Bostadsbubbla i Sverige?

Det skrivs mycket om unika idéer men även stora företag bygger på urgamla idéer. IKEA uppfann inte bokhyllan. Det man var vass på att stoppa dem i platta paket och sänka priset. H&M uppfann inte heller kjolar och kavajer men de var väldigt smarta på att haka på trender, sälja billigt och ha fantastisk reklam då det begav sig. Så man behöver inte vara traditionell snille, man kan vara affärsgeni och ta något gammalt och piffa upp det. Oscars Properties hittade också en modenisch på mossiga bostadsmarknaden med sina stylade lägenheter. Vi får se om de överlever för jag tyckte de tog på sig för mycket här på slutet. Men fortfarande hör man om att någon bor i Oscars-lägenhet som någonting positivt.

Jag fick titta efter en gång till men det ser jag inte att han säger.
Han säger att kommunerna säljer till högstbjudande. Och då blir det BR. Vilket implicerar att fastighetsbolagen avstår från att köpa.

Hade du sagt att HGF blockerar hade jag förstått. Men inte att kalkylen inte går ihop.
Hur kan den gå ihop för BR men inte HR?
Det borde inte bli någon skillnad bortsett från att man köper lite service i HR-fallet.

Det anmärkningsvärda är att kommunen genom att sälja under marknadspris till vissa företag antingen måste höja skatten eller minska kommunal service.
Det lite intressanta är att media blundar för det.

2013 var det för några år sedan. Vad är ditt förslag?

Är inte grunden för det uppenbart.
Rikshems VD gråter i media över att kommunerna följer kommunallagen och säljer till marknadspris år 2013.
Samtidigt avslöjas att Uppsala avvikit och gynnat vissa bolag och sålt till dom för underpris, under några år.
Vad kommer du själv fram till om du använder den informationen?
Hade det varit så att kommunerna subventionerat så hade Höjvall inte gråtit i media.

Inte fram till 2013.

Det som här inte nämns är att fastighetsbolag får mycket lägre ränta än privatpersoner. Den skillnaden mer än uppväger ränteavdragen. Så det är inget skäl. Men det vill inte Höjvall berätta.

Så jag undrar fortfarande över varför kommunen skall subventionera hyresgäster och skicka räkningen till skattebetalarna.

Skulderna har ökat i relation till disponibel inkomst. (Däremot ökar inte skuld i relation till tillgång).

Det en bostadsköpare får låna har varit begränsat av låntagarens inkomst. Hade bostadspriserna följt lönerna så hade man kunna överväga att kreditgivningen haft avgörande betydelse.

Det är ganska enkel matematik.

Skulle bankernas kreditgivning sätta pristaket idag, så låg man en bra bit under när tråden startade. Men detta påstående har använts hela tiden.
Men eftersom priserna stigit mer än lönerna har påståendet falsifierats år efter år.

Påståendet kommer från folk som inte kan räkna utan ägnar sig åt att känna.

Jag har tidigare i tråden länkat diagram på riskfri realränta från Riksbanken från år 2000. Den har legat mellan 0-2% fram till finanskrisen när den dippade ned och var negativ ett tag. Efter 2010 har den legat mellan 0-1% (undantaget senaste tiden). Dvs under hela bubbelpratstiden har den legat ungefär där riskfri realränta rimligen kan tänkas ligga. Vi har alltså inte haft låga räntor.

Inte låneutrymmet då det sätts av bankerna och de har inte ändrat sig.
Möjligen låneviljan. Men jag var med på 80-talet och jag kan inte säga att låneviljan var så svag då trots höga räntor. Folk lär sig att det är realränta som har betydelse. Då lånade folk till negativ realränta efter skatt. Varför inte låna då?

De senaste åren med 0-inflation har varit de tuffaste för låntagarna i mannaminne.

Jag såg en siffra på i snitt drygt 5000 kr/kvm i skuld i Stockholm. Det låter inte så bekymmersamt.

Ombildningar hamnar av naturliga skäl i högre skuldsättning, iom att man agerar fastighetsbolag för de som fortsätter och hyr. Det lär dra upp snittet. Och det är troligen det du ser.
Dock borde vi inte ha någon sådan ökning från 2016 och framåt.

Enstaka individer och enstaka BRF får problem och konkar hela tiden. Det skulle väl öka då.

Jag skulle nog säga att den katastrof som orsakar det du spekulerar om kommer att vara ett större bekymmer.

Det är inte uppenbart att folket vill subventionera HR.

Man kunde testa det genom att införa ett plusgirokontot dit folk fick betala in så mycket de vill subventionera hyresgäster med.
Var och en kan ju grunna över hur mycket som folk faktiskt vill subventionera. Och hur mycket som skulle betala in på kontot.

Det jag menade var om den boendeutgiften var ett problem.

Så här skrev du i #47615 ang lyxigare bostäder: "Men då kan man återigen fundera över om det är en påtvingad kostnadsökning som bostadsköpare inte kan komma ifrån".

Är inte det just det du förnekar?

Nu verkar du banda ihop rika (dvs folk som har mycket nettotillgångar) med folk som har höga inkomster.

Att fattiga med höga inkomster kan låna en hel del, är inget konstigt.

Var det fattiga du menade?

Och samma dokument visar att vi aldrig har varit så rika som idag.

Det bör väl vara en sak för långivare och låntagare att komma överens om.
Vem bättre än dom avgör den saken?

Mona Sahlin?

Var menar du att riskfri realränta borde ligga?

Utan riksbank skulle nog inlåningskontona ligga på negativ ränta.

Eftersom staten/vi skattebetalare är med och garanterar bankernas agerande genom bl.a. insättningsgarantin och löser ut vid kris tycker åtminstone jag att det är rimligt att staten/vi skattebetalare sätter regler för verksamheten. Vore det inte så så skulle jag hålla med dig, men som det är nu så har bankerna haft alldeles för fria tyglar i sitt (läs:vårt) risktagande för att chefsgarnityret ska få feta bonusar.

Vad har du för realränta du skulle låna ut för? Det känns som läge nu, vad skulle du kräva för ränta, tänkte köpa lägenheter via OP för ca 73 Mkr. Jag lovar att jag amorterar hela lånet, det är trots allt ett sparande, jag betalar ju till mig själv.

Eftersom vissa envisas med att försköna (ljuga) om realräntor så får vi återigen posta denna graf som visar vad som egentligen har hänt.

http://www.fastighetsagarna.se/Binar...ttachment=True OBS, länken laddar ner en PDF.

Lägg på skatteeffekter i form av jobbskatteavdrag så är det solklart varför det lånats som galningar i landet.
Bry er inte heller om förskönande (lögner) storys om medelbelåning, varken privat eller i föreningar, eftersom det inte är det som håller på att knuffa landet över kanten.

När blev det riskfritt att låna ut pengar till privatekonomiska idioter?

Och varför skulle man tillåta banken att låna ut de pengar man tjänat om man fick betala för att ha dem där?

Det är en liten dipp på 3 kvartal (vid 91). Det borde kunna förklaras med lägre markpriser eller lägre kommunala anslutningsavgifter eller helt enkelt lägre standard. För vi ser ingen minskning i faktorpriser.
Alternativt är dippen så liten att den helt enkelt inte syns. Den är 2% i BPI.

Då borde bostadspriserna följt lönerna. Har dom gjort det?

Det rimliga är att lönekostnaderna här ökat som i samhället i stort. Och det gäller även för de som levererar delkomponenterna.
Varför sedan de ökar mer än lönerna är väl lite intressant.

En förklaring kan vara att det utförs större andel lönearbete. Fast jag vet inte om det stämmer. Någon fördyring borde det handla om. Kanske dyrare utrustning. Eller hårdare säkerhetsföreskrifter. Högre traktamenten.

Att åkerier mm som ingår i transport-delen skulle ha ökat sina vinster så drastiskt under decennier borde du väl bara genom ett litet överslag kunna avfärda?

När vi tittat på de som bygger, så hittar vi rörelsemarginaler runt 2%. Dvs bygger, inte utvecklar eller något annat.

(Att någon bryter sig ut försvagar LO och det lär LO-ledningen inte ha någon acceptans för).

Är inte det väldigt uppenbart?
ALM som du nämnde har 5% marginal på sin balansomslutning. Dvs måste dom sälja till 6% lägre pris gör dom förlust.

Vilken marginal vill du ha om det gäller dina pengar?

(Notera att signaturen Almogen ovan vill ha 8-10% för att låna ut mot säkerhet. Vad ska den då inte kräva för att riskera sina pengar på nyproduktion).

* Det är min uppfattning att efterfrågan har varit större än tillgången. Därför har folk varit beredda att betala för nyproduktion. Och det drar upp priserna på befintliga bostäder till nyproduktionsnivån.
* Pga denna efterfrågan har också produktionen rampats upp ganska kraftigt.
* När vi hade räntesubventioner kunde nyproduktion ligga på dubbla prisnivån för befintliga. Men då hamnade man i samma boendeutgifter, pga räntesubventionerna. Men idag har vi inte räntesubventioner. Så priserna blir lika för likvärdigt läge och standard mm.
* Skulle någon (t ex de som menar att vi har en bubbla) tillverka bostäder och sälja till lägre pris än dagens skulle de dra ned prisnivån. De som nu menar att en bubbla råder borde ta sig en rejäl funderare över varför inte det sker.

Den vinst som inte konkurrensen lyckas pressa ned ytterligare.

I markkostnaden ingår en hel del jobb om jag inte missminner mig.

Minskar efterfrågan och nyproduktion ser ut att stanna av så lär det finnas markägare som vill sälja och kommer att sälja till lägre pris. Kommuner t ex. Jag tror dock att det blir ringa omfattning. Och nyproduktion närmast stannar av. För bostäder alltså.
Man kan mycket väl tänka sig att produktion av kontor och offentliga byggnader fortsätter. Det beror lite på vad det är som orsakar till prisfallet. Är det en ny variant av digerdöden blir det not inte så mycket produktion.

Som jag skrev ovan Riksbankens riskfria realränta har legat inom 0-1%. Jag skulle beteckna det som normalt och rimligt.
Det du tänker på är nog att Centralbanker kan dämpa ekonomisk aktivitet genom att driva upp realräntan.
Stimulans är mer ett ord som används när Centralbanker släpper ned realränta igen.
Och jag ser väl inte 0-1% realränta som stimulans precis.

Att BPI faller 2% märks knappt. Vi börjar hamna i mätfel.

Som jag förstår det finns det demografiska orsaker till önskvärd låg ränta i stora delar av västvärlden.

Det jag undrar är om ett litet land som Sverige - och vår Riksbank - har de verktyg som krävs för att hålla räntan låg även i framtiden? Dvs om det uppstår en allvarlig intern eller extern störning?

Alltså nu senast till exempel om man ser på SCB:s statistik så har inflationen äntligen nått 2 procent och om Ingves blott styrde efter det skulle han ha höjt räntan. Däremot kan man se att BNP är på väg ned så jag antar att man tagit hänsyn till det.

Nu funderar jag: Kan vi få en situation där RB helt enkelt inte har verktyg för att påverka realräntan? Hur skulle en sådan situation uppkomma på ett realistiskt sätt? Vad är risken för att detta inträffar?

/Johan

Som referens för produktionskostnad fungerar det inte.
Däremot fungerar det alldeles utmärkt för att visa att priserna tom kan falla trots att nominell ränta faller och efterfrågan ökar. En del får för sig att priserna ökar då.
Ibland får man undervisa om väldig triviala mekanismer.

En bubbla bör rimligen handla om spekulation, helst med lånade pengar.
Vad ska en bubbla annars vara?

Vi ska väl inte kalla vanliga prisvariationer för bubblor. Då tappar begreppet betydelse.

Att de går från att kosta bidrags pengar till (förhoppningsvis) mindre bidragspengar är positivt.
Utför de dessutom arbete bidrar de till BNP, med sina extra arbetstimmar. Det är positivt.
Än mer positivt hade det varit om man strukit bort bidragen helt och de fått arbeta för den lön någon är villig att betala. Det hade ökat tillväxten mest.

Nej, vi lär åka på högre skattetryck i stället.

Vi kan nog få ytterliga skattehöjningar i kommunerna också.
Alliansen sänkte skattetrycket från ca 46% av BNP till 42.6%. Det var varken mer eller mindre.
Och lite bidrar det väl med. Men kanske inte så mycket. Då tror jag att deras tillväxtbefrämjande åtgärder har bidragit mer.

Följande diagram kan vara intressant. (Data är från SCB)
http://hurvibor.se/wp-content/uploads/R_boutg06_15.jpg
Där kan man se att under Alliansens tid så lägger BR-innehavare och villaägare mindre andel av disponibel inkomst på boendeutgifter.

Mycket rimligt antagande att den inte sjunker mer.
Huruvida den stiger, och isf hur mycket under överskådlig tid kan man bara gissa. Men långa räntor visar att marknaden inte tror på någon större ökning iaf.

Det som hushållen måste klara vid stigande nominell ränta är att kunna betala ut den. Har vi inflation så verkar den amorterande.
De som förstår sig på det här med realränta kan välja att se detta som semestersparande och låna upp inför semestern.
Eller så kan bankerna införa realräntelån. Låntagaren betalar realränta och så skrivs lånet upp med KPI. (Finns nackdelar med detta också).

(Notera att räntan stiger för fastighetsbolagen också vilket drar upp hyrorna).

Harry Flam har resonerat en del kring det.
Men det lite intressanta här är att boendeutgifterna för HR och BR följts åt. Hade vi haft en bubbla borde den dragit iväg för BR.
Det är ytterligare ett grundskott i bubblan så att säga. Man kunde ju tycka att den inte borde kunna finnas kvar efter att ha blivit så sönderpepprad.

En del individer upplever säker amortering som boendeutgift. Men de som tänker byta upp sig någon gång vet att de behöver stärka kontantinsatsen och för de är det bara ett angeläget sparande.

Gamlingarna som inte tycker att de behöver avstå mer konsumtion för att göda arvingarna ser väl inget positivt med amorteringskrav. Men de lär väl ligga under 50% gränsen.

Ligger man som villaägare på 15% av disponibel inkomst kan man nog acceptera ett par procent amortering utan bekymmer. Samma sak med BR-innehavare på 19%.
Alternativet med HR lockar kanske inte.
Sista alternativet är att bo mindre. Och så kan det bli. I så fall försvinner efterfrågan på nyproduktion. Och då är vi tillbaka där vi varit tidigare.