Bostadsbubbla i Sverige?

Jodå, jag har gjort bägge delar.
Riksbanken anser inte att det finns någon bostadsbubbla, bland annat hänvisar Riksbanken sin ståndpunkt till att så få bostäder är ute till försäljning.
Inte så konstigt anser jag, vem vill sälja en tillgång som ständigt ökar i värde?

De blir tvungna att göra nedskrivningar vilket innebär problem för banken. Det är klart att det är ett problem när bankens balansräkning skall justeras ner med 20%.

Banken får problem om låntagarna inte kan betala och tvingas då skriva ned värdet på sina tillgångar. Det har ingenting med den ursprungliga frågeställningen att göra. Banken kommer inte att kräva in x antal hundratusen av låntagaren bara för att värdet på låntagarens bostad kan antas ha förändrats.

Du vet helt enkelt inte vad du pratar om. Du blandar ihop bankens tillgångar med låntagarens och slänger in meningslösa begrepp (Mark-to-market?! På vad, värdet av låntagarens bostad? Finns knappast ett marknadspris för den, eller hur?).

Ett företag är skyldig att ta upp en tillgång till marknadspris. Och banker tillhör kategorin företag.
En bank som sitter på MBS/ABS/CDO som handlas till lägre pris är skyldig att skriva ned värdet på dessa tillgångar. Det är var mark to market betyder.
Därför drog man också bort kravet på mark to market när bostadsmarknaden dök i USA. (Och likaledes i Japan 1990). Annars hade vi sett stora mängder konkurser.

Om man däremot bara lånar ut mot säkerhet, så behöver en bank inte göra något gentemot låntagaren. Det är bankens val.
Lånar man med värdepapper som säkerhet (obligationer/aktier) så kräver banken cash samma dag som de faller i värde. I det fallet reagerar banken omgående, även om man betalar sina räntor.

85%-regeln kan innebära att banken måste omvandla det bolån som överstiger 85% av uppskattat värde till blancolån. Svårigheten är bara att avgöra bostadens värde. Ett troligt scenario är att banker i Sverige vid ett prisfall på bostäder inför amortering på de lån de anser riskabla. Helt efter eget gottfinnande. Då kan dom hävda att dom gör sitt för att uppfylla 85% regeln.

Men 85%-regeln innebär att banken internt måste minska bolånedelen av lånet om bostaden faller i pris. Bolånet riskviktas till 50%. Och ett prisfall bör leda till att bolånet justeras ned till 85% av ett uppskattat värde. Annars bryter man mot BASEL II och 85%-regeln.
Så det som överstiger 85% av uppskattat värde bör riskviktas och hanteras som blancolån. Och det innebär amortering på blancolånet.

Så det är inte så att banken kan sitta och rulla tummarna bara för att en överbelånad låntagare betalar sina räntor.

Alla som behöver flytta?

Och du menar priset, vilket inte är detsamma som värdet.

Btw, det finns de som säljer med förlust.

Så bra, nu vet de som inte tidigare visste det vad "mark-to-market" betyder. På vilket sätt relaterar detta till den ursprungliga frågeställningen?


Nej, det är faktiskt inte banken val vad gäller bolån, då dessa till skillnad från ditt exempel regleras av konsumentkreditlagen.



Den "85%-regel "du hänvisar till är en rekommendation och tillämpas på nya lån när de beviljas.


Det troligaste scenariot är att bankerna inte försätter sina kunder på obestånd. Om vi bortser från lagstiftningen så har banken ingen anledning att kräva in extraamorteringar som kunden inte har ekonomiska möjligheter att klara av. Banken kan aldrig som det påstods i ursprungsinlägget att krävva in x antal hundratusen i extraamortering.


Nej, det finns ingen sådan regel. Det finns en rekommendation gällande nya lån.

http://www.hemnet.se/tjanster/statistik

Jag tror att du missuppfattar mitt inlägg helt.
Riksbanken vill göra gällande att en del av deras förklaring till varför den svenska bostadsmarknaden inte är en bubbla bottnar i att så få hus är ute till försäljning.
Inte så konstigt säger jag när husägare sitter på en tillgång som med hjälp av Riksbankens låga ränta ständigt blir allt mer åtråvärd, kort sagt tillgången ökar i värde.
Förutom den husägare som vill flytta så finns det få anledningar för husägare att sälja sin fastighet, fastigheten är ju en sällan skådad guldkalv.

Just värdeökningarna är den enskilt främsta anledningen till varför jag identifierar en bostadsbubbla.

Jo förstår du, om en bank lånat ut pengar och lånat upp via obligationer och marknaden börjar tvivla på säkerheterna bakom obligationerna så handlas dessa ned. Jfr Ericssons företagscertifikat när de höll på att konka. (Du kommer ihåg det, eller?)

Det innebär ett tryck på banken att rätta till situationen. Banken har alternativ, varav ett är att minska ned på osäkra skulder.

Jo, det är fortfarande bankens val. konsumentkreditlagen ställer inga hinder i vägen. Har säkerheten för krediten väsentligen försämrats så har kreditgivaren rätt att lösa lånet. Och rätt att ändra ränta och amorteringar också.

Det är inte så att den som har ett amorteringsfritt lån äger rätt att ha det så för resten av livet, om du trodde det.
De lån som skulle komma ifråga är rimligen nyligen tagna lån.
Iaf från början.

Vi har inte sett hur överheten menar att "rekommendationen" skall tillämpas vid fallande bostadspriser.
Om du inte inser att regeln kan komma att betyda att just ett bolån får vara max 85% av marknadspris, och resten skall vara blancolån, så har du många överraskningar kvar framför dig.

Ditt aldrig har inte mycket förankring i verkligheten. Det har gjorts många gånger. Just därför att man tyckt att skulden varit för stor. Trots att låntagaren skött sina räntebetalningar.

Just i villaägarfallet brukar man uppmana till ordnad försäljning om låntagaren inte kan amortera ned skulden. Annars går det till exekutiv auktion. Men hur banken gör är det lite godtycke kring (i realiteten).
Vi behöver bara gå tillbaka till början på 90 talet för att se hur olika man hanterade överskuldsatta.

På vilket sätt skulle detta vara relevant för den ursprungliga frågeställningen och diskussionen kring bankernas balansräkningar? Högre räntor för låntagarna och en dålig affär för obligationsinnehavarna, men knappast en anledning för banken att kräva låntagaren på extraamorteringar.


Nej, inte om låntagaren betalar sina räntor och överenskomna amorteringar. Det förhindras uttryckligen av konsumentkreditlagen.



Jaha. Du skrev i tidigare inlägg "85%-regeln innebär att banken internt måste minska bolånedelen av lånet om bostaden faller i pris". Det är, liksom det mesta du skrivit i dina svar till mina inlägg, felaktigt.



Låt mig citera "överheten":

"FI föreslår allmänna råd för kreditinstitut som lämnar krediter med bostad som pant. Råden innebär att krediterna sammantaget inte bör överstiga 85 procent av bostadens marknadsvärde när bolånet ges."

"Begränsningen gäller när nya lån ges eller vid utökning av befintliga lån med bostad som pant. Omskrivning av befintliga lån eller nya krediter som ersätter krediter som tidigare lämnats av ett annat företag omfattas inte av regleringen, så länge krediten inte utökas. "

Jag tror du har missuppfattat bankernas balansräkning, mark to market och redovisningsregler. Det är inte säkerhetens (bostadens) värde som tas upp som tillgång, utan det är fordringen banken har på kunden som tas upp i fair value enligt mark to market. Säkerhet kan även vara lön. Vad som är skuld för kunden + framtida räntebetalningar diskonteras till nuvärde och blir en tillgång på balansräkningen, har ingenting med säkerheten att göra..

...förrän kunderna antingen slutar betala eller blir "osäkra". Då måste banken skriva ned värdet på tillgången, alltså fordran på kunden. Således, så länge kunderna betalar sina åtagande varken kan eller får bankerna skriva ned värdet på tillgångarna (återigen, fordran inte säkerheten).

Samma sak med finansiella instrument, finns en rad olika värderingsmetoder för att värdera de som ska upp på balansräkningen:

1. Fair Value
- Pris från marknad
- om ej första, pris från liknande marknad
- "egna" värderingsmodeller.
2. Historical cost.

3. etc.

Mer info kan du förslagsvis kika i IFRS.

I USA är det annorlunda. Framförallt gällande säkerheten: Där är det huset som står som säkerhet, eller rättare sagt, fordran står på huset och inte på kunden och dennes förmåga. DÄR har du en enorm skillnad. Så går priset på hus ner, MÅSTE banken skriva ned tillgången, så är dock inte fallet i Sverige.

Jag tror inte det går att förklara det särskilt mycket tydligare än vad som gjorts. Du får ta hjälp av någon närstående.

Kan du inte ta och läsa på istället. Fyra veckor uppsägningstid gäller. Det enda konsumenten kan göra för att klara sig ifrån är att skjuta till ytterligare säkerhet.

Mitt fel är nog snarare att utgå från att du är läskunnig. Från #1528:

Jag är mycket väl medveten om vad som står. Men om du hade varit läskunnig hade du kunna läsa dig till att det jag talar om är vad som händer om bopriserna faller och bolånen ligger över 85% av värdet. Och att det räcker med att plocka bort de tre siste orden för att få den betydelse jag ser kan komma. Vidare så har FI varit tydliga med att om man försöker kringgå deras rekommendation så vidtar dom åtgärder.