Bostadsbubbla i Sverige?

Nej, man behöver inte en bil för 150.000 men det första du sa när du postade var "Det går ju att pendla också".

Ja, det går att pendla men det kommer kosta några tusen i månaden även om man bortser från inköpspriset på bilen.

Du citerade en post som tog upp att folk kan tänkas köpa lägenhet nu trotts att man tror att den kommer kosta 10% (200'000kr) mindre om 12 månader.

Och du skrev att en förutsättning är att ALLA (med versaler) tror att priset går ner; kan skaffa alternativt boende under tiden de väntar och säljer sin bostad innan de köper en ny.
Att man kan pendla var främst en invändning mot att man inte kan hitta alternativt boende. Ytterligare så invände jag emot att ALLA potentiella köpare måste vara i någon av nyss nämnda situationer. Jag påstår att det räcker med att de som bjuder högst just nu ändrar uppfattning. Förmodligen räcker det med att några backar ur när priset börjar gå upp för att budgivningen skall sluta på ett lägre pris.

Dock invänder jag inte mot att det finns personer som av bekvämlighet köper bostad just nu, trotts att de tror att priset är på väg ner.

Bekvämlighet? Att bränna 12 månader på ren spekulation är inte whatever för alla.
Hur man värderar sin egen tid är väldigt individuellt. Långt ifrån alla värderar sin egen tid så lågt.

Jag följer denna tråd med stort intresse sedan länge. Nu är det dags att skriva magisteruppsats och jag funderar på att skriva om den eventuella svenska bostadsbubblan. Optimalt skulle vara att undersöka kausala förhållanden som då pekar för eller emot en en bostadsbubbla.

Någon som har förslag på vinkel inom ramen för diskussionen i denna tråd?

Ni som jämför boendekostnad för HR och BR, hur räknar ni? Bostadsrätterna ökar ju i genomsnitt i pris över tid, vilket man egentligen borde räkna med. Huruvida man gör det eller inte gör en enorm skillnad. Säg t ex att man räknar med 4 % ränta, 2,8 % efter skatt (detta är konservativt räknat; för tillfället kan man få 5-årslån till betydligt bättre ränta än så). Alltså 2800 kr per miljon. Men om man till det lägger till en årlig värdestegring på 2 % (ung. inflationen), minus 22 % reavinstskatt = 1,56 %, så blir realräntan endast 1,24 %; dvs mindre än hälften. Enligt mig bör man räkna på det senare sättet. Jag räknade lite på nybyggda BR/HR i Hornsberg (Kungsholmen, Sthlm) och kom fram till att om man räknade på det sättet var det avgjort mycket bättre att köpa än hyra jämförbara lägenheter.

Dock innebär det förstås en risk att äga sin bostad eftersom priset trots allt kan gå ner. Men samtidigt är det över tid sannolikt lönsamt - t o m mycket lönsamt - att äga sin bostad. Skälet är detsamma som varför det är mer lönsamt att ha pengarna i aktier snarare än i fasträntekonto - det senare innebär större risk (sen kan det även finnas skattetekniska skillnader som jag har dålig koll på).

Den stora risken är ju att man kliver på och köper på en topp och riskerar att bli sittande (som många spanjorer nu) som fånge i sin egen bostad för att man inte har råd att sälja den och ta förlusten.

För eller emot huruvida vi är på eller i närheten av denna topp är föremålet för hela denna tråd...

Nej! Över tid är det snarast kostnadsneutralt att äga sin bostad. Prisökningen går i takt med inflationen, över tid. Med "tid" menar jag då inte de senaste 15 åren, utan snarare 50-100 år. Jag har sett exempel på bostadspriser i Stockholm som inte har ökat mer än inflationen under 1900-talet, och framför allt har vi ju Herengracht-index - prisindex över snofsiga bostäder i Amsterdam sedan 1600-talet:
http://www.inkomsten.se/herengracht-index-visar-att-bopriser-inte-alltid-stiger-over-tid/

(Just nu kommer jag inte åt den servern, här är Googles cachade kopia: http://webcache.googleusercontent.com/search?q=cache:Yh4dTdx7m7gJ:www.inkomsten.se/herengracht-index-visar-att-bopriser-inte-alltid-stiger-over-tid/ )

Skulle tippa på att han menade i jämförelse med att hyra. För mig så ligger skillnaden mellan en hyresrätt och en bostadsrätt på ca 70% dyrare med hyreslägenheten vilket har gått rätt in i amortering för min del så även ifall bostadsmarknaden skulle falla en 30% så har jag antagligen gjort min livs bästa affär genom att köpa istället för att hyra. Men sen så bor jag inte i Sthlm heller så behöver inte oroa mig för någon bubbla .

Det som håller situationen i schack är det låga bostadsbyggandet. Det gör att det finns ett konstant tryck på bostadsmarknaden som bara ökar i takt med kraftig invandring, ungdomar som flyttar hemifrån osv.

Detta gör att priserna kan hållas konstanta och till och med fortsätta att pressas upp så länge som samhällssituationen tillåter det. Detta leder även till att bankerna känner trygghet att kunna låna ut pengar till bostadsköp och så där fortsätter det i en cirkel. Bubblan blåses upp mer och mer.

Tillslut uppstår dock den oundvikliga situationen där det uppstår direkta problem som ett resultat av den förda samhällspolitiken, då människor kommer att ställas mot människor. Folk måste ju ha någonstans att bo. Det blir då tvunget att från politiskt håll byggas bostäder och då kommer bostadskraschen. Bostadskraschen kommer i sin tur leda till en bankkrasch för bankerna är direkt involverade i bostadsmarknaden. Bankerna har mycket stort intresse i att bostadsbyggandet är på en låg nivå.

Den förda invandringspolitiken är en tillfällig ekonomisk stimulans för samhällsekonomin på det sättet att det ökar efterfrågan på varor och tjänster och därmed hela tiden pressar upp priserna på varor och tjänster och så länge samhället klarar av det så kommer det fungera. Men tillslut blir klyftorna och de humanitära förhållandena för dåliga och då spricker det.

Oavsett bostadsbristen, så ligger bubblan utanpå denna. Allt annat lika, så har bubblan blåst upp priserna. Bubblan beror inte på något sätt på någonting som är relaterat till bostadsmarknaden. Bubblan är uteslutande finansiell och orsakas av att staten dikterar att räntan måste vara för låg hela tiden. Bubblan drabbar därför allting som är belånat, konstverk lika väl som bostäder och jordbruksmark. Bubblan har bara att göra med själva belånandet i sig och påverkas inte alls av t.ex. bostadsbrist eller bostadsbyggande o.s.v.

Bostadspriser hade kanske stigit ändå, men bubblan har gjort att de stigit ännu mer i så fall. När bubblan spricker så rasar priserna tillbaka. Raset kan uppskattas i stil med effekten av skillnaden mellan dagens ränta och 10% ränta. Hur mycket ändras bostadspriserna om boendekostnaden fördubblas? Det är inte sant att boendekostnaden är irrelevant för bostadspriserna.

Ett högst teoretiskt scenario, det kommer aldrig att byggas 100.000 nya bostäder i Stockholm stad så marknaden kommer alltid att ha ett stort underskott på bostäder samtidigt som pressen från inflyttande kommer att vara hög. Det byggs ycket bostäder i Sverige men nästan alla byggs utanför de heta områdena med förhållandevis långa pendingsavstånd.

Att det skall finnas en bostadsbubbla är fel, det är en lånebubbla vi har som skapar stigande bostadspriser. Om inte folk kunde låna pengar så lätt och billigt skulle bostadsbubblan aldrig uppstått. När lånen blir dyrare kommer alla markander där lånade pengar stoppats in att blåsas ut, bostäder, aktier, fonder, bilar, metaller, konst, osv. Allt faller ihop samtidigt.

Bara instämma, någon ränta på 10 % är inte troligt för svensk del däremot kan den säkert stiga till 5-6 % på sikt vilket kommer drabba de med hög belåning oerhört hårt.
Vidare får man ta snittinkomsterna i beaktande, idag kan inte ett hushåll med snittinkomster på 30.000-35.000/mån köpa en villa/lägenhet utan att ha en drös med pengar i ryggen.
Med stigande priser har tröskeln hela tiden ökat vilket gör att innerstaden eller attraktiva villaområden blir omöjliga att köpa boende i för de som inte gjort bostadskarriär eller ärvt pengar.
Det i sig blir ett problem då det blir färre och färre som kan köpa till dagens priser.
Till slut blir toppen för smal och då börjar det sjunka.