonomisk svacka genom konsumtionsledd skuldsättning vilket skapade återkommade finansiella bubblor i takt med att investerare försökte skydda sina besparingar. Råvaruboom,oljeboom,guldpriset skenade och så börsen och slutligen kraschen 2008.

Mitt minne är att det var väldigt många som blev skuldsatta upp över öronen i början på nittiotalet på grund av kraschen då.

Den enda räddning var väl egentligen skuldsanering.

Det minns jag. Ofta bittra unga välutbildade människor. Priserna halverades nästan och särskilt i de dyrare segmentet. De som då inte hade eget kapital i sitt boende och små marginaler råkade ofta illa ut. Räntornas utveckling och huruvida vi skulle ha fast vaxelkurs och driva hårdvalutapolitik eller ha flytande växelkurs debatterades mycket.

Att driva expansiv penningpolitik och ha fast växelkurs mot den då stenhårda D-marken var dömt att misslyckas. Hade vi fört hårdvalutapolitik (hög ränta) åren innan hade kunnat ha flytande växelkurs eftersom detta enbart lett till att vår valuta skuggat D-marken och sluppit bostadskraschen.
De billiga krediterna hade då inte förmått driva upp priserna och utlöst den krasch som drev folk från sina hem med skulder för livet.

Man kan inte lösa bostadsbristen genom billig kredit utan genom nyproduktion.

Politikerna ville inte bromsa..(höja räntan) utan lät köra ekonomin rätt in i väggen och skyllde därefter på vaxelkurspolitiken och bankernas generösa utlåning i samband med avregleringen av dessa. Sanningen var att det var politiskt självmord att förorda höjd ränta och mycket riktigt så har vi nu en självständig riksbank (likt bundesbank) som oberoende av politkerna tar dessa obekväma beslut.

Nu är vi ännu värre ute.

Vi har ju som exempel Köpenhamn där priserna gått ner, men också Oslo där priserna rusar. Vad talar för en krasch just nu, inom det närmaste månaderna? Räntorna kommer troligtvis inte höjas, folk är idag beredda att lägga ner en avsevärt större peng på sitt boende, för att bo "rätt" och lugnt(invandrarfritt). Självklart kan inte priserna fortsätta öka som det har gjort länge till, men att det tar stopp just nu tror jag inte, krävs mer regleringar.

I Norge har man under senaste åren hittat stora gasfyndigheter och inte befattat sig med EU-maffian, de kan svälja högre bostadspriser i takt med ökade reallöner. Har du tittat på fler europeiska marknader/västvärldsmarknader/världsmarknader?

OECD är inne på rätt spår.

"Men OECD riktar också kritik. Exempelvis bör beskattningen av fastigheter öka, bland annat för att minska risken för en bostadskrasch."

http://www.di.se/#!/artiklar/2012/12/17/oecd-hoj-fastighetsskatten/

Jag vet att det är politiskt omöjligt men i Sverige är det en löjligt låg beskattning om du slösar pengar på en passiv ickeproduktiv bostad men akta dig för att framtidsinvestera i aktier och företagande. Det sistnämnda är näst intill att jämställa med kriminalitet. Det förstnämnda gullas det med från varje politiskt hörn.

Det var då det. Vi har låga internationella räntor i USA, EU och Japan som med stor sannolikhet kommer ligga kvar på nuvarande nivåer under 2013 och 2014. Vad är det som skulle utlösa ett ränterally i Sverige? Vad är det för smällar som skulle få svensk ekonomi att på egen hand gå in i massarbetslöshet och depression under 2013 och 2014? Företagen och AB Sverige går ok under omständigheterna. Atlas Copco och Assa Abloy slår kursrekord på börsen under "värsta" ekonomiska "krisen" sedan depressionen. Jag respekterar era åsikter men ni har faktiskt tjatat om bostadsbubbla i 5 år, inget som ni målat upp har fallit in. Tvärtom.

Återigen, AB Sverige går bra och vi har låga internationella räntor(pengar är gratis), vad för scenario skulle få svenska bostadsmarknaden att krascha under 2013 och 2014? Seriösa svar tack.

Hänvisar dig till Boverkets rapport längre fram i tråden. Tabell 3.1 är det som gäller där. Lägg därtill politisk opinion och muller ifrån Riksbanken om svenskarnas häpnadsväckande skuldsättningstakt så har du alla förutsättningar färdiga för ett prisfall ned i källaren.

Som jag förstår har väl bankerna fastigheterna som säkerhet för lånen? Om priserna börjar falla blir det väl fort en ond spiral med lägre värde på säkerheterna? Bankernas balansräkningar?