Bostadsbubbla i Sverige?

Jag såg ett par gånger de sista få lägenheter i nyproduktion 2017 hade stor prissänkning (-15% eller mer från insatsen i ekonomiplanen) och blev såld direkt. Mäklaren förklarade att det var byggherren som garanti köpt hus från BRF till insatsen pris efter 1 år och säljer nu till ett pris som de anse rimligt.

De andra nyproduktioner har inte haft någon prissänkning, kanske beroende på att ekonomiplanen är redan färdigt. Om BRF sälja lägenheten till ett pris mindre än vad som anges i ekonomiplanen, då blir en förlust för BRF och den kommer att påverka BRFs alla medlemmar, som kan orsaka tvist

Så det är sannolikt att alla osålda nyproduktioner kommer att blir köpta av byggherren efter 1 år. Och då börjar byggherren sälja till marknadspris om de vill ha pengar till annat projekt. Men om de inte vill krascha marknadspris, de kan välja att inte sälja. Eftersom de kontrollera tillgången för ny produktion, de kan lyfta priset med minskade utbud

Hur osålda lägenheter hanteras beror på vad som står i avtalet mellan bostadsrättsföreningen och bostadsutvecklaren. Ibland köper bostadsutvecklaren lägenheterna, ibland står de för månadsavgiften för osålda lägenheter under x år. Så vitt jag förstått finns det många olika modeller.

Medelpris i kr per kvadratmeter på en ort med 3000-8000 invånare med pendlingsavstånd till Uppsala och Stockholm:

2013: 11027
2014: 10835
2015: 12843
2016: 15298
2017: 15159
2018: 14935

40% ökning på två år..

25st spekulanter i ett och samma bygge, lyxbygge dessutom. Står på ops sida att det är 300 bostäder på innovationen och felix vilket ger ~20% spekgrad vid antagande om 150 bostäder i vardera brf. Utöver det så verkar ju inte op sålt/bokat klart eftersom man fortsätter ha en massa visningar.

Vad händer egentligen?

Det är 43 spekulanter i Brf Innovationen: 25 till salu på Hemnet just nu, 13 st i träda och 5 sålda. Totalt 182 lägenheter. Så i Innovationen är spekulationsgraden ca 23,6 % (25+13+5)/182

Sedan är det 138 lägenheter i Helix. Där har OP sålt ca 59 % av lägenheterna. Tror det är betydligt färre spekulanter där, men vi får väl se så småningom.

Då kommer byggbranschen ha dragit sitt ok till ekonomin som varvsindustrin gjorde sina årtionden, skogen sina årtionden, järnmalmen sina årtionden, jordbruket sina årtionden och så vidare. och styr sossarna skutan så kommer man väl att pumpa in miljarder i en dömd bransch för att folk skall ha jobb och för att "rädda" ekonomin men som hämmar utvecklingen, är det däremot högern som sitter vid makten så blir det några snabba hårda år sedan börjar karusellen in i en ny bransch och förmodligen blir det väl den eftersatta skogsindustrin som blir nästa häst att satsa sina pengar på.

Perfekt nu när vi har skapat en ny underklass som inte skall gå under kollektivavtal och även glatt påhejat av sossekollektivet det är bäddat för skogsindustrin av flera anledningar framförallt som konkurrent till textilindustrin och det är inte för intet H&M och IKEA satsar pengar på att utveckla branschen inom träfibrer (kan ju användas inom mer branscher också).

Nej jorden går inte under den här gången heller utan kretsloppet börjar om igen och igen och igen, men bostadsmarknaden har gjort sitt för en lång till framöver jag hoppas bara inte för många personer kommer att drabbas!

Omsättningen och sysselsättning inom IT är helt enorm, speciellt i Sthlm och GBG.

Däremot ligger vi långt efter världstoppen i vad som faktiskt görs/produceras. Finns ju en risk att den verkligheten kommer ikapp marknaden.

Om man borträkna ökad köpkraft från prisökningen, det är fortfarande folk som har lön och sparade ihop kontant insats och vill köpa ny bostad varje år. Om befolkningen ökar 1% per år, så blir det cirka 100.000 nya människor komma in i bostadsmarknad varje år, så behövs 50K bostäder minst

Även om de köper andra hand, en del folk kan flytta uppåt. Jag tror att prisökningen ske först på andrahandsmarknaden, när priset för andrahandslägenheten har återhämtade sig, då kan många folk sälja sin gamla och köpa nyproduktion. Men idags nyproduktion är knappt bättre än 10 år sedan, och de är typiskt 50% dyrare än andra hand, svårt att sälja om priset inte sänka

Även helt utan nybyggnation så har race på bostadsmarknaden givit ett kraftigt bidrat till ekonomin för stunden. Drygt 200 miljarder om året nyupplånas av folket och letar sig in på efterfrågesidan. Antingen genom att man direkt använder "bostaden som bankomat" eller indirekt genom reavinst vid ägarbyte.

Genom bara hushållens inkomster på kapital (läs: i första hand reavinster på bostäder och aktier) så får staten in mer än 50 miljarder i reavinstskatt årligen.

Vad gäller byggsektorn så bidrar den visst till BNP-tillväxt precis som tjänstesektor (allt från Spotify till asylindustri), offentlig sektor och en massa annat.

Vad som sticker ut är att tillverkningsindustrin stått och stampat i tio år medan allt annat ökar. Det är naturligtvis inte hållbart. Förutom en del av tjänstesektorns produktion är övrigt inget vi kan använda för att byta till oss importvaror t ex.

Här är en jämförelse mellan några utvalda komponenter i BNP: https://cdn.pbrd.co/images/Hcp3nQq.png

källa: https://tradingeconomics.com/sweden/gdp

Nja, bara Volvo cars har anställt över 1000 st i GBG senaste 2 åren. IT i olika former sysselsätter tiotusentals om inte fler.
Utan fordonsindustrin så skulle vi ha ett handelsunderskott modell USA.
Byggsektorn är dock väldigt stor och personalintensiv. Det kommer märkas när den viker ned.

För att inte tala om de sekundära effekterna av att många byggjobbare inte behöver utrustning, material, etc.

Det finns även en annan mycket läskig komponent och det är vad som händer med ekonomin i allmänhet och då särskilt konsumtionen i statusegmentet när människor inte längre har boenden som stiger i värde med kanske hundratusentals kronor per år. Det är mycket av den konsumtionen som kommer att gå upp i rök. Jag tänker på: nya bilar, båtar, sommarställen, högkostnadsrenovering av kök, badrum och andra liknande projekt som lagts på ökat bolånande.

Ytterligare en god men kortsiktigt för ekonomin läskig komponent är att det sannolikt vid fallande bopriser också kommer att börja amorteras mycket mer. Då försvinner ytterligare konsumtion och den delen drabbar personalintensiva brancher som restauranger och caféer, besöksnäringen, dagligvaruhandeln, etc. För att inte tala om vad det kommet att göra mot elektronikkedjor och andra som gjort bra pengar på att folk konsumerat istället för att amortera.

Jag skulle kunna fortsätta, men det blir snabbt oöverskådligt och rörigt då varje nedgång i någon av ovanstående delar av ekonomin i sig får sekundära effekter. Och, ska vi komma ihåg, motåtgärder från regering och riksbank. Problemet den här gången dock att de redan har spenderbyxorna på och antalet oanvända åtgärder inte alls är så många som man kunde önska....

Instämmer helt, en vikande bomarknad kan mycket väl starta en egen hembryggd lågkonjunktur. Sammanfaller den med en internationell sådan så kommer exportindustrin gå ned i varv med.
Då är det inte boprisfall på 0,5-1% per månad som gäller. Då kommer det gå fort under en begränsad tid. Då kommer dessutom priserna dyka över hela landet, inte bara i storstäderna.