Bostadsbubbla i Sverige?

Jag hade sällskap ett tag med en bolånesäljare på Nordea och hon berättade att det är så som du skriver(För ett par år sedan.). Det är hela tiden en balansgång mellan att göra så mycket
affärer som möjligt kontra att inte ta för stora risker, och den är inte bekymmersfri.
Nordea har datoriserade algoritmer och analysverktyg som granskar bolånsaffärerna med avseende på risk, så säljaren kan inte ta för mycket risk utan att få skit för det, men samtidigt har de incitament att inte prestera för lite. Risk är inte på något sätt en sak som bolånesäljare struntar i, vilket några i denna tråden verkar tro/undra om.

Förr, så kunde man låna på säkerhet, dvs en fastighet som hade en ok belåningsgrad. Numera verkar det som att dom kör slaviskt på 5x års-nettoinkomsten.

Är detta bankernas sätt att ta ansvar för bolånestegringen?
Eller är det bara för att minska sin risk?
Är det någon som fått nya lån på mer än 5x årsinkomst?

Naturligtvis kan banken göra en nyemission men det förutsätter i ett större perspektiv att det skapas resurser och ett sparande i ett tillväxtsamhälle som kan omvandlas till ägarkapital i bankerna,eller hur?

Rent tekniskt är det så men den lösningen kan du sälja till den grekiska allmänheten? Uppmuntra den grekiska allmänheten att deltaga i en nyemssion av bankaktier så att de kan få låna till konsumtion?

HEHE...Sälj det förslaget och du kanske blir grekisk premiärminister?

Jag orkar inte gå i svaromål till Fri eftersom han utgår från att det är en rättighet att få låna och att det inte finns en motpart i transaktionen som har rätt att ställa villkor,samt verkar sakna kunskap om enkla ekonomisk samband. Just den mentalitet som skapat dagens problem.

Detta är väl ganska sunt.

Bara för att man ska köpa en bostad som är "värd" 10.000.000kr med 7.000.000 i lån så betyder det ju inte att jag har råd med det om jag har 300.000 i årsinkomst.

Jo, om du har extremt låg ränta på lånet

Det är först när räntan kraftigt ökar som du sitter i skiten.

Nu ska han få komma in...

Så min farhåga att bonustagare (bra ord!) inom lånesektorn medvetet tar risker och är vårdslösa med ägarnas pengar utan ägarnas vetskap är obefogad?

I banker och alla andra företag som har någon sorts resultatlön är det ju ägarna som tillsätter eller avskedar VD:n, och en av VD:ns uppgifter är ju att se till att organisationen arbetar för att uppnå ägarnas mål. Alltså ser VD till att reglerna för de anställda ser till att styra dem i rätt riktning.

De anställda agerar inom ramen för deras instruktioner och de drivkrafter som föreligger. Styrelsen eller årsstämman reglerar drivkrafter genom bonusprogram m.m.

Problemet är hur man kan reglera risk som är synnerligen osäker och synnerligen långsiktig? Kommer den ekonomi man agerar inom att uppleva en tillgångskrasch? I så fall när? Om vi inte kan veta detta ska vi då utgå ifrån att det inte kommer hända? Särskilt problematiskt blir det när företag får ett differentierat (d.v.s. svagt) ägande och i och med detta faller in i kvartalskapitalism där ju drivkrafterna är organiserade för att ge avkastning på kort sikt.

Så är VD vårdslös med ägarnas pengar? Ofta är det ägarna själva som beslutat om bonusprogrammen. Dock ska det sägas att kortsiktiga vinster ofta är väldigt attraktiva för ägarna. Kortsiktiga vinster ger utdelning via aktier och höjer aktiernas värde så att dessa kan säljas med god förtjänst. Att sedan ägarnas agerande tillsammans med andra bankers agerande leder till en krasch om 10-15 år bekymrar säkert inte ägarna nämnvärt. Då kan nämligen aktierna vara sålda sedan länge.

fall a) Jag tar av mina besparingar och köper en statsobligation.
fall b) jag tar av mina besparingar och deltar i en nyemission som SHB gör. Sedan köper SHB en statsobligation.

Fall b) kräver inget resursskapande jämfört med fall a.

Det är i stort sett aldrig problem med att få folk att vara med på en nyemission. Det som hindrar är priset.
Och det är där skon klämmer. Kan befintliga ägare hålla ned det egna kapitalet blir avkastningen på detsamma större. Därför finns en inbyggd motvilja till emission.

Med högre kapitaltäckning och/eller riskvikter hade det inte varit tal om underkapitaliserade banker.

Lät förskräckligt det där. Inget för mina öron.

Nja, du kan ju köpa en aktie i valfri bank och känna dig orolig.

Om ett hockeylag får bonus för oavgjort och mer för vinst, så lär dom inte bli vårdslösa för det.
Tvärtom kommer dom nog att dra ned risken när dom leder. Och den spelare som missköter sig är inte med längre. (Dvs man får inte börja agera omdömeslöst bara för att man är med i ett resultatlöneprogram).
Liknelsen är inte perfekt alls men ger väl en indikation.

En bank vill naturligtvis få avkastning på det egna kapitalet. Och i att göra affärer ingår att ta viss risk. Men precis som att vinstpotential innebär en bedömning så gör risken det. Och människor gör som bekant olika bedömningar.

LTCM hade en ordentlig riskhantering, men den byggde på vissa antaganden som inte alltid gällde. Och det blev deras död. Då gjorde dom också stresstester baserade på de värsta katastrofscenarion de kunde komma på. I inget fall förbrukades det egna kapitalet.

Så frågan hur man avgör risk är inte så lätt. (Och det har ju inte direkt rasat in svar på min tidigare fråga om hur en bank ska avgöra risk).

Hur ska en bank avgöra risk? Jag tror nog att jag skulle göra samma avvägning som bankerna gör idag om jag satt i bankledningen. Anledningen är att mina ägare vill ha avkastning på kort sikt och därför är det mer intressant om kunderna lånar mer än mindre.

Det intressanta är varför staten inte reglerar verksamheten mer hårdhänt. Det är ju staten och det allmänna som får stå för fiolerna vid stora kapitalförluster p.g.a. fall i tillgångspriserna på bostäder. Banksektorn är ingen sektor som kan tillåtas fallera och därför behöver kraven vara sådana att risken för en bubbla minimeras. Jag tror risken för fallerade banker minskas ju mer risk hushållen tar på egen hand. Regleringarna ska därför inriktas på att öka hushållens ägande av risken och minska bankernas risktagande.

Här är några förslag till regleringar:

1) Egen insats ska krävas motsvarande 15% av värdet på bostaden. Om lån tas på den överskjutande delen av värdet ska räntan vara väldigt hög.

2) Amorteringskrav. Amorteringsfrihet tillåts bara från och med att banken står för maximalt 50% av värdet på bostaden. Ju högre andel av bostaden som är belånad desto högre behöver amorteringarna vara (vi får alltså en avtagande amorteringskurva för hushållet beroende på den egna sammanlagda insatsen).

3) De banker som håller en lägre riskprofil i sin bostadsutlåning kan premieras genom olika typer av skatterabatter (t.ex. genom lägre vinstskatter). För staten utgör nämligen inte dessa banker så stor risk utifall det uppkommer en bostadsbubbla och de kan därför avkrävas lägre skatt.

Om jag inte missminner mig så har staten gått plus på sina ekonomiska direkta inblandningar i bankkriser. Iaf de senaste drygt 20 åren. 3 mdr tror jag man cashade in från krisen i början på 90 talet. (Sedan går det naturligtvis att säga att det var dålig avkastning för staten iom att det tog ett tag). Men det är inte riktigt så som det ofta framställs som att skattebetalarna åker på att betala.

Min tanke var att man ur riskberäkningen skulle ordna regler för hur banken skall agera (för att hålla ned risken då).
Motsvarande kan naturligtvis göras för staten.

Vet vi inte hur risken beräknas så vet vi inte om regleringarna reducerar (den oönskade) risken.
Viss risk måste få finnas annars går det inte att bedriva verksamhet.