Bostadsbubbla i Sverige?

Ja, produktion av småhus har rasat ned på lägsta nivå. Dvs ner mot förra skuldbubbelkraschnivån. http://2.bp.blogspot.com/-efEG5J-0-Ak/Ueaivlpv_4I/AAAAAAAAUts/jmHN03H0NNQ/s1600/smahus_nybygg_2013K1.png

Troligen har produktionskostnaden helt enkelt blivit för hög. Dvs den totala kostnaden, inkl mark. Bankerna lär ge blankolån för delen över 85% men det blir ju en fråga om att inkomsterna måste räcka. Och stiger totalpriset så blir det färre och färre som kan låna och köpa.

Småhustillverkarna har försökt runda detta genom att finansiera toppskulden själva. Dvs de lånar ut det över 85%. Men det verkar inte riktigt räcka. Och troligen har totalpriserna dragit iväg för mycket.

Under de senast 20 åren har kommunerna skyfflat över anläggningskostnader på husköparna. Hur mycket det gör vågar jag inte svara på.
Jag ser det inte som att kommunen vill tjäna något, utan att kommunen försöker reducera sina kostnader där det går. Dom ska ju försöka ordna en kommunal service och har lite svårt att få det att gå runt, och då är anläggningskostnader något som är enkelt att stryka bort.

Tittar man på Skanskas rörelsemarginal på byggandet så är den anmärkningsvärt låg. För låg för att vara hälsosam.

Men tittar man i den pdf från SCB som jag länkade ovan så ser man att byggkostnaden ökat något extremt. Exakt vad som ingår vet jag inte men dom skriver: "priser på material, arbetskraft, maskinutnyttjande m.m". Dvs inget om markkostnad eller anläggningskostnader. Och det är rimligt att det inte ingår när man skall mäta byggkostnad.
Att maskinkostnaderna skulle ha dragit iväg speciellt mycket tvivlar jag starkt på. Även där borde insatsvaror ha priseroderat pga av produktion i Kina.
Kvar har vi då materialkostnad och arbetskraftskostnad.

Och då kan man fråga sig om det är byggjobbarna som roffat åt sig, eller om byggmaterialet (av likvärdig kvalitet) stigit så mycket mer än KPI. Eller om det är en kombination av båda.

(Jag kollade en granne till en bekant som är elektriker och jobbar på byggen. Han tog sig in bland de 10% högst betalda i kommunen. Det är lite tunn statistik milt uttryckt men om byggjobbare har sådana löner blir byggjobb dyrt).

För lägenheter gäller dock att man ligger högre och ingen tydlig avmattning syns till.
http://1.bp.blogspot.com/-TuBFop918fs/UeamJv2gU8I/AAAAAAAAUt8/AO9QYh2JxRo/s1600/nybygg_lgh_2013k1.png

För båda dessa kan man se vad som hände när staten släppte kreditgivningen friare 1985 och banker och kreditmarknadsbolag fick låna ut så mycket de orkade.

Där ser man hur produktionen av såväl villor som flerbostadshus drog iväg. Naturligtvis väldigt trevligt för den sittande regeringen med så mycket "fart i ekonomin". Men man hade kvar den fasta växelkursen och har man det får man lov att dra upp räntan eller höja kapitaltäckningsgraden för att dämpa den enorma ökningen i betalmedel. Nu gjorde man inte det och när den internationella konjunktursvackan ca 91-93 kom fick Sverige mer eller mindre panikartat dra upp räntorna extremt för att hålla växelkursen. Och tillfälligt var Riksbanken upp i 500%. Men eftersom mängden betalmedel ökat så kraftigt sedan 85 gick det inte att dra in de med höga räntor med kort varsel. Så valet stod mellan depression eller att släppa kronan flytande.

Över 30K/m2 ute i Hässelby som är slutstation på en av de längsta linjerna i tunnelbanenätet är svindyrt. För det priset börjar man kunna köpa lägenheter i Sundbyberg och Solna som är ett "stenkast" från innerstan.

För de som inte kan/vill köpa och låna summor de förmodligen aldrig kommer kunna betala tillbaks är det absolut bostadsbrist. Jag skulle vilja hävda att man får skilja på bostadsbrist och bubbla, även om de ofta hänger samman. Att det är brist på hyresrätter gör ju inte automatiskt att det är en bubbla på bostadsrätter.


Självklart är det inte bostadsbrist bara för att de flesta inte har möjlighet att bo i Gamla Stan. Däremot skulle jag hävda att det är brist när man inte kan få ett förstahandskontrakt i Södertälje utan åratal av kötid.

Vill man bo i helt OK villakvarter så är det inget fel på Hässelby, och det är långt ifrån det värsta området även om man vill bo i lägenhet. Men många vill bo så nära stan som möjligt och kan man köpa något mycket närmare för samma pengar så är det så de flesta väljer att göra.

Sugstina skulle jag inte räkna om man letar boende i Stockholm. Det är snarare ett val man gör om man inte vill bo i Stockholm. Åker man kommunalt är det en halv världsomsegling att ta sig in till stan.


Markpriserna har jag ingen direkt koll på, men jag skulle tror att den mesta marken där det finns en hyfsad närhet till kommunikationer är prime real estate i Stockholm.

Folk kommer i stor utsträckning alltid att vilja bo centralt. Att många vid en viss tid i livet byter den centrala lägenheten till en mindre central villa stämmer nog, men det kommer alltid en ny generation (och en äldre som återvänder) som vill ha centrala boenden. Den efterfrågan kommer nog alltid att finnas, i alla fall så länge samhället ser ut som vi är vana.

Vad gäller bubblans vara eller icke vara så finns det olika åsikter om det. Själv tycker jag det är rätt sjukt att folk vågar skuldsätta sig så hårt som de gör nu. Förutsättningar ändras fort. Räntor, fastighetsskatt, skattesubventioner, arbetsmarknad kan ändras över ett val eller med en snabb konjunkturförändring t.ex. Om man kallar det bubbla eller fundamenta är för mig mindre viktigt, men vid en eller flera sådana förändringar så kan ett stort antal högt belånade människor sitta rejält i skiten och luften gå ur fastighetsmarknaden ganska ordentligt.

Svenskar är nog så naiva att de räknar med att sittande regering kommer fixa alla problem som uppkommer för dem. Bara rubrikerna i tidningen är stor nog. Så kommer någon att ordna detta. Nu verkar dock även Alliansen inse hur farligt detta spel är.

Anekdot: Åt och drack med en vän (nåja) som precis hade köpt en bostadsrätt. Jag började givetvis fråga om ekonomin i detta köp och det kom snabbt fram att marginalerna för att hantera ränteförändringar var obefintliga. När jag frågade vad han skulle göra med sin familj när räntan passerat hans smärttröskel smackade han lugnt och sa "Men om det går så långt kommer det krascha för hela samhället, då får alla städa upp".

Denna osolidariska unkna syn har jag hört i liknande former i andra sammanhang, du har nog rätt.

Hur hade han tänkt då? Att staten skulle betala av hans lån? Det lär väl knappast ske, har det varit fallet någonstans? Staten lär ju i ett sådant scenario lägga resurser på exponerade banker.

Man ska ha klart för sig att de allra flesta klarar väldigt höga räntor, de får bara skära ner på allt annat. Klarar de inte av att göra det själva så kommer kronofogden göra det åt dom. Från en nuvarande genomsnittlig livsstil ner till existensminimum finns det mycket att hämta.

När deras knäppa glädjekalkyler har spruckit kan moderata väljare lätt bli kommunister och det över en natt. Kaxig och självsäker attityd byts ut till ett ynkligt jämmer och rop om solidaritet. Nu ska det vara till deras förmån. Bra är det också, för just de står för ryggraden i svensk ekonomi (har de fått för sig). Ja fy fan, detta inkonsekventa, det är vad man ska förvänta sig kommer att ske. Jag har redan sett det på Flashback och jag har sett det just i den här tråden.

Det är dyrt och komplicerat att bygga hus, och det har hänt en hel del bara de senaste 20 åren. Många standarder och lagstadgade krav är det som måste följas. Det skall vara miljövänligt, energisnålt, inte för bullrigt, bara folk med dyra och kortlivade licenser får bygga, grannarna och stadsbyggnadskontoret och hembygdsföreningen får inte bli sura etc etc, listan kan göras närmast oändlig. Att bygga hyreshus lönar sig helt enkelt inte, och frågan är väl om det någonsin har gjort det. Men på 50-70-talen löste det sig genom att pappa staten hostade upp ur efterkrigskassan, så att fläskbergsgenerationen (ursäkta) skulle kunna garanteras tak över huvudet.

Sen minskar väl inte byggkostnaderna av att de som bygger måste ha löner som tillåter dem att själva bosätta sig någonstans, tex i Stockholm...

Att div regler dyker upp eller ändras borde oftast vara en engångskostnad för byggaren.
Är det materialpåverkande kan de påverka priserna. Är det mycket dyrare materiel nu i säg ett radhus än för 20 år sedan? Vad i så fall?

Nä, hyreshus verkar inte löna sig. Jag har ibland tänkt att det beror på att brukshyrorna gör det omöjligt med nyproduktion. Men allmännyttan borde dock kunna strunta i det och bara bygga på. Dom har ju varit likare. Men allmännyttan verkar inte heller vilja bygga så många hyresfastigheter. Någon som vet vad det beror på?

Mja, vet inte om det är så hållbart resonemang. Det bor frisörer i Tokholm också och de är inte så högt betalda. Och dom överlever ju på något sätt. (Att byggfacket lyckats pressa upp lönerna är en möjlighet, men någon insatt får väl kommentera det).

Skapa mer pengar är ju en klassiker men helt ärligt dessa människor har ju knappast tänkt på det över huvud taget.
Jo precis så. Vi andra betalar notan resten av våra liv.

I vid bemärkelse är det en vanlig tanke hos Svensson. Och den stämmer nog ganska ofta. Trots allt tar överheten in skatt och löser div problem.

Under andra halvan av 80-talet hade kreditgivning släppts fri. Marknaden fick sköta det själv och kreditgivningen löpte amok. Det var väl inte direkt låga räntor. Över 10% för bostadslån. Men folk lånade i alla fall och köpte hus/borätt. Folk i övre 20-års åldern kunde få låna 105% till villaköpet.
Bankerna konkurrerar ju med lånevolymer och då handlar det om att låna ut så mycket det går när det inte finns något direkt som hindrar.

Så folk lånade till bostadsköp med raskt stigande priser. Man hade hoppat över en upptaxering (som jag tror skedde vart 5:e år). Så den som sen kom blev en hård smäll för villaägarna.
Och det var en skattereform på gång som skulle reducera kapitalbeskattningen (som var konfiskatorisk) och därmed också reducera avdrag för underskott av kapital. Feldt sa i TV flera ggr att man skulle vara försiktig med att skuldsätta sig. (Men (S) ökade inte på kapitaltäckningsgraden vilket hade varit rimligt). Men folk skuldsatte sig ändå upp över öronen. Och då fanns också resonemanget att staten kan inte låta taxeringsvärdena och skattereform slå så hårt mot så många villaägare. Men den gången fick dom fel.

Först kom upptaxeringen, sedan skattereformen med reduceringen av ränteavdragen. Och som lök på laxen en internationell lågkonjunktur varvid Sverige skulle behövt sänka räntan men då man tillåtet en sanslös kreditexpansion och höll en fastväxelkurs var det räntehöjningar som kräves för att upprätthålla kronans värde. Och då blev det tufft för folk med stora lån.

Men staten löste inte villaägarnas problem. Den fick fullt upp med näringslivets problem. I stället tog man faktiskt och försämrade räntesubventionerna. (Ja, det fanns riktiga räntesubventioner då. De fanns för att uppmuntra nyproduktion av villor. En nybliven villaägare startade med ca 3% i räntor. Staten subventionerade resten).

Men på 80-talet hör väl ändå till att Staten backade upp banksektorn, spenderade som att det inte fanns en morgondag och inflaterade som aldrig förr? Eller har jag fel? Det är i så fall en rätt viktig faktor i ekvationen.


Lite motsägelsefullt va? Antingen är marknaden fri eller så är den inte fri. Finns inget mellanting.