Bostadsbubbla i Sverige?

Ok, det ska jag göra, men vill du svara på resten av mitt inlägg?

Personligen tror jag den svenska bostadsbubblan spricker när EU ländernba börjar fall som dominobrickor, dvs hela Sydeuropa vilket på något sätt kommer dra med den svenska ekonomin och banksektorn ner i kvicksanden, som grädde på moset kommer varsel öka och den svenska medelklassen kommer suddas ut likt USA.

Medelsvensson har inga besparingar alls och måste söka socialbidrag första dagen lönen inte kommer precis som Saab anställda i Trollhättan fick göra, så det blir att lämna 3 miljoners huset man hyr av banken illa kvickt

Tvivlar på att bara höjda räntor räcker till en krasch, då måste vi upp i 10 % ränta och det kommer vi inte se närmaste åren utan det som kommer få den svenska bubblan att spricka är EU krisen.

USAs husmarknad fungerar helt annorlunda, bl.a. tar du i regel 30-åriga lån med fix ränta och amortering på hela beloppet, med huset som enda säkerhet och kan lämna nycklarna till banken om värdet på huset understiger kvarvarande lån. I Sverige har man helt släppt verkligheten och har amortering på 200 år, lånebeloppet är inte peggat mot ett verkligt belopp annat än räntan, därför är räntan i Sverige helt avgörande för priset. I dagsläget köper ingen i Sverge sina hus/lägenheter, endast 2.8% av befolkningen gör det.

Jag vet inte om du trollar avsiktligt angående Malmö, men då danska bomarknaden har kraschat/blivit avsevärt billigare, flyttar danskar hem igen, därtill har du white-flight från Malmö och svenskar är från i år och troligen all framtid, nu i minoritet i Malmö. Staden fungerar enbart pga extra polisresurser och ca 5 miljarder i bidrag varje år. Malmö är på väg att bli Detroit med bostadspriser därefter.

Att säga att räntan inte är direkt avgörande för bopriserna i Sverige är helt verklighetsfrånvänt.

Håller tyvärr med, helt galet att medelsvenne har ett hus och bilar för några miljoner, men klarar inte av några månaders utebliven lön.

Jag tror det räcker med en ytterst måttlig ränta på 5% för att få ett kraftigt fall på svenska boprismarknaden, dock kommer aldrig våra politiker tillåta det annat än som sista utväg.

Precis som du skriver skiljer sig den svenska bostadsmarknaden avsevärt mot många andra marknader. Att vi saknar "nonrecourse"-lån t.ex. precis som du skriver. Vidare nämner du att efterfrågan drastiskt minskade i Malmö när danskarna som tidigare inte hade råd med danska bostäder sakta men säkert började återvända till sin hemmamarknad. Med allt detta sagt vidhåller du ändå att efterfrågan till följd av behov och bostadsbrist skulle vara av mindre betydelse i Stockholm. Varför?

Har ditt kriterier inte redan uppfyllts? Södra Europa faller ju just nu ekonomiskt. Högutbildad arbetskraft flyt till de norra breddgraderna. Allt fler läkare söker sig till Sverige. Jag känner en. Hon söker just nu bostad i Stockholm, men kan bara hitta kortare andrahandskontrakt. Så hon funderar på att köpa istället. Det är enbart ett anekdotiskt bevis från min sida, och kanske föga intressant i debatten. Å andra sidan tas anekdotiska exempel upp hela tiden - "En kille jag pratade med är belånad upp över öronen och därför kommer bostadsmarknaden falla när han mfl inte har råd att betala sitt lån".

Jag är övertygad om att ett kraftigt fall av bostadspriserna kan inträffa, men det förutsätter att tillgången mycket snabbt vida överskrider efterfrågan. Det kan antingen ske genom att en väldigt stor del i Stockholm plötsligt inte klarar av att betala sitt boende samtidigt som gruppen köpare snabbt minskar till storleken. Alternativt att det byggs massiva komplex snabbt, så att efterfrågan mättas. Detta byggande måste så klart göras långt billigare än idag.

Svenska banker är idag inte speciellt hårt exponerade mot Sydeuropa. Däremot påverkad finansmarknaden i stort och därför bankerna indirekt om Sydeuropa stället till det. Det är väl precis vad som hänt de senaste åren, men de svenska bankernas upplåningskostnader har snarare fallit än rusat. Vissa teorier talar för att det är riskflykt som gör det.

Hur förklarar man då att bostäder i stora delar av Sverige ligger idag på samma nivå som de gjorde på 90-talet efter krashen, dvs de har stått still och tom sjunkit de senaste 20 åren. Nu pratar vi om hus det bor folk i, är väl underhållna, fräsch inredning osv. I många fall även investerat i bergsvärme osv.

Hur förklarar man då att priserna steg kraftigt 2005 - 2008 trots att räntan steg stadigt?

Hur förklarar man då att priserna sjönk 2008-2010 trots att räntan låg mycket lägre då än nu?

Det är fullt möjligt att ett ras i pris kan undvikas. Den nya lagen om andrahandsuthyrning gör nämligen att folk kan sitta på lägenheten ett halvår till den blir såld för det pris de vill ha, en viss tröghet i marknaden men fullt acceptabelt. Fundera på vad som sker om S regeringen efter 2014 beskattar denna uthyrning på något sätt och hur det då kommer att påverka priserna. Gör de så att det blir en förlust att hyra ut kommer folk att tvingas sälja snabbt och priserna lär följa där efter. Jag har själv köpt en BR av en som var desperat att sälja och det blev ett par tusen mindre per kvadrat, skulle uppskatta mitt pris till runt 5% under marknadspriset.

Allt handlar om vad en kommande regering vill, som jag skrivit är det inte svårt att lösa problemet utan större smärta för inblandade men viljan måste finnas. Den saknas idag för folk sitter och låtsas att deras boende är en bankomat trots att de sitter på lån på flera miljoner på dem.

Jag köpte själv en lägenhet för att det är i princip omöjligt att få hyresrätt utan stått i kö i 5-10 år. Bostadsbristen är vad som säger emot en bubbla.

Därför tror även jag på stabila eller ökande bostadspriser närmsta 5 åren.

Nu säger inte det något om någon eventuell bubbla eller bostadsbrist. Hade vi marknadshyror kunde du få dig en hyresrätt omgående.

Det är bara för att hyrorna ligger under marknadshyra som det är kö.

(Hade man kunnat hyra en Ferarri för 1500 per månad hade det varit kö till det också. Men vi säger inte idag att det råder brist på Ferarri-bilar).

Boyta per person i Stockholm ligger på ca 40 per person. Det är bland det högsta i världen. Då är vi långt från bostadsbrist.


Priset idag sätts av vad de som flyttar till ett område är villiga (eller kan) betala per kvm och månad. Stiger den kostnaden så kommer man att allokera färre kvm och det kommer att frigöras kvm till andra. Varvid priset sjunker.

Kostnaden kan öka t ex pga stigande räntor eller amorteringskrav.

Efterfråga har inget med bubblor att göra, allt har att göra med prisbalansen och finns det inte pengar kommer priserna att falla oavsett hur mycket folk vill ha bostäder. Kan du få lån på 2 miljoner är det helt ointressant om det finns tusentals lediga lägenheter för 3 miljoner, du kommer inte kunna köpa dem ändå! Det finns många exempel i historien där säljare och köpare inte kunnat mötas och inga affärer gjorts, skulle en stor sättning ske av värdet på bostäder är det fullt möjligt att bankerna låter folk bo kvar och lån/hyra dem istället för att kasta ut dem. Detta skulle i stora drag göra att inga bostäder omsätts då varken banker eller låntagare har intresse av att inte få någ betalt för bostäderna.

Som det är nu utvecklas marknaden till att bli extremt komplex med den senaste lagen om 2:a handsuthyrning och vi får se vad som sker efter 2014. Skulle S hitta på något för att jävlas med Alliansen och MP's beslut kan det komma ut en hel del objekt på marknaden. Vad som sker då kan vi gissa oss till, att priserna skall gå ner är dock inte självklart.

Den så kallade krisen som åberopas i PK media är bara en aptitretare på vad som skall komma framöver, det som hände på Cypern kommer hända i alla alla PIIGs länder fast då med tio gånger större efterskalv mot övriga EU länder och deras ekonomi.

Även om Sverige står utanför Euron kommer det bli den utlösande faktorn som får den svenska bobubblan att fullständigt explodera med fall på 50-60 %