Bostadsbubbla i Sverige?

De flesta av oss får också allt högre inkomst med tiden, då vi blir bättre och mer attraktiva på arbetsmarknaden. Men du har kanske andra personliga erfarenheter, tvingas du ned i lön?

Varför behöver de definitivt besked nu? De som inte ska in på marknaden nu behöver inte ta beslut nu.

Men den tioåriga bolåneräntan ger en bra indikation på hur ränteläget kommer se ut under perioden, dra bara bort det påslaget man får betala för att binda.

Och som sagt, rörligt är billigare men du får då inga definitiva besked. Vilket du föredrar är upp till dig.

Kära Flashback, jag har en fråga om det här med bostadsbubblan som jag länge försökt få något begripligt svar på. I förra tråden talades det om "massinvandring och dödsinflation", så jag skulle å det hjärtligaste uppskatta ett sakligt svar...

Frågan lyder: vad händer med min bostadsrätt vid en eventuell framtida finanskrasch, vilket tecknen nu pekar på. Om jag nu har lånat och köpt, vad spelar det då för roll om marknaden dukar under? Jag har ju bostaden kvar? Borde detta inte vara ett större problem för de som belånat upp sig på nivåer över 85%?

Är det så att banken kan kräva tillbaka mellanskillnaden på bostadsrätten i marknadsvärdet? Sitter de kontinuerligt och går igenom alla sina bostadslån och jämför dessa med det rådande värdet eller?

Dessutom, vad är alternativen? En svettig hyresrätt i Hufvudstadens trötta förorter, där varje betalad hyreskrona definitivt är ett oåterkalleligt avbräck? Att äga rätten till sin bostad är den bästa investering jag gjort i livet, med avseende på valmöjligheterna, standarden och grannklientelet. Jag pratar inte om att göra vinster på spekulation, och räknar kallt inte heller med att bli miljonär den dagen jag vill sälja och köpa nytt.

Om räntan vänder upp så hjälper det inte att låntagare rakt över binder, de som skall in när räntan stigit snabbt har helt andra och lägre marginaler och det kommer påverka priserna.

Hypotetiskt exempel på en bostadsrätt:

Marknadspris: 2 000 000
Avgift: 2 000 kr
Tidshorisont: 5 år
nedgång: 2% per år

Liknande hyresrätt: 7 000 kr / månad

Vi finansierar köpet med ett lån på 1 500 000 (dvs. 25% kontantinsats) och räknar med en listränta på 2%

Ränta varje månad: 0,002 * 1 500 000 = 3 000
Sedan drar vi av ränteavdraget: - 0,3 * 3000 = - 900
Månadskostnaden blir därmed: 2 100 + 2 000 kr = 4 100 kr

Vid slutet av år 5 kommer du ha betalat 7 000 kr X 60 = 420 000 kr i hyra för hyresrätten
eller 4 100 x 60 = 246 000 kr i ränta samt avgift för bostadsrätten

Sedan har du ju låst in 400 000 i alternativkostnad i bostadsrätten, om vi där räknar med att vi hade kunnat få 2% i ränte om vi hade låst in de pengarna i 5 år hade vi haft (400 000 * 1,02^5) = 441 632 kr dvs. vi har missat en avkastning på 41 632 kr

Således är jämförelsen nu:

Hyresrätt totalkostnad: 420 000 kr i hyra
Bostadsrätt: 246 000 kr (ränta samt avgift) + 41 632 kr (alternativkostnad) = 287 632 kr

Sedan beräknar vi med förlusten vi har gjort på totalt 10 % (2 % per år) dvs. 0,1 * 2 000 000 = 200 000

Kostnaden i det här fallet har alltså varit 487 632 kr (287 632 + 200 000) för bostadsrätten och 420 000 kr för hyresrätten.

Självklart något förenklat då jag t ex inte räknar med inflation, märklararvoden etc men principen jag räknat på ger en ganska bra enkel översikt på de stora påverkande faktorerna.

Kära Flashback, jag har en fråga om det här med bostadsbubblan som jag länge försökt få något begripligt svar på. I förra tråden talades det om "massinvandring och dödsinflation", så jag skulle å det hjärtligaste uppskatta ett sakligt svar...

Frågan lyder: vad händer med min bostadsrätt vid en eventuell framtida finanskrasch, vilket tecknen nu pekar på. Om jag nu har lånat och köpt, vad spelar det då för roll om marknaden dukar under? Jag har ju bostaden kvar? Borde detta inte vara ett större problem för de som belånat upp sig på nivåer över 85%?

Är det så att banken kan kräva tillbaka mellanskillnaden på bostadsrätten i marknadsvärdet? Sitter de kontinuerligt och går igenom alla sina bostadslån och jämför dessa med det rådande värdet eller?

Dessutom, vad är alternativen? En svettig hyresrätt i Hufvudstadens trötta förorter, där varje betalad hyreskrona definitivt är ett oåterkalleligt avbräck? Att äga rätten till sin bostad är den bästa investering jag gjort i livet, med avseende på valmöjligheterna, standarden och grannklientelet. Jag pratar inte om att göra vinster på spekulation, och räknar kallt inte heller med att bli miljonär den dagen jag vill sälja och köpa nytt.

Du bör nog se över dina glädjekalkyler.

En nedgång på 2% per år? Om vi ser på bostadsmarknader med nedåtgående trend är det väl aldrig det sker så sakta och så lite. Men om du har något exempel på det så kollar jag gärna. Jag kan visa dig väldigt många tvåsiffriga exempel om du vill.

Du har inte räknat med ränteförändringar. Eller har du bundit i 5 år på 2% ränta?

Och vad händer efter 5 år? Sälja på toppen?

Du påstår att det inte spelar någon roll om om du har köpt för 200 000 eller 10 miljoner, utan det viktigaste är hur hyresmarknaden ser ut. Jag trodde det var betalningsförmågan hos låntagaren som spelade roll.

Du kanske inte bryr dig om en halvering av dina tillgångar på 200 000-10 00000000 - men jag tror att banken gör det. Du kan ju dock visa dina hyresrättskalkyler för banken så får vi se vad dom säger.

Du verkar ju knappast ha läst mitt inlägg (som i sin tur var ett svar på ett annat inlägg). Jag sa just det att det självklart spelar mindre roll med en 50% nedgång om du har köpt en bostad för 200 000 jämfört med om du har köpt en för 10 miljoner. Hyresmarknaden har jag använt då det är det närmsta substitutet till en bostadsrätt/hus, visst jag kunde ju sagt att man kunde bo på gatan så vinner ju det ekonomiskt över alla andra alternativ men det tror jag inte så många är beredda på.

2 % var en siffra tagen i luften, du kan lägga in 10 % i min modell om du vill det. Jag skrev bara ett rent matematiskt sätt man kunde räkna på och tog ett exempel utifrån de variabler som gäller idag, detta som svar till personen som undrade om det var bäst att äga sitt boende eller bo i hyresrätt.

Du har rätt i en sak, det handlar om Flow och inte Stock. Problemet är att vi lever i en global värld där Flow är den sammanlagda penningmängd ökningen globalt. Finns en anledning till att BOJ ökade och ECB startade QE när Fed slutade. Liksom under QE3 sjönk räntorna i EU så påverkar ECBs QE USAs ränte marknad. Har aldrig påstått att det påverkar mer. Kanske svårt för dig att förstå, men generellt när en valuta sjunker, betyder det att den säljs till förmån till den som stiger (jobbigt att behöva skriva som om det är en 5 åring man svarar till, men verkar inte ha något val), alltså har EUR sålts mot USD iom nedgången, vilket betyder att dessa hamnar i USD tillgångar oftast räntepapper. Alltså har delar av ECBs QE hamnat i USD tillgångar och på så sätt påverkat räntorna. Förstår du nu?

Jo jag har hygglig koll på USAs och EUs skuldsättning, why?

Svara mig istället på vad som händer när Flow från CBs globalt vänder negativt, det är det enda som är intressant, och eftersom du tror att de inte påverkar speciellt borde du ju veta?

Ok, trodde att du försökte presentera en rimlig kalkyl.

En helt ärlig fråga som jag är intresserad av. Du skrev att enligt dina kalkyler skulle du gå plus minus noll vid en 4% nedgång. Har du kalkylerat på hur många procent du klarar av som mest?

The Riksbank targets about $10 billion in government bond purchases as it tries to revive consumer-price growth after months of deflation. That’s about 14 percent of the market or 3 percent of Sweden’s gross domestic product.

Bloomberg:
http://www.bloomberg.com/news/articles/2015-06-23/qe-shows-signs-of-backfiring-in-sweden-as-liquidity-evaporates

Jag skrev bara ett rent matematiskt sätt man kunde räkna på och tog ett exempel utifrån de variabler som gäller idag, detta som svar till personen som undrade om det var bäst att äga sitt boende eller bo i hyresrätt.