Minister Bolund vill inte att vi pratar om bostadsbubblan

Det är en marknad. Det finns ingen lag som säger att nuvarande privata bolag som bygger fastigheter, att de har någon av Gud given rätt att existera. Jag kunde inte bry mig mindre om ett gäng av dem går i konkurs.

Sånt händer dagligen överallt i alla sektorer.

Det är ju också delvis en politisk grej och det är ju snart val.


Nej. Så var det på 90-talet när boendekostnaderna var 60% av inkomsten. Fast det fungerande ändå på något magiskt sätt. Kreditförlusterna på 90-talet handlade uteslutande om kommersiella fastigheter.

Idag är boendekostnaden 15-20% av inkomsten för de som bor i villa eller BR. Marginalerna är jättestora. Problemet är däremot att hushåll kommer spendera mindre, men å andra sidan kommer det pressa räntorna när inflationen störtdyker p.g.a. minskad konsumtion.

https://www.scb.se/hitta-statistik/statistik-efter-amne/hushallens-ekonomi/hushallen-utgifter/hushallens-boendeutgifter/pong/statistiknyhet/hushallens-boendeutgifter/


Jag har svårt se hur detta skall ske då bankernas nya låntagare måste vara mycket förmögna.

Detta är något helt nytt. Under 90-talet lånade bankerna ut till vem som helst, lite som subprime. Subprime handlade just om att låna ut till mindre kreditvärdiga, det var hela poängen. Clinton tyckte att även "fattiga" familjer skulle ha råd med stort hus.

Men det vi ser idag är ju en rekyl åt andra hållet. Enbart förmögna hushåll eller hushåll med borgenärer och annat får låna. Banken tar ingen risk alls. Sannolikheten för kreditförluster här är troligtvis rätt nära noll. Okej, vad är då problemet? Jo problemet är väl just detta att enbart väldigt förmögna hushåll ges rätt att äga sitt boende då de skall klara 8% ränta (som inte kommer hända) och amorteringstvång (helt onödigt, en grej mellan banken och kunden). Vad är rättvisan i det?

Jag tycker det borde gå att hitta något mitt-i-mellan här.

Jag tycker man kan skippa den här grejen att hushåll skall klara 8% ränta. Istället kan man göra så att familjer med en tajtare ekonomi påtvingas ett bindnings-krav för att få lån. Dvs, lite dynamiskt tänkande här från bankerna där bankerna säger "med din ekonomi ger vi bara detta lån om du binder räntan till 3% i 10 år". Det är betydligt bättre än "nej, du får inget lån". Sen kan man skippa amorteringstvånget tycker jag. Om man gör dessa saker kan man nog också fasa ut räntebidraget under 10+ år.

Förstår jag rätt att Lund då har ett galet stort utbud av lägenheter jämfört med de andra städerna?

Tvärtom, Sundbyberg har en lägenhet på Booli per 73 invånare.

Aha, antal personer per utlagd lägenhet?

Tänk dig om folk i massor hade köpt Volvobilar för 1 MSEK styck, samtidigt som det rullar ut nya från fabriken för 0,3 MSEK. Inga räntor i världen, inga löner i världen, kan rädda sådana felinvesteringar.

Visst, de må ha köpt med låga räntor, och de kanske klarar sina räntor och amorteringar, men de kan inte låna mer för att finansiera konsumtion, såsom folk gjort de gångna tio åren. Det enda de har att fokusera på, är att amortera ner lånen. Detta bromsar hela ekonomin. Där hade Ingves rätt gångna veckan, någon gång kommer lånefesten till vägs ände.

Priserna kan förstås inte öka i all oändlighet, och det vi ser är att vi är nära eller kanske tom har nått taknivån. Det är absolut inte någon ”bubbla som spricker”, det är helt enkelt en sund stabilisering. Från och med att man når taket kommer priserna endast att öka i takt med inflationen, vilken för övrigt accelererar, om än inte på papperet.

Bilar är ren konsumtion. Finns inget som kan rädda sådana "felinvesteringar" överhuvudtaget.


Hushållens nettoförmögenhet 2017 Q2 enl. SEB sparbarometer

Ränterelaterat +3972 miljarder
Aktier +5966 miljarder
Fastigheter +7839 miljarder
Skulder -3867 miljarder
-------------------------
Nettoförmögenhet +13910 miljarder


Såhär såg det ut t.ex. 2013

Ränterelaterat +3459 miljarder
Aktier +3063 miljarder
Fastigheter +4659 miljarder
Skulder -3028 miljarder
-------------------------
Nettoförmögenhet +8153 miljarder


Tillgångarna har ökat mycket mer än hushållens lån. Varför? Därför att hushållen har sparat - inte konsumerat.

Av exakt samma anledning tar inte inflationen fart. Pengarna åker nämligen in på sparkontot.

Hushållens nettoförmögenhet har alltså ökat 5757 miljarder. Sätt det i relation till att skulderna enbart ökat 839 miljarder.

JM Bostad Stockholms förvärv av exploateringsfastigheter för bostäder (MSEK)

2015
Q1: 323
Q2: 132
Q3: 964
Q4: 174 _____året totalt: 1 593 MSEK

2016
Q1: 98
Q2: 0
Q3: 433
Q4: 490_____året totalt: 1 021 MSEK

2017
Q1: 144
Q2: 124
Q3: 76______efter tre kvartal: 344 MSEK
Q4:

Källa: JMs kvartalsrapporter

"För Stockholms stads del har försäljningen av mark varit en bra affär. De senaste åren har intäktskurvan gått spikrakt uppåt. Bara under förra året gav markförsäljning intäkter på 4,2 miljarder kronor."
https://www.fastighetsvarlden.se/notiser/orolig-om-det-finns-pengar-bolagen/

Senare länken alltså Stockholms stad, JM avser Storstockholm.

"Tillfällig dipp"

Hahaha,

Nu bär det av ned mot avgrunden!

Det stämmer kanske till viss del att hushållen har sparat. Men den främsta anledningen till att hushållens förmögenhet ökat är ju att värdet på hushållens tillgångar ökat. Stockholmsbörsens utveckling sedan 2013 förklarar, med en snabb överslagsräkning ungefär 86% av ökningen av hushållens aktieförmögenhet. Detsamma gäller ökningen av fastighetsförmögenheten, dvs. prisökningen förklarar 86% av förmögenhetsökningen.

Vad det innebär för bostadspriserna kan man väl spekulera om, men det är missvisande att antyda att hushållens marginaler ökat så kraftigt som siffrorna visar. Gissningsvis är en väldigt stor av aktieförmögenheten dessutom uppbunden i pensionsbesparingar, och alltså inte särskilt likvida. Sedan är väl värdestegringen av fastighetspriserna själva föremålet för diskussionen i den här tråden.

Jag är övertygad om prisfall i närtid på både aktiemarknaden och bostadsmarknaden. Men om det handlar om en krasch eller inte har jag ingen aning om. Bägge marknaderna är i alla fall kraftigt dopade efter flera år av expansiv penningpolitik och på rekordnivåer på grund av högkonjunktur.

Med andra ord en positiv framtid för svensk export då, eller?

Vad menar du? Att man som aktör ligger lågt med investeringarna när priserna är som högst är inget konstigt.

Vad vet du om JM:s markportfölj?