Bostadsbubbla i Sverige?

Svårt såklart att säga något exakt, men det bör innefatta mer än en allmän prisuppgång. Framförallt något slags spekulationskomponent. Man kan exempelvis jämföra med Kina där det är vanligt att man köper på sig 2 och 3 lägenheter för att man räknar med att kunna sälja dem med vinst. Detta medförde att staten förbjöd par att köpa mer än en lägenhet vilket i sin tur ledde till en handel med falska skilsmässopapper för att på så sätt ändå kunna köpa lägenheter i rent spekulationssyfte.

Vidare bör det vara kopplat till utbudet på hus/lägenheter. Där kan man ta exemplet Spanien där priserna fortsatte att stiga trots att det byggdes hus och lägenheter i en rasande fart.

Slutligen kan man tänka sig en jämförelse mot en substitutvara, dvs hyresrätter likt det index Economist använder sig av. Den jämförelsen är lite knepig, för att inte säga omöjlig, att göra på de flesta platser i Sverige på grund av de hårt reglerade hyrorna. Men i städer där det är möjligt att få tag på en hyresrätt utan någon längre kötid är det en bra indikator tycker jag.

Bara gärdet?!
Tanto
Större delen av södra södermalm
Hela långholmen är iprincip öde
Vita bergen
Bergsområdet på norra södermalm
Londonviadukten
8/10 djurgårn är obebyggt
Norra djurgården och det området
Nää, tog en snabb titt på stockholmskartan nu och ser att det är för många områden, orkar inte skriva. Ta dig en titt själv och se hur öde stockholm är.


Sedan ska vi inte glömma den ENORMA landyta som är oeffektivt byggd med några fåtalvåningar där man med lätthet skulle kunna bygga flera hundra meter högt!

När Stockholms finns det stora områden, ja. När man byggde de usla förorterna på Olof Palmes order, och skapade 1 miljon uselt byggda lägenheter, så hade man som folkhemsidé att dessa bostadsområden skulle ligga långt utanför stadens smutsiga kärna, och att det skulle vara grönområden på väg ut och runt dessa områden. Därför ser det ut som det gör. Hade jag fått bestämma, så hade jag sett till att det byggs på alla dessa områden, och att det byggs på höjden inne i stan. Eller, ja, om förutsatt att jag inte själv var politiker och ägde en stor våning i Stockholm, då hade jag givetvis inte velat ha en massa bostäder i närheten som riskerar försämra värdet på min lägenhet.

Jag kan som nyinflyttad sthlmare intyga att det inte råder ngn bostadsbrist om man kan tänka sig att bo var som helst. Dock finns det ju inga fungerande förmedlingssystem i stockholm så det kan vara och framför allt kännas ganska hopplöst att hitta dessa lägenheter. Har man dessutom dålig ekonomi vet jag inte hur det går till.

Sedan är det ett faktum att det är fler som vill bo i de attraktiva stadsdelarna än vad det finns lägenheter. Dock ska man inte förväxla att efterfrågan överstiger utbudet vid rekordlåga räntor med bostadsbrist.

Många tycks tro att marknadspriser styrs av just tillgång och efterfrågan men det är i själva verket mer komplext än så.

Tänk er att räntan stiger med 5%-enheter eller att man inför högre amorteringskrav eller att lönerna inte hänger med inflationen i några år, eller att akademikerarbetslösheten ökar etc. Vi antar då att 10% av bostadsägarna inte kan betala sina kostnader. Ett tag håller man ut och det kanske går upp mot ett år innan tvångsförsäljningarna startar. En hel del lägenheter säljs till lägre priser än tidigare och folk inser att det råder prisfall. De övriga 90%en har god ekonomi och sitter still i båten "det är ju en fallande marknad så man ska nog vänta med att byta bostad". Alltså kommer dessa 10% som inte klarar sin ekonomi utgöra hela kraschen av bostadspriserna. När sedan situationen stabiliserats ligger riktpriserna på en mycket lägre nivå än tidigare även för de som alltid skött sig.

Dock är fallande bostadspriser ingen fara. De enda som egentligen tjänar på stigande priser är de som konsumerar över sina tillgångar och kan få en lägre ränta genom att ta ut extralån på huset, de som lämnar/tänkt lämna bostadsrättsmarknaden eller de som flyttar till ett boende med lägre pris. De övriga som har marginaler i ekonomin och vid varje byte av bostad kommer flytta till ngt dyrare (vilket jag tror är de flesta) tjänar i själva verket på prisfall. Och när folk ondgör sig över åtgärder som försvårar belåning upp över ören med argumentet "hur ska undommar kunna köpa?". Då bör de vara medvetna om att prisnivåer på kanske 100% över vad det kostar att bygga ett nytt hus, det är det som verkligen håller ungdomar ute.

Det finns ingen bostadsbrist i Stockholm. Snarare bor vi för stort till följd av historiska boendesubventioner. Tack vare minskat bostadsbyggande är bostadsytan per person på väg att minska mot en sund nivå som svarar mot hur folk prioriterar när de får betala vad boendet faktiskt kostar.

Jag skulle önska att det du skriver stämde, men tyvärr.

Priset på de nya lägenheterna blir precis så högt som folk orkar betala i månaden (efterfrågan/utbud). Med dagens amorteringsfrihet blir det alltså ränta+avgift. Och priset maximeras snabbt pga mäklarnas budgivning. Ofta utan att folk garderat sig för räntor på säg 7-8% i framtiden.

Hyresrätt? Ja du hyr ju vitt då. Men du kommer i din tur hyra ut i andra hand, för du vill inte tappa din besittningsrätt.

Alltså, inga problem lösta.

Tja... såvida du inte dubblar antalet bostäder i ett slag (eller halverar befolkningen), men det verkar avlägset va?

Spekulationsmomentet har du i Sverige i och med bristen på amortering. Dvs du spekulerar i att kommande prisökningar amorterar ner ditt lån.

Jag håller inte med om att detta är en förutsättning för att det skall kallas bubbla. Det är snarare en indikation enligt min mening.

Jag och flera andra har gjort ett flertal jämförelser med substitut tidigare i tråden och trots att de är lite haltande i vissa avseenden ger de en tydlig bild av att priserna på bostäder (i STHLM) är övervärderade.

Om man köper primärt för att bo handlar det inte om spekulation i egentlig mening. Antar att du menar att man spekulerar i att priserna inte ska sjunka, men det känns som en minst sagt lite underlig definition. Vidare så sjunker lånet på lång sikt i takt med inflationen.

Instämmer att punkt 2 snarare är en indikation än en förutsättning för en bubbla.

Angående 3 så vet jag att ni försökte göra uträkningar på det, men i min mening var antaganden så många och komplicerade att ni inte var i närheten av att visa på en övervärdering.

Säg att arne och liselotte köper bostad A istället för den betydligt billigare bostad B eftersom de anser att bostad A har bättre läge och räknar med att bostad A kommer öka i värde (även om de nu måsteskuldsätta sig till öronen) mycket snabbare än bostad B. Är det inte då en form av spekulation?

En form av spekulation (i ordets allmänna betydelse) är det väl alltid när man köper något som man tänker sig sälja i framtiden. När jag köper möbler försöker jag exempelvis köpa sådant som jag räknar med att kunna få igen en del av när jag säljer. Därmed inte sagt att jag spekulerar i möbler i den mer specifika definitionen som brukar användas när man talar om ekonomisk spekulation.

Se exempelvis: http://sv.wikipedia.org/wiki/Spekulation_%28ekonomi%29

Hur än definitionen är så är det jag beskrev, enligt mig, problemet. Att låna för att köpa något man knappt har råd med eftersom att värdet "kommer att stiga".

Att man har råd med kostnaden för att betala ränta samt övriga utgifter med ganska god marginal är en förutsättning för att du ska få ta bostadslån.

Enligt min erfarenhet lånar de flesta primärt för att de vill ha någonstans att bo där de trivs, inte för att priset kommer att stiga. Men självklart försöker man få en så bra deal som möjligt, genom att köpa i områden som kan tänkas utvecklas positivt framöver samt att man försöker betala så lite som möjligt sett till vad liknande objekt har gått för. Det är helt naturligt.