Bostadsbubbla i Sverige?

Snitträntor för bolån finns i graf här (https://www.scb.se/hitta-statistik/statistik-efter-amne/finansmarknad/finansmarknadsstatistik/finansmarknadsstatistik/pong/statistiknyhet/finansmarknadsstatistik-januari-2022/) eller mer i detalj hos SCB.

Svårt att avgöra vad som är en "rimlig" bruttomarginal, det är inte ren vinst utan från bruttomarginalen ska bankens kostnader för bolåneverksamheten täckas och sen görs en viss vinst. Att FI och politiker ställer högre krav på bankerna gör också att de behöver större bruttomarginal.

Det som styr bolåneräntan är bankens in/upp-låningsränta plus deras kostnader.

Men inlåningsräntan går inte under 0. Så när RB sänker under 0 och sedan höjer tillbaka är bolåneräntan oberörd.
Bankerna har dessutom transaktionskostnader för transaktionskonton som de vill ta ut som lägre ränta. Så RB behöver nog höja över 0.25 innan inlåningsräntorna rör på sig.
Däröver kan nog reporänta och bolåneränta öka lika mycket.

Negativ reporänta är bara plågsamt för bankerna.

Vad ligger dessa räntor på? Jag har idag rörlig ränta på 1,13% från Swedbank. Vad har banken, uppskattningsvis, för marginal på mitt bolån?

Hej!

Jag provar att skriva min fråga här istället:

Byggtakten i Sverige ser otroligt stor ut många orter runt om i landet.

För varje ny bostad som byggs och ska säljas behöver ytterligare någon ta ett lån.

Men hur många fler bostadsrätter och hus kan byggas och säljas med tanke på hur många som redan äger sitt boende?

Hur många fler köpare finns det som väntar på att köpa en bostad/hus?

Borde inte marknaden snart vara mättad, eller att vi ser prisjusteringar nedåt?

Skulle vara intressant att höra era synpunkter.

De har legat runt 0 länge, inte pga av Rikscirkusens styrränta primärt men för att bostadsobligationer och bankinlåning har legat ungefär så.

Nu i mars ser det annorlunda ut, ffa för BoObl som har gått upp ca 1%-enhet de senaste tre månaderna. Vi lär se (kraftigt?) sjunkande marginal nu när FI släpper ny data, eftersom bostadsräntorna rört sig ganska lite uppåt. Dock finansierar vi alla bankerna genom att ha kontoinlåning till 0-ränta, rör sig väl om ca 2000 miljarder eller halva bolånestocken.

Vad byggs? 50k bostadsenheter per år, eller ca 1% av befintligt bestånd. Hälften äts upp av befolkningsökning och resten går nog åt till de som vill ha större/bättre/nyare boende. Kommer vi upp i en takt på 100k/år så skulle det nog bli svajigt med press nedåt på priserna. Lokalt kan det såklart se annorlunda ut, Linköping har t.ex. låga priser genom att mycket har byggts under många år nu.

Tack för svar.

Jag kanske inte formulerade frågan så bra.

Hur många fler människor finns det som kan skuldsätta sig för en bostad?

Om man räknar bort alla som redan äger sitt boende och alla målgrupper som inte kan köpa eller vill köpa.

Hur många människor kan det finnas kvar?

Målgruppen bör ju vara mindre också när priserna gått upp så mycket..?!

Det är till att börja med ingen statisk grupp, så det finns väl inget svar på frågan egentligen. Givetvis så leder dock högre priser till att färre har råd, ffa om de ska in på marknaden som nya.

Det finns gott om folk med en redan ägd bostad med låga lån som kan tänka sig att köpa något nytt och större. Vid dagens nivåer på nyproduktion är det ingen större risk för nedgång enbart pga den faktorn, men skulle det krypa upp mot 100k/år så kan det såklart bli ett tryck nedåt då det inte finns något investerarkapital i den svenska bostadsmarknaden som fångar upp bostäder utan i stort sett all försäljning drivs av slutanvändare. Dessa (slutanvändare, eng. end users) är precis som du "oroar" dig över begränsade och svenska bostadspriser sätts i hög grad på marginalen varför priserna, trots sitt låga inslag av spekulation, är väldigt känsliga för efterfrågan och utbud.

Inlåningsräntan idag är ungefär 0. Dvs bankränta. Och så har vi upplåning via obligationer. Det varierar lite.
Men banken har kostnader också. Så det dom kan låna ut för är inlåningsränta plus kostnader plus vinst.

Man kan göra en väldigt grov uppskattning genom att titta på en liten (okomplicerad) bank.
https://internetbank.swedbank.se/ConditionsEarchive/download?bankid=1111&id=WEBDOC-PRODE81907600

Dom har en utlåning till allmänheten på 7864 MSEK.
Och en vinst på 85 MSEK.
Emellertid så lär en hel del av vinsten utgöras av provisioner.
Säg att vinsten på utlåning är 45 MSEK.

Men så är en del av utlåning till näringsliv. Vilket är mer riskabelt. Det är skäligt att det mesta av vinsten kommer därifrån. Emellertid är bostäder en större volym.

Säg att vinsten på bostadsutlåning är 20 MSEK.

Då talar vi om ett påslag på 0.25%. Dvs stiger deras in/upp-låningskostnader med mer än 0.25% börjar dom gå med förlust.

Notera också att det är inte mycket marginal dom har ifall kreditförlusterna ökar.

En stor del av hyresmarknaden är ju reglerad. Så även om det finns ett samband mellan räntor och hyra så är det inte särskilt starkt.

Inflationen har tagit fart samtidigt som kronan försvagas successivt. Det är väl en varningssignal på bubbla?

Generellt så finns det inget samband. Utbud och efterfrågan styr på lång sikt det är egentligen den enda korrelationen. Tittar vi på nuvarande situation så brukar det gynna begagnatmarknaden och missgynna nyproduktion då resurserna för att bygga nytt blir dyrare medan arbetet och resurserna redan är nedplöjda i begagnat.