Köpa boende vs hyra och investera

Du har i princip gratis hävstång på 1-4x på bostadsmarknaden.

Om du förväntar dig 50-100% från börsen under ett givet år så är det antagligen en bra signal att du skall hålla dig borta från börsen.

Men du vet ju inte hur något ska utveckla sig!

Någon här inne som ångrat sitt val av bostadsrätt /hus och hade velat hyra istället? Och tvärtom?

Jag tycker det känns som argumenten anhöriga/kollegor kommer med, varesig de har köpt eller hyr, är den psykologiska vinsten de har övertygat sig själva om. Friheten av att hyra, att kunna dra nästa månad är väl rätt fantastisk. Vad är frihet värt? Självklart kan man sälja ett hus/lägenhet, men är inte det mycket mer omständigt, den emotionella investeringen att då välja nästa boende med omsorg lär väl vara högre kontra hyreslägenhet?

Köpa är det bästa alternativet. Inte bostadsrätt däremot. Det är en scam utan motstycke. Man betalar rätten att kunna hyra en lägenhet som man egentligen inte äger och får inte ens byta fönster.

Att hyra är som att slänga pengarna i sjön.

Hur långt är ett snöre? Beror på hur bra du är på att investera såklart...

En stor andel förlorar på aktieinvesteringar. Medan det är ett skikt av folk som är bättre på det och gör stora vinster. Medelsvennen vinner mer på att investera i sitt boende, än vad han gör på att gambla med sina pengar på aktier.

För vissa(som TS) verkar det som att tron är att investering i aktier är en självklar utgång i vinst. Så är inte alltid fallet, FYI...

det finns statistik som visar att de flesta börsamatörer, d v s vanliga privatpersoner som ger sig på aktier, förlorar på det. Jag har både bostads- och börstillgångar och i mitt fall har bostadstillgångarna ökat mer i värde än aktierna. Men samtidigt är jag tveksam till om prisuppgången på bostäder kan fortsätta i samma stil framöver, det lär finnas en smärtgräns även där.

Kul att du frågar! Jag undrade samma sak för ett halvår sedan och bestämde mig för att beräkna vad som är mest lönsamt.

Jag beräknade skillnaden mellan att hyra och köpa bostad om man investerar månadsutgift skillnad på börsen. Vilket innebär att jag endast utgår ifrån att man skapar sig en lika stor månadsutgift man skulle ha haft om kan köpte.

Anledningen till att månadsutgiften är högre för bostadsrätt än för hyresrätt är att bostadsrätterna utgår ifrån marknadspriset, vilket är högre än hyran för t.ex. det äldre hyresbeståndet (exempel: jag bodde tidigare i en 3:a i Stockholm för 5,5k i månaden i hyra. Hade jag köpt den trean hade jag troligen fått betala det dubbla p.g.a. marknadspriset som gör att ammortering + ränta + avgifter blir så pass mycket högre). Det ska emellertid tilläggas att nyproduktioner har lika hög hyra som de totala utgifterna för en bostadsrätt, eftersom dom hyrorna är s.k. marknadshyror då man får sätta sådana på nyproduktion.

Det jag gjorde var alltså att jag räknade på två scenarier:

1. Lönar det sig om du bosätter dig i det gamla hyresbeståndet (med låga hyror) istället för att köpa en motsvarande lägenhet till marknadspris?
   
   2. Lönar det sig att välj att bosätta sig i en lägenhet som har marknadshyra istället för att köpa?

Jag tog höjd för: förändrade räntor med intervaller på 10-15 år, inflation, 2% hyreshöjning varje år (i takt med inflation ju). För att räkna avkastningen på börsen tog jag den genomsnittliga avkastningen de senaste 20 åren (ca 7%). Beräkningarna gjordes även med olika grader av amortering.

1. Bosätta sig i gamla hyresbeståndet: Då lönar det sig att hyra

Det som mina beräkningar kom fram till var att det lönar sig att bosätta sig i hyresrätt om du gör det i det gamla hyresbeståndet (med flera miljoner) även om räntan för bostadslån förblir så låg som den är idag. Detta förutsätter att du investerar mellanskillnaden mellan hyran och marknadshyran/bostadsrättsutgiften varje månad på börsen. Så om din hyra är på 5k, men den totala utgiften för en motsvarande bostadsrätt skulle vara 10k så ska du investera 5k på börsen (10-5=5). Idén är att, om du skulle ha råd att bosätta dig i en sådan lägenhet så skulle du ha råd att avsätta mellanskillnaden till sparande (även fast det inte är lika kul!).

Vinsten av att ha en hyresrätt i det här läget är enormt. Beroende på lägenhet skiljer sig vinsten med runt miljonen till flera miljoner (beroende på parametrar som amortering och ränta på bostadslån). Anledningen till detta är den stora skillnaden i hyra och utgifterna för motsvarande bostadsrätt (jag jämförde med identiska lägenheter i lägenhetshus där ena huset hade ombildats till bostadsrätt, medan det andra ännu inte ombildats för att få rättvisa jämförelser) i kombination med ränta-på-ränta-effekten. Eftersom du varje månad investerar överskottet från månadsutgifterna, och amorteringen tar lång tid på sig för utgifterna ska komma ned på samma nivå som hyran hinner kapitalet växa sig så stort att avkastningen från kapitalet (utan fler insättningar) täcker mellanskillnaden i månadsutgiften som uppstår för bostadsrättsägare senare i livet, när man amorterat bort stora delar av lånet. Även om man som bostadsrättsägare investerar mellanskillnaden på börsen sker detta så sent i livet att man inte drar samma nytta av ränta-på-ränta-effekten och avkastningen därför uteblir.

Detta gäller även om du skulle amortera väldigt aggressivt eftersom du inte får någon avkastning på amorteringen, vilket gör att hyra lönar sig (över tid!). Räknade på 40 år, men börjar löna sig runt 30 år.

2. Bosätta sig i nyproduktion: Då lönar det sig att köpa

Detta beror på att det inte finns någon mellanskillnad att investera på börsen. Hyran för nyproduktion motsvarar ungefär samma som utgifterna vid bostadsrättsköp för en identisk lägenhet. P.g.a. hyresökningar med ca 2% om året (i takt med inflationen) så ökar kostnaden för hyreslägenheten, medan utgifterna sänks för bostadsrätten p.g.a. amorteringen. Tar du mellanskillnaden, som i detta scenario är till bostadsrättsinnehavarens fördel, och investerar på börsen blir vinsten, likt om du skulle bosätta dig i en hyreslägenhet i det äldre hyresbeståndet, flera miljoner.

Brasklapp

OBS: Det ska tilläggas att förväntningen att någon verkligen kommer investera mellanskillnaden av hyra/marknadshyra varje månad är lite orealistisk. Det kräver extrem disciplin att avsätta så stora belopp varje månad, så jag tror få, om ens några, skulle kunna hålla det. Även fast det skulle vara ekonomiskt möjligt för personer, så tenderar vi människor att ta från pengar om det finns. Även fast vi inte tar allt, så skulle vi sannolikt ta en del av beloppet till konsumtion, resor eller dylikt - och därmed lönar det sig inte längre.

Till detta ska tilläggas att du, om du bor i Stockholm, inte kommer in på bostadsmarknaden utan att köpa. Så du har tyvärr inte mycket val.

Argumentet att en ägd bostad alltid är en investering kan jag tycka är en floskel som hörs allt för ofta. Jag tänker att en bostad mycket väl kan (och kommer) öka i värde, om än inte hur mycket som helst. Ibland upplever jag att fokus blir på en framtida vinst, istället för hur jag kommer trivas i villan/bostadsrätten. Tanken är ju oftast att bo långsiktigt i en bostad och då blir ju trivselfaktorn än viktigare.

Därmed inte sagt att det är rätt eller fel att köpa eller hyra sitt boende, allt beroende på individuella preferenser och vad individen värderar.

Jag bor i hyresrätt för att jag vill kunna sova om nätterna och är för bekväm och slö. Jag skulle absolut kunna köpa en bostadsrätt/villa i någon liten håla då jag har råd att köpa skiten själv utan att belåna mig men just nu har jag inget sug på det.

För att köpa bostadsrätt i större stad skulle jag behöva belåna mig och då kan jag inte sova på nätterna. "Tänk om räntan höjs som fan. Tänk om kommunen köper upp lägenheter i bostadsrätten till flyktingar så att priset sjunker med 80%. Tänk om jag blir av med jobbet, då har jag inte råd med räntor osv och blir hemlös och måste suga kuk för att få mat"

Med hyresrätt kan jag sova gott på kvällarna och behöver inte oroa mig ekonomiskt. Investerar nästan allt i avanza global indexfond.

Med bostadsrätt måste man göra massa research och utbilda sig och ha koll och helst renovera och hålla på. Visst man kan tjäna flera miljoner på bostadsrätt men vad gör några miljoner extra i livet egentligen? Jag kommer ändå att bli miljonär så småningom och vilken svensson som helst kan bli miljonär bara man sparar. Även ICA svensson kan bli miljonärer.

Pengar är inte allt. En bostad är för att bo och trivas. Om det är en bostadsrätt eller hyres eller vadsomhelst spelar ingen roll.

Riktigt jävla irriterande med allt bråk om vad som är bäst boende och alla verkar tro att bostadsrätt alltid är en vinst och en "investering". Remember 90-talet.

Visst är det mkt psykologi. Sedan är det ju frågan om friheten är så mkt lägre med bostadsrätt. De flesta hyr med 3 månaders uppsägningstid, tar det så mkt längre tid att sälja en bostadsrätt? (har bara hyrt själv). Men visst, kontakt med mäklare och bank, visningar, kontraktskrivningar. Kan ju även hyra ut i andra hand. Är säkert en psykologisk aspekt att ha ett fett banklån också, "den som är satt i skuld är aldrig fri".

jag antog att du ägde fem miljoner att köpa ett hus för eftersom du inte får ett lån för att köpa aktier för.

Är väl inte så konstigt. Hur många vågar gå in på börsen med flera miljoner som man gör med en bostadsrätt/villa? Problemet med aktier är att folk ofta gapar efter för mkt och vill bli miljonärer snabbt, går in i några få aktier som kanske inte går så bra. Exempelvis teknikfonder har haft en snittökning på 15% de senaste 10 åren, gott så väl som bostadsmarknaden (mkt beroende på ort). Bostäder är ju bra för folk tvingas sitta still i båten och kan casha in när de flyttar vidare.