Kul att du frågar! Jag undrade samma sak för ett halvår sedan och bestämde mig för att beräkna vad som är mest lönsamt.
Jag beräknade skillnaden mellan att
hyra och
köpa bostad om man investerar månadsutgift skillnad på börsen. Vilket innebär att jag endast utgår ifrån att man skapar sig en lika stor månadsutgift man skulle ha haft om kan köpte.
Anledningen till att månadsutgiften är högre för bostadsrätt än för hyresrätt är att bostadsrätterna utgår ifrån marknadspriset, vilket är högre än hyran för t.ex. det äldre hyresbeståndet (exempel: jag bodde tidigare i en 3:a i Stockholm för 5,5k i månaden i hyra. Hade jag köpt den trean hade jag troligen fått betala det dubbla p.g.a. marknadspriset som gör att ammortering + ränta + avgifter blir så pass mycket högre). Det ska emellertid tilläggas att nyproduktioner har lika hög hyra som de totala utgifterna för en bostadsrätt, eftersom dom hyrorna är s.k. marknadshyror då man får sätta sådana på nyproduktion.
Det jag gjorde var alltså att jag räknade på två scenarier:
- Lönar det sig om du bosätter dig i det gamla hyresbeståndet (med låga hyror) istället för att köpa en motsvarande lägenhet till marknadspris?
2. Lönar det sig att välj att bosätta sig i en lägenhet som har marknadshyra istället för att köpa?
Jag tog höjd för: förändrade räntor med intervaller på 10-15 år, inflation, 2% hyreshöjning varje år (i takt med inflation ju). För att räkna avkastningen på börsen tog jag den genomsnittliga avkastningen de senaste 20 åren (ca 7%). Beräkningarna gjordes även med olika grader av amortering.
1. Bosätta sig i gamla hyresbeståndet: Då lönar det sig att hyra
Det som mina beräkningar kom fram till var att det lönar sig att bosätta sig i hyresrätt om du gör det i det gamla hyresbeståndet (med flera miljoner) även om räntan för bostadslån förblir så låg som den är idag. Detta förutsätter att du investerar mellanskillnaden mellan hyran och marknadshyran/bostadsrättsutgiften varje månad på börsen. Så om din hyra är på 5k, men den totala utgiften för en motsvarande bostadsrätt skulle vara 10k så ska du investera 5k på börsen (10-5=5). Idén är att, om du skulle ha råd att bosätta dig i en sådan lägenhet så skulle du ha råd att avsätta mellanskillnaden till sparande (även fast det inte är lika kul!).
Vinsten av att ha en hyresrätt i det här läget är enormt. Beroende på lägenhet skiljer sig vinsten med runt miljonen till flera miljoner (beroende på parametrar som amortering och ränta på bostadslån). Anledningen till detta är den stora skillnaden i hyra och utgifterna för motsvarande bostadsrätt (jag jämförde med identiska lägenheter i lägenhetshus där ena huset hade ombildats till bostadsrätt, medan det andra ännu inte ombildats för att få rättvisa jämförelser) i kombination med ränta-på-ränta-effekten. Eftersom du varje månad investerar överskottet från månadsutgifterna, och amorteringen tar lång tid på sig för utgifterna ska komma ned på samma nivå som hyran hinner kapitalet växa sig så stort att avkastningen från kapitalet (utan fler insättningar) täcker mellanskillnaden i månadsutgiften som uppstår för bostadsrättsägare senare i livet, när man amorterat bort stora delar av lånet. Även om man som bostadsrättsägare investerar mellanskillnaden på börsen sker detta så sent i livet att man inte drar samma nytta av ränta-på-ränta-effekten och avkastningen därför uteblir.
Detta gäller även om du skulle amortera väldigt aggressivt eftersom du inte får någon avkastning på amorteringen, vilket gör att hyra lönar sig (över tid!). Räknade på 40 år, men börjar löna sig runt 30 år.
2. Bosätta sig i nyproduktion: Då lönar det sig att köpa
Detta beror på att det inte finns någon mellanskillnad att investera på börsen. Hyran för nyproduktion motsvarar ungefär samma som utgifterna vid bostadsrättsköp för en identisk lägenhet. P.g.a. hyresökningar med ca 2% om året (i takt med inflationen) så ökar kostnaden för hyreslägenheten, medan utgifterna sänks för bostadsrätten p.g.a. amorteringen. Tar du mellanskillnaden, som i detta scenario är till bostadsrättsinnehavarens fördel, och investerar på börsen blir vinsten, likt om du skulle bosätta dig i en hyreslägenhet i det äldre hyresbeståndet, flera miljoner.
Brasklapp
OBS: Det ska tilläggas att förväntningen att någon verkligen kommer investera mellanskillnaden av hyra/marknadshyra varje månad är lite orealistisk. Det kräver extrem disciplin att avsätta så stora belopp varje månad, så jag tror få, om ens några, skulle kunna hålla det. Även fast det skulle vara ekonomiskt möjligt för personer, så tenderar vi människor att ta från pengar om det finns. Även fast vi inte tar allt, så skulle vi sannolikt ta en del av beloppet till konsumtion, resor eller dylikt - och därmed lönar det sig inte längre.
Till detta ska tilläggas att du, om du bor i Stockholm, inte kommer in på bostadsmarknaden utan att köpa. Så du har tyvärr inte mycket val.
