Bostadsbubbla i Sverige?

Nej det finns inga garantier. De enda som kan sägas vara någorlunda säkra är det som sitter med bundna räntor de närmaste åren.

KPI ökar om:
1. Omsatt M1 ökar per capita.
2. OCH ökningen är större än produktivitetsökningen.
3. OCH om producenterna ligger vid kapacitetstaket. (Annars ökar dom bara produktion och inte pris).
4. Eller om näringslivets kostnader ökar.

Att M1 ökar är inte detsamma som att omsatt M1 ökar.

Du bör också kolla hur det ser ut med resursutnyttjande.

Varför skulle bostadspriserna vara så beroende av ränta?
Antag att du har två alternativ som villa köpare.
A) ett renoveringsobjekt där du ser att det kostar ca 2 MSEK att fixa till huset.
B) ett likvärdigt men uppfixat hus som är 2 MSEK dyrare än A).

Om nu räntan gör att hantverkarna sänker sina priser då kommer villan i B) att sjunka i pris. Men inte annars. (Ja, vid BNP fall kan priserna sjukna därför att levnadsstandarden sjunker. Och då görs färre renoveringar).

Men varför skull en ränteändring påverka timpriset för hantverkare?
Stigande lönekostnader kommer däremot driva upp priset. (Ökade renoveringskostnader för A) driver därmed upp priset på det uppfixade huset i B).

Jag ser inte att du visat att KPI kommer öka nämnvärt.
Och inte heller att räntorna kommer öka.

Tittar man på räntor med lång bindningstid så ser det inte ut som de som kan detta bäst ser stigande räntor framöver.

Bostadspriserna är beroende av bankernas kreditgivningsvillighet vilken i sin tur ihop med de kreditprövningsrutiner de banken genomgår för varje bolånekund. Hur mycket som lånas ut beror på kalkylräntan, dvs den ränta banken räknar med att varje kund ska klara i värsta fall.

För längesedan när räntan var 6% brukade kalkylräntan ligga runt 8% och idag ligger den såvitt jag har hört på runt 3.5% för ingen tror räntan kan gå högre än så. Det innebär i sin tur att banken är villig att låna ut mer än dubbelt så mycket till en person med samma inkomst som förut. Om alla kan låna dubbelt så mycket med samma inkomst kan man själv och alla andra som deltar i en budgivning rimligen också bjuda mycket mer pengar för samma hus som tidigare - i vissa fall dubbelt så mycket.

Detta borde påverka bostadspriserna. Är det något jag har missat?

Jah måste nog hålla med dig här, räntan är defenitivt en drivande kraft i bostadspriserna. Det ser jag som ett axiom.

Inte helt fel tänkt. Axiom är sådant som inte kan visas giltigt.

Mja, ser ut som du missar att bostäder är en vara som kan nyproduceras.

Vad skulle hända om priser på bostäder steg, så att producenterna ser stigande lönsamhet?

A) Producenterna reagerar inte på det utan producerar inte mer.
B) Producenterna ökar produktionen så att marknaden tillgången börjar möta efterfrågan och priserna och lönsamheten åker tillbaka till den lägsta nivå där det är lönsamt att producera. Dvs det blir ingen prisökning. Istället blir det fler bostäder.

Vad har historien visat i detta fall?
Hur fungerar det för andra varor så som fordon?

-------------------
Om det är som du antyder så skulle lönsamheten vara astronomisk för att producera bostäder.
Låter det rimligt. Dvs är det rimligt att profitjagande entreprenörstyper inte kastat sig in i bostadsproduktionsbranschen och producerat och tjänat grovt?
Istället skulle dom bara stå och titta på vilken enorm lönsamhet som är den branschen och vara helt passiva.

Men kan det vara riskfyllt i längden om (lite grovt förenklat eftersom mycket annat påverkar) en allt lägre räntekvot driver på en allt högre skuldkvot för hushållen..? Vad skulle kunna bryta den spiralen och få ned skuldkvoten till mer genomsnittliga europeiska nivåer..? Pengar (lån) kan ju knappast bli så mycket billigare än idag, om inte inflationen plötsligt tar fart och äter upp lånen?

Jag förstår vad du skriver men jag tycker du har missat att bostäder innehåller en komponent som kallas mark som stiger i värde när betalningsförmågan hos slutkund ökar. Det är ungefär som att oljepriset stiger när tempot i världsekonomin väntas accelerera. Visst, det går att pumpa mer olja och det går att bryta mer mark, men det går långsamt då vi har ett planmonopol i Sverige där kommunerna sitter på markbitarna (och i de stora städerna där både köpkraften finns går det långsamt att bereda).

Om bankerna öser mer pengar över slutkunderna, som budar mer, som gör att byggarna av hus kan ta mer betalt (som bygger för samma kostnader och metoder som förut) - ja då ser markägarna till att öka priserna. Eller hur hade du agerat om du ägde en bit mark och efterfrågan stiger och fler byggbolag hör av sig och vill bygga på din landbit?

Du har väl heller inte missat att markpriserna ökat mer än övriga byggkostnader inom bygg uttryckt i % senaste 30 åren.

-------------------

Relativt sett har dock markkostnaden ökat betydligt mer än byggnadskostnaden, vilket är särskilt tydligt efter 2006. Totalt har markkostnaden stigit med 340 procent sedan 1998 (trots en nedgång på 26% mellan 2016-2018).

Den viktigaste förklaringen till att markkostnaden skjutit i höjden är att markägare har börjat ta mer betalt. Kommunerna är de aktörer som har störst möjlighet att påverka kostnaden eftersom de sitter på planmonopolet och därmed kan påverka prisutvecklingen genom att styra utbudet av mark.

https://byggforetagen.se/statistik/byggkostnader/


-------------------

Veidekke har i princip slutat jaga mark i markanvisningstävlingar där priset blir en avgörande faktor.

– För tio år sedan kanske det var tjugo aktörer med i en markanvisningstävling, nu är det upp emot 300 bolag som söker. Det har lett till att priserna hamnar på nivåer som vi långsiktiga byggare inte finner skäliga. Därför går vi i princip bara in i projekt med direktanvisningar där det går att förhandla fram skäliga avtal.


Så här tilldelades marken 2006-2016.
Martin Arkad på Järntorget anser att markpriserna börjat närma sig smärtgränsen i många områden.

– Ta Södra Värtan och Hagastaden, priset på marken (40 000 kronor boa) är lika hög som byggkostnaden. Då har det inte så stor betydelse om du är duktig och bygger nån tusenlapp billigare per kvadrat, skillnaden i totalkostnad blir marginell.

https://fastighetstidningen.se/kampen-om-den-attraktiva-marken/

Numera är räntorna på bolånen i många fall lägre än sparräntan hos klarna om du binder hos båda i 12-24 mån. Fantastiskt att man i teorin kan tjäna på att låna helt riskfritt!

Intressant läsning sista länken.

"Kampen om den attraktiva marken
Erfarenhet, finansiella muskler men även goda kontakter med stadsbyggnadskontorens handläggare krävs."

Kan inte vilken bubbelbabblare som helst bara starta ett byggbolag och få attraktiv mark i storstäderna? Tycker jag hört det nånstans.

* Byggnadskostnaden är tämligen lika i hela landet. Ytterst små skillnader.
Dvs exklusive mark, markberedning och kommunala anslutningar kommer det kosta lika mycket att bygga oavsett var det är.

Om vi kan komma överens om att byggnadskostnaden speglar vad det kostar för en producent att bygga byggnaden, och att inte vinster ökat på något anmärkningsvärt sätt. Då har vi kommit långt. (Rörelsemarginalen i bygg/entreprenad är låg och har inte ökat).


* Sedan har vi då mark, markberedning och kommunala anslutningar som stigit. Och dessutom skiljer drastiskt beroende på var det är.

Detta kan sägas handla om att folk betalar för adressen. Som jag brukar skriva. Det är en preferens för VAR som köparna har.

(Notera också att mark, trots att det ökat fler %, utgör en mindre del av produktionskostnaden. För flerfamiljshus).

* Att 300 intressenter budar på mark visar att det är extrem och hård konkurrens. Tvärtemot pratet om oligopol, som så ofta förekommer.

* Markägarna kan inte påverka priset. Det är ett tankefel.
Kommunen är skyldig att sälja till marknadspris. Priset kan inte bli för högt. Det är så högt som någon vill betala.
Om kommunen säljer under marknadspris är det förskingring av allmänna medel.
Och hur skulle en privat markägare avgöra vem som för köpa om denne försöker sälja under marknadspris?

* Notera att rubriken är "Bostadsbubbla i Sverige". Det gäller Boden också.
https://www.hemnet.se/bostad/lagenhet-2rum-sanden-bodens-kommun-sandgatan-1a-17151295
Här har vi en lägenhet på 51 kvm för 595 kSEK. Det är 11.667 kSEK/kvm.
Dvs under byggnadskostnad. Marken här har ett negativt pris.
(Dock lär det ligga lite lån i föreningen. Men givet månadsavgiften så ser inte det ut att vara så mycket).
Vill någon åta sig att nyproducera här om dom får köpa marken till 0 kr. Knappast.
Kommer det byggas mer bostäder här om räntan höjs?
Jag har ju lite svårt att se det.
Kommer det byggas mer bostäder här om staten reglerar ned hur mycket folk får låna?
Jag har ju lite svårt att se det.

Men kan man då säga att vi har en bostadsbubbla i Sverige?
Jag kan inte se det. Räntan är ju låg även i Boden.

* Betalar folk för mycket för att få bo i centrala Stockholm?
Uppenbarligen tycker en del det. Kanske speciellt de som inte bor där, men skulle vilja.

Men skall någon överhet bestämma hur mycket folk vill pynta för att få bo i centrala Stockholm?
Hur ser i så fall det resonemanget ut?
Varför kan inte folk få avgöra det själva.

(Sedan hör det till saken att folk i centrala Stockholm lånar inte så extremt. Dom har köpte med stor kontantinsats. Sedan finns det naturligtvis undantag).

Jag tror bostadsprisets utveckling grundar sig i princip i tillgång och efterfråga. Sen alla faktorer som påverkar dessa.
Låg ränta - samt inflation påverkar realräntan och således köpförmågan och i sin tur efterfrågan.
Arbetslöshet - Efterfrågan minskar om andelen människor som kan köpa minskar. Ekonomin räcker inte till för vissa arbetslösa som i sin tur måste sälja vilket leder till att tillgången ökar...
Läget - Efterfråga t.e.x Var finns arbeten? detta kan man se om man kollar på Malmö/Stockholm/Göteborg/lund mm
Nyproduktion - Ökad tillgång


Det kommer bli intressant med digitaliseringen, hur priset och läget kommer utvecklas, inte säkert att alla vill bo i centrum när man har möjlighet att jobba hemifrån.

Försökte hitta lite data på reporäntan och fastighetsprisindex och utvecklingen där emellan och man kan såklart se en negativ korrelation men, alla vet ju att korrelation inte är kausalitet när det finns så många faktorer som inverkar. Därför ser jag det som ett axiom det går ej att bevisa men samtidigt så tar jag det som en självklarhet, men i efterhand har jag reflekterat och tycker det är ett dumt sätt att se på saken, eftersom det råder varierande åsikter gällande reporäntan din hypotes som jag förstår det är att man mättar ökad efterfråga som uppstår vid lägre ränta genom att göra nyproduktioner. Jag personligen tror att det är många faktorer som arbetar mot varandra därför kan man inte helt blint kolla på en. Jag har förmodligen fel dock är ingen nationalekonom :P.

Då ska du också tänka på att om människor har ett jobb i staden men bor på landet så får de känna av lite puls när de är på jobbet. De kan gå ärenden på rasten, käka ute kanske, osv. På så sätt kan de tycka sig få det bästa av två världar.

Om de bor på landet och jobbar på landet så kan jag tänka mig att suget efter pulsen också kommer att kunna öka och tristessen tillta.