Bostadsbubbla i Sverige?

Hur kommer en alltmer trolig Grexit påverka ränteläget för svenska bolån?

Intressant fråga. Det bästa svaret får vi om vi kollar hur marknadsräntorna har förändrats de senaste dagarna.

The Riksbank targets about $10 billion in government bond purchases as it tries to revive consumer-price growth after months of deflation. That’s about 14 percent of the market or 3 percent of Sweden’s gross domestic product.

Bloomberg:
http://www.bloomberg.com/news/articles/2015-06-23/qe-shows-signs-of-backfiring-in-sweden-as-liquidity-evaporates

Bostadslån finansieras till största delen genom säkerställda obligationer va?
Men hur stor andel av dessa köpa av utländska investerare?

Sen får väl bara de säkerställda obligationerna uppgå till mer än 70% av värdet på panten/säkerheten?

Vilka marknadsräntor ska man titta på?
Jag är inte så insatt i vad som har störst påverkan.
STIBOR?
Statslån?

Det är lugnt. Marknaden vet hur det kommer se ut 10 år framåt. Det här med Grexit kan du strunta i.

Om du Inte fattar sambandet billiga pengar stigande belåning så har du inte mycket i tråden att göra.

Vad har det med att göra med hur ränteläget ser ut för de nya låntagare som skall in på marknaden om 4-10 år? Eller de med kortare bidningstider som måster lägga om lånen då?

Bedömer du ett bolags lånsiktiga kredtivärdighet baserat på balansräkningen?
Vilket bankernas kalkyl här och nu på bolånetagare är att jämställa med.

Således finns det hyfsade risker med att folk förlitat sig på stigande priser och inte amorterat tillräckligt den dagen räntorna rullar uppåt.

Varför behöver de definitivt besked nu? De som inte ska in på marknaden nu behöver inte ta beslut nu.

Men den tioåriga bolåneräntan ger en bra indikation på hur ränteläget kommer se ut under perioden, dra bara bort det påslaget man får betala för att binda.

Och som sagt, rörligt är billigare men du får då inga definitiva besked. Vilket du föredrar är upp till dig.

Kära Flashback, jag har en fråga om det här med bostadsbubblan som jag länge försökt få något begripligt svar på. I förra tråden talades det om "massinvandring och dödsinflation", så jag skulle å det hjärtligaste uppskatta ett sakligt svar...

Frågan lyder: vad händer med min bostadsrätt vid en eventuell framtida finanskrasch, vilket tecknen nu pekar på. Om jag nu har lånat och köpt, vad spelar det då för roll om marknaden dukar under? Jag har ju bostaden kvar? Borde detta inte vara ett större problem för de som belånat upp sig på nivåer över 85%?

Är det så att banken kan kräva tillbaka mellanskillnaden på bostadsrätten i marknadsvärdet? Sitter de kontinuerligt och går igenom alla sina bostadslån och jämför dessa med det rådande värdet eller?

Dessutom, vad är alternativen? En svettig hyresrätt i Hufvudstadens trötta förorter, där varje betalad hyreskrona definitivt är ett oåterkalleligt avbräck? Att äga rätten till sin bostad är den bästa investering jag gjort i livet, med avseende på valmöjligheterna, standarden och grannklientelet. Jag pratar inte om att göra vinster på spekulation, och räknar kallt inte heller med att bli miljonär den dagen jag vill sälja och köpa nytt.

Om du själv klarar en nedgång utan problem är väl det enda som kan ställa till det två saker.

1. Om värdet på bostaden sjunker så kraftigt att banken får problem gentemot sina långivare, då kan banken vilja ha tillskott för att säkra panten.

2. Om din bostadsrättsförening får problem kan detta såklart drabba dig.

Annars är det ju så att så länge du klarar dig är det inga problem för dig, men det förutsätter ju att du inte råkar bli sjuk/arbetslös eller liknande när marknaden är neråt.

Men såklart kan det ju vara ett problem om du köpt en 1:a och tvingas bo i den i 15 år bara för att marknaden inte tillåter att du säljer utan förlust.

Nej, banken kan inte kräva in mellanskillnaden pga. förändrade marknadsförhållanden däremot kan de göra de om de sker en väsentlig förändring i det "pantade objektet" t ex en skada eller brand.

Vad är alternativen, de beror ju på dig. Alternativen kan ju vara allt från att bo i ett annat land, bo i en annan ort eller en annan boendeform. Det går ju inte att säga generellt vad som är bäst det beror ju på omständigheterna i varje unikt fall. Om marknaden går ned med 50 % spelar det ju mindre roll om du har köpt en bostadsrätt för 200 000 jämfört med om du köpt ett hus för 10 miljoner, det är ju bara att räkna vad det kostar att hyra jämfört med att köpa och sedan kan du baklänges se hur mycket det måste gå ner för att det ska gå "break even" mot en hyresrätt.

Hypotetiskt exempel på en bostadsrätt:

Marknadspris: 2 000 000
Avgift: 2 000 kr
Tidshorisont: 5 år
nedgång: 2% per år

Liknande hyresrätt: 7 000 kr / månad

Vi finansierar köpet med ett lån på 1 500 000 (dvs. 25% kontantinsats) och räknar med en listränta på 2%

Ränta varje månad: 0,002 * 1 500 000 = 3 000
Sedan drar vi av ränteavdraget: - 0,3 * 3000 = - 900
Månadskostnaden blir därmed: 2 100 + 2 000 kr = 4 100 kr

Vid slutet av år 5 kommer du ha betalat 7 000 kr X 60 = 420 000 kr i hyra för hyresrätten
eller 4 100 x 60 = 246 000 kr i ränta samt avgift för bostadsrätten

Sedan har du ju låst in 400 000 i alternativkostnad i bostadsrätten, om vi där räknar med att vi hade kunnat få 2% i ränte om vi hade låst in de pengarna i 5 år hade vi haft (400 000 * 1,02^5) = 441 632 kr dvs. vi har missat en avkastning på 41 632 kr

Således är jämförelsen nu:

Hyresrätt totalkostnad: 420 000 kr i hyra
Bostadsrätt: 246 000 kr (ränta samt avgift) + 41 632 kr (alternativkostnad) = 287 632 kr

Sedan beräknar vi med förlusten vi har gjort på totalt 10 % (2 % per år) dvs. 0,1 * 2 000 000 = 200 000

Kostnaden i det här fallet har alltså varit 487 632 kr (287 632 + 200 000) för bostadsrätten och 420 000 kr för hyresrätten.

Självklart något förenklat då jag t ex inte räknar med inflation, märklararvoden etc men principen jag räknat på ger en ganska bra enkel översikt på de stora påverkande faktorerna.

Jag har själv 2 bostadsrätter varav jag hyr ut en, nu har jag haft dem i flera år dvs. fallhöjden är mycket hög för mig men tittar jag på den jag hyr ut skulle det kunna gå ner ca 4 % per år utan att jag skulle gå back (dvs. får in hyresintäkter som täcker både min finansieringskostnad samt värdeminskning på ca 4% per år)