Bostadsbubbla i Sverige?

Vi har en bubbla i storstäderna gällande villor och radhus med, även skogsfastigheter ute i landet är övervärderade.

Husmarknaden har bromsat in kraftigt den med.

Som vanligt, om du har något att invända emot av det jag har skrivit så får du citera det. Jag tar bara ansvar för det jag skriver och inte för hur du uppfattar det.

Samtidigt som Uppsalas dåvarande kommunstyrelseordförande medger att kommunen subventionerar HR med 70-75%. Och Rikshem har en ganska omfattande verksamhet i just Uppsala. Rikshems VD måste vara urusel på sitt jobb som inte köpte de rabatterade tomterna som Uppsala erbjöd för HR-utvecklare. Istället gnäller han över att han inte får rabatt. Märklig logik. Eller så är han missnöjd över att han inte får tillgång till mer mark till subventionerade priser.


Varför den inte går ihop värderar jag inte i det jag skriver. Jag påtalar bara att bl.a. Rikshems VD menar att han måste få köpa subventionerad mark för att kunna bygga HR med lönsamhet. Om anledningen till det är att HGF håller tillbaka hyrorna, tar jag gärna del av uträkningar som visar på det påståendet.

I veckan kunde man läsa om nyproduktion av HR i t.ex. Örebro där HGF accepterat presumtionshyra.
https://www.svt.se/nyheter/inrikes/f...-kunna-hyra-ut
Uppenbarligen efterfrågar inte marknaden i Örebro lägenheter till presumtionshyra så fastighetsbolaget tvingas rabattera den med HGF överenskomna hyran. Var presumtionshyran ”för högt” satt till att börja med? Blev boendeutgiften för hög jämfört med alternativen, exempelvis BR? Eller finns för många lägenheter med bruksvärdeshyra tillgängliga (7-10 års kötid talar emot det)? Priset på BR i Örebro har enligt Mäklarstatistik sjunkit från toppen i november 2016 med lite drygt 6% enligt de senaste siffrorna (om man tittar i grafen).

Ledningen för det kommunala fastighetsbolaget påstår dock att det är fortsatt lönsamt att hyra ut nyproduktion trots 10-30% rabatt mot presumtionshyran. Frågan är väl vilket avkastningskrav man då satt och varför man ändrat sig?

Men varför Rikshems VD gnäller över att han inte får köpa (mer?) mark till subventionerade priser kan man bara spekulera i. Hans främsta uppgift är ju dock att öka vinsten till aktieägarna och då är väl alla medel tillåtna. Ser man till Rikshems resultat de senaste åren kan man väl inte heller påstå att det varit några problem med lönsamheten, trots bruksvärdeshyror och avsaknad av subventionerad mark.


Mitt förslag är att det pågått längre tid än så. Relationen HR:BR har som jag visade varit legat över 1:2 ända sedan 200, med något undantag. Markkostnaderna har dock ökat så pass kraftigt under perioden 2000-2015 att det blivit intressant för medierna att börja granska på senare år. En viss variation tycks finnas mellan kommunerna, men det är uppenbarligen fler än Uppsala som pysslat och fortsätter pyssla med rabatter till HR-utvecklare. Se inlägg #47873.


Se svar ovan. Uppsala kommun är inte unik i det här avseendet.


Jag påstår att den information som finns tillgänglig pekar i den riktningen. Det finns en skillnad i markkostnad och det finns flertalet kommuner som öppet redovisar att man rabatterat mark vid försäljning till HR. Det är möjligt att skillnaden accelererat under senare år i takt med att markpriserna ökat kraftigt, men att det inte skulle existerat rabatter före 2013 finns det inget som tyder på.

https://www.svd.se/stockholm-hojer-h...aagares-tomter

Redan 2003 gjorde Stockholm stad skillnad på friköpt, BR och HR. Vilket då gällde tomträttsavgäld, men det är väl i praktiken samma sak. Nu undersöker journalisten inte saken närmare utan konstaterar bara att det finns en skillnad.


Ja, det kan man fråga sig. Nu har jag inte argumenterat för detta utan endast observerat att det existerar och min uppfattning är att det existerar hyfsat omfattande (i bemärkelsen att andelen subventionerad mark för HR verkar vara omfattande).


Här får du nog utveckla dina tankar. Det är alltså inkomsten som har begränsat låneutrymmet tidigare. Trots det har skulderna ökat mer än disponibel inkomst. Vilket alltså måste innebära att hushållen inte lånat upp i närheten av det kreditgivarna tillåtit tidigare. När skuldkvoten nu börjar närma sig 200% av disponibel inkomst kan man ju då fundera på när man når taket på vad bankerna lånar ut.

Bankerna lånar ut 5 ggr bruttoinkomsten (drygt 7 ggr disponibel inkomst förutsatt ca 30% inkomstskatt) så det måste ju finnas mycket utrymme kvar att låna mer, utan problem. Vissa individer kanske nått sitt maxtak, men för befolkningen i stort finns det massor av utrymme uppåt. Jag bara funderar på om det då helt saknas samband mellan skuldkvot och de kriser som inträffat när skuldkvoten varit omkring 200% i vissa länder. Det finns ju de som påstår att det varit en högst bidragande orsak, men de kanske har fel?



Det var inte frågan. Frågan var hur stor andel av disponibel inkomst som hushållen lagt på realränta över tid. Då den enligt din uppgift legat på mellan 0-1% senaste 7 åren borde andelen rimligtvis ökat ganska ordentligt när skulderna blivit högre. Boendeutgifterna borde således realt ha ökat ganska markant när skulderna stigit. Medan de nominellt har stigit ungefär som löneutvecklingen i stort (bruttolön).


Men ändå fortsätter hushållen att öka sin skuldsättning i relation till disponibel inkomst. Realränteutgiften borde som sagt varit kraftigt ökande senaste åren, men låntagarna struntar i det och fortsätter belåna sig. Det är märkligt, om hushållen trots allt är väl medvetna om att det är realräntan som är avgörande.

Varför gör bankerna beräkningar med kalkylräntor (nominellt) på 6-7% när en kund vill låna till en bostad? Bankerna borde väl rimligtvis endast fokusera på realräntan men ändå ska kunden ”klara av” en ränta på 6-7%. Är det någon slags charad för att kunden ska känna sig tillfreds med att skuldsätta sig? Med en nominell ränta på 7% och en realränta på 1% är det ju bara att fortsätta låna upp 6% om året för att täcka räntorna, ändå envisas bankerna med att räkna på en bolånetagare ska klara en hög nominell ränta.


Som sagt, det hade varit intressant att ta del av siffror för nyproduktion. Men när många nyproduktioner som annonseras i ett tidigt stadium inte ens innehåller en ekonomisk plan (online i vart fall) kan man tänka sig att den informationen inte heller efterfrågas. Jag kan villigt erkänna att när jag blev medlem i min första BRF för många år sedan inte tog många minuter till att läsa årsredovisningen. Det straffade sig också senare när räntorna steg och avgiften gick upp.

Så du har aldrig påstått att det inte förekommer spekulationsköp och dessutom hävdat att “ folk köper för att bo”?

Du tror inte att en yttre påverkan som får börsen att svaja och bostadsmarknaden att bli osäker påverkas av att hushållen är högt belånade? Att det leder till ytterligare ekonomisk stagnation och problem för många människor i samhället?

Jag hör inga massiva protester mot subventioner av HR. Visst pratar (de f.d.) Allianspartierna till och från om att slopa bruksvärdeshyra men det är inte någon avgörande fråga för svenska folket, verkar det som.

Det finns många områden i politiken där man kan använda samma argumentation. Nu är det dock inte frivilligt att betala skatt på sin inkomst och vad man får för sina skattepengar kan man ha synpunkter på (fråga bara Leif Östling). Det finns en uppsjö av utgiftsområden där jag hellre skulle behållit mina pengar för mig själv än att finansiera det via skattsedeln. Och återigen gäller det då att hitta företrädare i politiken som driver en ekonomisk politik som jag vill se.
Ditt ”test” är bara trams.


Nej, en boendeutgift på under 3000 kronor bör inte vara något problem för de flesta människor. Men eftersom det saknas ekonomisk plan och inga andra uppgifter heller finns att tillgå kring det finansiella för just det objekt du länkade, kan man inte säga att den boendeutgiften kommer att hålla i sig över tid. Den kan då orsaka ett problem om den som köpt bostaden har låg disponibel inkomst och räknat med att boendeutgiften inte ska öka.


Du har antingen problem med läsförståelsen eller så drar du medvetet slutsatser ur det jag skriver som inte stämmer, i syfte att misskreditera det jag skriver. Jag vet inte vilket som är värst, antagligen det senare. Du har dels citerat en ofullständig mening och medvetet eller omedvetet helt missförstått vad jag skrivit.

Min observation var att byggkostnaden för BR varit högre än för HR. Ett antagande man kan göra efter den observationen är att BR-köpare efterfrågar högre materiell standard. Om BR-köpare av någon anledning inte längre efterfrågar samma materiella standard bör det kunna bidra till lägre byggkostnader eller i vart fall dämpande ökning.

Din observation är också att byggkostnaden ökat. Däremot har du argumenterat för att denna kostnad sannolikt inte kommer att minska. När någon (i det här fallet då jag) påtalar att det finns utrymme för lägre kostnader beroende på vad som efterfrågas, missförstår du istället det som skrivs.


1991-1995 föll BPI med ca 6% och 2004 föll BPI med knappt 7%. 2009 dock endast med drygt 2% så det kanske kan vara ditt mätfel.


Så bra. Då kan vi vara överens om att lönekostnaderna för att bygga visserligen bidragit till ökad totalkostnad men som andel varit om inte marginell så i vart fall betydligt lägre än andra orsaker.

Naturligtvis. Vinsterna kan inte öka, det är helt ologiskt. Det går inte eftersom konkurrensen då tar hand om den problematiken. Det är det enda man helt kan avfärda som bidragande till produktionskostnadernas ökning.


Nej, det är inte alls uppenbart. Priserna kan inte sjunka under produktionskostnad. Innan det skulle inträffa avstannar produktionen. Priserna kan bara öka i takt med att produktionskostnaden (inkl viss vinst) ökar. Vilket den gör, och inte kommer att sluta göra. Därför är det helt riskfritt att utveckla bostäder. Byggarna tar väl då betydligt mer risk som binder upp kapital i dyr maskinell utrustning och om efterfrågan skulle falla, står med väldigt mycket bundet kapital som dessutom ingen annan efterfrågar.


Helt avhängigt av risken naturligtvis. För relativt riskfri verksamhet skulle jag nog nöja mig med 1-2% realavkastning. Ökar risken ökar naturligtvis avkastningskravet. Och då priserna inte kan falla under produktionskostnaderna, annat än möjligtvis marginellt temporärt, skulle BR-utveckling vara en synnerligen bra investering med den avkastning man idag kan se och som man sett de senaste åren.

Vad menar du med "inte", att inte en enda person gjort det eller att det inte är vanligt förekommande att folk gör det?

Som sagt, citera det jag skrivit om det är något du vill invända emot.

Trams. Hur stor andel, i procent, av den redovisade produktionskostnaden är vinst i varje led? Vi kan se att BR-utvecklare ligger i spannet 10-20%, ibland betydligt mer. Byggarna, åkerierna, leverantörerna av material, energibolagen m.fl. vill naturligtvis också göra vinst. Det finns en produktionskostnad redovisad = priset. Den inkluderar vinsten i alla led. Hur stor andel av produktionskostnaden är då vinsten? Är den 10%? Är den 20%? 30%? 40% Mer?

Det vi har kunnat konstatera är att produktionskostnaden i storstadsområden 2000-2015 ökat med 158% eller i genomsnitt 6,5% per år. KPI har i perioden ökat 20% eller ca 1,2% per år. Vi kan konstatera att lönerna i samma period ökat med i genomsnitt 2,6% per år. Lönernas andel av produktionskostnaden låg 2003 på 22% (byggare, underentreprenörer och tjänstemän). Förutsatt oförändrad produktivitet torde alltså lönernas andel av produktionskostnaden ha sjunkit ner mot 15%. Materialkostnaderna har ökat med över 4% om året. Hur stor andel av materialkostnaderna som inbegriper löner till arbetarna framgår inte, men affärsverksamheter med råvaror tenderar att ha relativt låg andel vad gäller lönekostnader. Ta cement som exempel, där lönernas andel av kostnaderna verkar ligga omkring 15% av omsättningen (dvs 10% högre löner kräver 1,5% högre pris till kund). Vinstmarginalerna för ett antal bolag med hyfsad omsättning verkar ligga över 20% även om det spretar i viss mån. Så även i cementbranschen verkar vinstmarginalerna vara hyfsade, liksom för bostadsutvecklarna. Men, material står bara för omkring 28% (2003) av kostnaderna i projekten och då materialets kostnadsökning varit lägre än för produktionskostnaden i stort torde materialkostnaden som andel också ha sjunkit, likt lönerna.

Om man tittar i figur 4.2 kan man se att de delar som utgör byggnadskostnader haft viss utveckling under åren 2000-2012. Transporter ser ut att ha ökat sitt index mest följt av material och entreprenörens kostnader. Det som är intressant är att transporter som ökat mest ökar med knappt 70% i perioden. Den totala byggnadskostnaden i perioden har dock enligt SCB ökat med 91% (byggkostnad/kvm för flerbostadshus BR i Riket 2000-2012). Då kan man fundera på vad det är som redovisas i de olika siffrorna. Att den totala ökningen av byggkostnad är högre än vad den största ökningen för de olika delkomponenterna är svårt att härleda matematiskt. En anledning till skillnaderna skulle kunna vara att när delkomponenterna redovisas görs det utan vinster i flera led, medan den totala produktionskostnaden som redovisas inkluderar just vinster. Om man dessutom jämför med HR är det mycket slående hur det skiljer sig i byggkostnad. Byggkostnaden för HR har i samma period ökat med 64,5%.

Bryter man ner kostnadsökningarna sett till dess andel (2003) och respektive kostnadsslags ökning ser det ut som att de rapporterade kostnaderna ökat med knappt 50%. Det borde ha gett en ökning på strax över 8 000 kr/kvm. Men, det som SCB redovisar som ökad byggkostnad ökade istället med 91% eller knappt 15 000 kr/kvm. Det är en ökning som saknar förklaring och som Boverkets rapport inte ens tar upp. Alltså, 7 000 kr/kvm eller 17% av den totala produktionskostnaden saknar förklaring. Man kan väl anta att de som byggde runt år 2000 inte gjorde det utan någon form av avkastning, så från den vinst som då gjordes kan man lägga till den här ökningen.

Man kan också fundera på vad det är för underlag som SCB använder när det gäller markkostnaden i byggandet. Sveriges Byggindustrier klumpar i sin rapportering av andelarna ihop markkostnad med byggherrekostnad och avgifter. Enligt SB (2013) låg då den andelen på 22% av total produktionskostnad. Enligt SCB låg markkostnad/kvm för samma år på 23,5% av total produktionskostnad. Här skulle man således kunna fundera över om det verkligen bara är markkostnaden som SCB redovisar eller om det också inkluderar byggherrekostnader. Skulle det vara så, kan det vara en förklaring till varför de redovisade markpriserna ökat mer för BR än för HR.

Om då markpriserna inkluderar byggherrekostnader (inkl. vissa vinster) ser man att det finns en spread på över 10 000 kr/kvm mellan HR och BR. Lägg till spread vad gäller byggkostnad mellan HR och BR som är ytterligare 10 000 kr/kvm så finns omkring 20 000 kr/kvm (eller nästan hälften av totala produktionskostnaden för BR) som det inte finns några överdrivet starka förklaringar till. För BR/HR i storstadsområden är skillnaden över 23 000 kr/kvm.

Så, det finns trots allt en ganska stor andel av produktionskostnaden som inte kan förklaras med ökade löner, råvarupriser som ökat, markpriser som ökat, energipriser som ökat eller andra delfaktorer i produktionen. Vad är det då som ökat om inte vinsterna?


Kanske då också byggherrekostnader, inklusive viss vinst.


Det är mycket möjligt. Det torde väl i sådana fall innebära att kapitalister anser att bostadsutveckling och projektering är högrisk som kräver avkastning >20% för att vara intressant.


Visst, om man håller med om att ”puckeln” på 80- och 90-talen var en anomali och att 2000-talets utveckling är att betrakta som en återgång till det normala. Realräntans påverkan på investeringar och ekonomisk aktivitet är naturligtvis intressant. Men för tråden är det också intressant att bolån som finansierar en underliggande tillgång som inte inkluderas i inflationen och således heller inte påverkar realräntan och som ökar i pris långt över den redovisade inflationen.

Vad är det som gör att efterfrågan ökar? Om efterfrågan på en prissatt vara ökade kraftigt och utbudet inte var tillräckligt stort, torde väl ändå priset vara konstant eller öka. Att en vara faller i pris och efterfrågan av den anledningen ökar är det väl ingen som protesterar emot. Precis som att hög efterfrågan av en vara (eller tillgång) leder till att priset ökar.



Det beror väl då på vad man lägger i begreppet spekulation. En investering i syfte att ge avkastning på kort sikt brukar väl vara en ganska vedertagen beskrivning av spekulation. Och det finns en uppfattning att det varit ganska vanligt förekommande i bostadsbranschen i synnerhet i Stockholm de senaste åren.
https://www.svd.se/byggbolag-och-pol...or-spekulation

Men, anser man att en lägenhet måste stå tom för att det ska vara någon form av spekulation så finns det väl i princip ingen sådan alls kan man anta.

Men för de som håller med om att t.ex. ”köpa på ritning” är en form av spekulation och att en prisnedgång i kombination med en hög andel spekulationsköp kan bidra till instabilitet i marknaden verkar oron för detta fenomen inte vara helt obefogad.


Att du är en förespråkare för lägre löner i Sverige är det nog ingen som har missat, så det behöver väl inte heller kommenteras.

Ja, det lär vi få. Flera procentenheter har det rapporterats om från många kommunalråd så lönekuvertet kommer nog att kännas lite tunnare framöver. Sedan funderar jag lite på hur man mäter när man kommer fram till att de tillväxtfrämjande åtgärderna Alliansen genomförde visar på ett bra utfall. Ekonomifakta anger en ökning med ynka 0,6% per år under åren 2007-2015 när Alliansens budget styrde Sverige. Visserligen gick vi igenom en finanskris under de här åren, så det är väl mest rättvist att jämföra mot andra länder. 2006 befann sig Sverige på plats nummer 10 i ”Välståndsligan” och pendlade lite upp och ner under åren med Alliansen för att sedan åter sluta på plats nummer 10 igen 2015. Så det verkar inte vara så att Alliansens politik har stuckit ut i någon riktning alls. Man kan alltid argumentera att en annan politik, t.ex. den vi ser nu, skulle ha inneburit att Sverige tappade mark, men det får vi ju inget facit på.


Jaha? Det är som sagt inte så konstigt när den disponibla inkomsten ökat ordentligt under perioden medan utgifterna inte dragit iväg.

Fast å andra sidan ska väl det inte spela så stor roll. I vart fall inte om realräntan ligger kvar i spannet 0-1%. Men skulle en högkonjunktur dra iväg den ekonomiska aktiviteten så pass att ekonomin riskerar att överhettas, kanske Riksbanken tvingas till höjd realränta. Men som sagt, det kan man bara gissa.

Visst kan det tänkas vara så att bolånetagarna ser ökat nominell ränta som amortering på lånet. Det är väl så jag uppfattar att man gjort hittills. Men som bekant är inte priserna på bostäder (inte heller krediterna) inkluderade i KPI och skulle hög nominell ränta ge ett prisfall är det inte alls säkert att det finns något utrymme att låna upp. Då krävs betydligt högre löner för att klara boendeutgiften och den hävstång som en dubblering av nominell ränta ger kan i många fall bli enorm.


Nu har jag inte följt med vad gäller fastighetspriserna för HR (existerande). Men jag vill minnas att jag läst att dessa inte haft i närheten av samma utveckling som för BR, det är i vart fall tydligt när det gäller nyproduktion. Det borde väl då ha inneburit att boendeutgiften för HR borde ha kunnat minska i takt med att räntan fallit sedan toppen 2008. Men någon sådan trend går inte att skönja utan det är en hyfsat linjär ökning. Så att räntenivåerna ska påverka hyressättningen med nuvarande modeller för densamma kanske inte är helt sannolikt. Fastighetsbolagen lär inte ligga med korta finansieringslösningar och riskera att man inte får igenom hyreshöjningar (eller för den delen ens får någon efterfrågan på sina bostäder) om räntan går upp eller ned.

Och gör man det antagandet är det precis som du skriver intressant att notera att HR och BR tycks följas åt. Rimligtvis finns då en koppling och tror man att fastighetsbolagen har en mer långsiktig planering av ekonomin som inte i lika stor utsträckning påverkas av kortsiktiga förändringar i räntan kan man från det här läget med en ränta på botten se att utgifterna för BR kommer att sticka mer än för HR i genomsnitt. Det lär väl också det ha någon form av påverkan på människor som beslutar sig för att ta lån och köpa en BR.


I det här fallet så ingår amortering som en boendeutgift. Det är vad som ligger till underlag för det som SCB redovisar. Tycker man inte att amortering är en utgift hittar jag dessvärre inget underlag från någon pålitlig källa som kan ange BR-hushållens boendeutgift ex. amortering. Det hade varit intressant att titta på inte minst i relation till HR-hushållens utgifter.


Det tror jag alldeles säkert att man kan. Frågan är väl bara vara gränsen går. HR-hushållen verkar lägga nästan 30% av sin inkomst på boende, men så är det också hushåll med betydligt lägre disponibel inkomst än i BR och äganderätt.

Eller så faller priserna och därmed produktionskostnaden. Frågan är bara vilka delkomponenter av produktionskostnaden som får stryka på foten. Man kan tänka sig att mark, material (inte lika flådiga tillval) och vinst är de delar som löper störst risk att minska.

Ha ha oj, verkligheten kom och bet dig i baken.
Ditt lysande råd om att “ slippa” amortera.
Hur blir det när börsen viker och aktie/fondinvesteringarna tappar i värde.

Hur var det nu med skuldkvoten, den var heller inget problem, bara drygt 180 % i riksgenomsnitt?

Stockholms läns flyttningsnetto med övriga Sverige:

2015
Q3: 174
Q4: 336
2016
Q1: 419
Q2: 1 297
Q3: -65
Q4: 1 696
2017
Q1: 1 345
Q2: 1 724
Q3: -101

Stockholms län hade 2 299 593 invånare den 30 september.

https://www.scb.se/BE0101

=>
Det förekommer i princip ingen nettoinflyttning från övriga Sverige till Stockholms län.

Det som sker är 1) invandring till Stockholms län, 2) den jämförelsevis unga befolkningen medför ett födelseöverskott. Troligen är alltjämt också inflyttarna yngre än utflyttarna, man flyttar s a s dit för att få barn.

Men netto flyttström ut ur och in i länet är således i princip noll. Det kommer inga busslaster med folk som vill bo i Stockholm. Däremot föder en ung befolkning där just nu förhållandevis mycket barn. Gissningsvis handlar det mycket om invandrare, även vad gäller barnafödandet.

En liten chock var dock statistiken att barnafödandet i länet under första halvåret i år var 4% lägre än ifjol.

Och Stockholms Läns landsting konstaterar:

"Under de senaste åren har utflyttningen från länet ökat. En förändring jämfört med tidigare är att vi dessutom ser en minskad inflyttning av personer födda i andra svenska län.
– Dagens 25-åringar flyttar inte i lika hög grad som tidigare 25-åringar till Stockholmsregionen."
http://www.sll.se/verksamhet/Regiona...tockholms-lan/

Och vad menar du med det, förvirrat från dig som vanligt.



Det har absolut noll med det jag skrev att göra. Jag skrev att amortering är valfritt för alla som inser att att kan höja upp lånet till den nivå som gällde innan de började amortera. Om folk sedan väljer att göra det och vad de i så fall använder pengarna till har inte med det att göra.


Ytterligare kommentarer som har noll med det jag skrev att göra, se ovan.

Så utvecklingen i Stockholms län under kommande fem år kan sammanfattas så här:

1) Väldigt många ska in på dagis och skolor.
2) Väldigt få hushåll ska bildas.

Man kan också säga att hela tillväxten i länet handlar om invandrare och deras barnafödande. Även den nybildning av hushåll som kommer att ske, kommer att ske genom invandrargruppen.