Köpa boende vs hyra och investera

Då är vi på sätt och vis överens, aktier är för de flesta privatpersoner ett dåligt alternativ, men du tolkar uttrycket "ge sig in på börsen" annorlunda än jag. Att avkastningen är mindre än indexfonder kan mycket väl också innebära att aktierna tappar i värde.

finns många fler källor på att de flesta som ger sig in på aktier förlorar på det
https://marklyck.medium.com/why-80-o...y-78d51b10fe25

Jag har behövt ta ställning till just TS fråga för egen räkning och mitt servett-överslag kring saken ser ut ungefär som följande.

Föruttsättningar/antaganden: du är nöjd med ditt boende och hyran är låg nog att ungefär motsvara avgift+räntekostnad för vad du nu skulle köpa istället. För att lätt kunna räkna på köp-alternativet låtsas vi att du kommer hålla den belånad till 2/3=67%.

På 10 år är det en glad gissning att bostadsvärdet dubblas. Värdeökningen blir då 3 ggr så stor som din insats => du har 4-dubblat dina pengar under de 10 åren. Årsavkastningen man behöver för att göra det utan belåning är 15%, vilket är en glädjekalkyl att räkna med på börsen. Å andra sidan gör den fiktiva 2/3-belåningen köpesexemplet till en glädjekalkyl.

För egen del har kontentan blivit att det inte alls är bråttom att "komma in på bostadsmarknaden". Särskilt inte efter att ha beaktat möjligheten att belåna aktierna. Förutsatt att börsen går upp ett par procentenheter mer än bostadsmarknaden är det förvånansvärt hur litet lånet behöver vara för att teoretiskt åstadkomma den avkastning du fått från hävstång på boendet.

Varför anta att man underpresterar index? Losermentalitet.

Bra siffror, 67% och 15%. Det var precis dessa jag ville ha.

Jag skulle ha lån på 70% så det är nästan exakt. Och då måste jag ta 2 miljoner från min portfölj för att betala handpenningen. Sen amortera stadigt pga 5% ränta.

När det kommer till investeringar så kommer jag absolut växa kapitalet mer än 15% de närmaste två åren pga QE. Jag gissar på minst 50% per år. Sen blir det kanske lägre.

Så att hyra blir nog bra i mitt läge.

Hur har din portfölj gått?

Under de snart 8 år jag hållt på så är snittet närmre 20% än 15%. Bara under ett år har avkastningen blivit uppemot 50% men har aldrig gått back. Med börsinvesteringar är det dock hopplöst att avgöra till hur stor del allt berott på tur.

Jag vågar inte räkna med att fortsätta avkasta mer än 15%, dock tror jag det finns ett rationellt case för att sätta en lätt hävstång på sina aktier om man inte tar någon risk i sin ekonomi i övrigt (tex genom att ha bolån). För att exemplifiera vad jag menar med att lånet som behöver tas på aktierna är förvånansvärt litet så anta att börsen tickar på med 12% och bostäderna med 7%. Då 3-dubblas aktierna i värde under 10 år och för att få det till en 4-dubbling behövs en belåningsgrad på 1/3=33%. Om din insats är 1 000 000 innebär det ett lån på 500 000, istället för ett lån på 2 000 000 för bostads-exemplet!

Har du 5 miljoner? Annars är ju frågan irrelevant.

Kommer ha de 2 miljoner som krävs för insats i mitt fall.

När det gäller att hyra så vet du ju antagligen vad kostnaden för att bo där är exakt (hyran+vatten+breband etc).

När det gäller avkastningen på investering så måste du anta vad avkastningen kan bli på det kapital du placerar, Stockholmsbörsens index snittar ca 10%. Så månadskostnaden för bostadsrätt blir hyra+placerat kapital * 0,1/ 12 (det är denna avkastning från börsen du går miste om. Så om du exempelvis lägger 2 miljoner in i en bostadsrätt som har en hyra på 5 000 kr / mån så blir boendekostnaden 2 000 000 * 0,1 / 12 (=16 666) + 5000 = 21 666 kr / mån. MEN du måste också ta hänsyn till värdeändring i bostadsrätten, om du antar att den växer med 5 % per år så kan du minska boendekostnaden med bostadens värde * 5%.

Du måste alltså göra två antaganden för att göra din bedömning 1) vilken avkastning kan du få på börsen och 2) hur tror du priset på bostaden utvecklar sig. Ingen kan ju förutspå vad som händer med börsen eller bostadspriserna så hur du än frågar handlar det ju om att gissa.