Bostadsbubbla i Sverige?

Här är en artikel som fick mig att tänka på den här tråden, så jag tänkte att den kanske kunde vara intressant:

http://www.byggahus.se/artiklar/riskerar-du-att-bli-bankens-slav

En del intressanta poänger, men återigen så reduceras Sverige till att bestå av ett eller ett fåtal storstadsområden som ska få sätta agendan för resten av landet.

Fråga den som köper en villa för en och en halv miljon i utkanten av landets femtonde största stad (jag vet inte vilken det är, men det finns väldigt många som skulle kunna kvala in där) om de betalar ett överpris för läget? Är det troligt att vi kommer se drastiska prisfall på grund av att unga barnfamiljer avstår från att köpa eftersom det skulle ge en månadskostnad som ligger 2-3 000 kronor högre än att bo i en hyresrätt?

Det är möjligt att det ändå finns en bubbla i storstäderna, men går det inte att diversifiera åtgärderna mot det då? Vi har ju ett ekonomiskt läge med svag inflation, bortsett från huspriserna i storstäderna då och en industri som behöver stöd när omvärlden bromsar in, vilket inte talar för några drastiska räntehöjningar. Ändå så ska räntorna upp, för att ge oss som tittar på stora villor för 1-2 miljoner stora skälvan så att vi inte vågar trissa upp priset med 10 000 kr till i den där budgivningen. Ändå pratas det om sänkta bolånetak, så att barnfamiljer ute i landet, som inte har kunnat delta i någon bostadskarriär, ska avskräckas från att skaffa sig ett bra boende som de gott och väl har råd med. Är det rimligt?

http://di.se/Default.aspx?sr=6&tr=281857&rlt=0&pid=221715__Arti clePageProvider&epslanguage=sv

Ja, professorn ändrar sig och menar att det är så många saker som spelar roll. Mja, det är klart det är... Fast han hade haft helt rätt på en fungerande bostadsmarknad. Nu är Sveriges bostadsmarknad - i synnerhet i storstäderna - inte över huvud taget fungerande. Den bygger inte på en fri marknad utan på en strypning av tillgång på grund av statliga och kommunala regleringar. Sålunda faller givetvis inte priserna ens i lågkonjunktur, eftersom människor måste bo någonstans och detta någonstans är i synnerhet i de större städerna där jobben finns även i lågkonjunktur. I alla fall mer än utanför.

Såhär skulle det se ut på en fungerande marknad:

1. Det byggs få lägenheter eftersom efterfrågan är låg på att köpa bostad. Folk väljer att hyra någon av de många lediga hyresrätterna istället.

2. Efterfrågan ökar rejält på boende, och hyresrätterna blir dyrare och dyrare. Allt fler flyttar in till stasden.

3. Folk börjar köpa bostad istället, eftersom det på sikt blir billigare att amortera på en sådan än att betala in en massa pengar till hyresvärdar.

4. Bostadsrätter rusar, medan folk lämnar hyresrätterna. Hyresvärdarna, som får sätta marknadsmässiga hyror, sänker såklart hyror för att folk ska flytta in.

5. Bostadsrättsprisers månadskostnad (med räntor och amortering och avgifter) skiljer sig nu stort från motsvarande hyresrätter. En klassisk varning för bubbla.

6. Folk i bostadsrätter börjar sälja, för att istället flytta till någon av de många hyresrätterna.

7. De som bor kvar i bostadsrätter, ser priserna på sina bostäder falla snabbt. De säljer, och flyttar också de in i hyresrätter.

8. Många bostadsrätter till salu på marknaden. Hyresrätter byggs med tanke på efterfrågan på dem. Tillgång och efterfrågan är i synk. Tillbaka till punkt 1.


På den svenska bostadsmarknaden fungerar det såhär:

1. Inflyttningen till storstäderna är stor, men det saknas hyresrätter på den öppna marknaden. Det byggs nästan ingenting. Hyresalternativ existerar alltså inte.

2. Folk söker sig till andrahandsmarknaden, som - om den är svart - vittnar om extrema överpriser. En liten etta på Södermalm kostar uppåt 8000 i månaden.

3. Folk kan lika gärna - eller hellre - köpa något, eftersom det blir billigare i månadskostnad. Den begränsade tillgången på existernade bostadsrätter till salu, och nästan totala bristen på nybygge, gör att efterfrågan är långt högre än tillgången.

4. Bostadsrättspriser rusar.

5. Faktorer som inkomstbortfall, räntehöjningar etc. gör att en del känner sig tvingade att sälja. Tillgången på lediga bestånd ökar på marknaden.

6. Prisfall på grund av den konstanta/ökande efterfrågan men samtidigt ökande tillgången.

7. De som inte känner sig tvingande att sälja, och hellre väntar än att förlora på att sälja under vad de köpte för, tar tillbaka sina utannonserade försäljningar.

8. Tillgången på marknaden stryps. Endast ett fåtal lägenheter till salu. Priserna ökar åter, eftersom efterfrågan är större än tillgången.

Och så fortsätter det.

Nu kan man såklart mena att punkt 5 i den svenska varianten blir så stor att prisfallet blir lavinartat, men i modern svensk tid har något sådant aldrig skett. Vi har inkomstbortfallsförsäkringar, och en koncentrerad arbetsmarknad till storstäderna. Vidare är Riksbankens mål inte längre att försvara valutan.

Eftersom jag varit ute rätt mycket i bostadssvängen i Stockholm senaste åren så kan jag ju dra min historia som kanske kan stämma in på fler än mig.

1. Jag flyttade runt i andra hand under några år. Bodde i Huddinge, Solna och på Söder. Inga hyror var extremt dyra för man behöver faktiskt inte ta de dyraste hyrorna om man är ihärdig och lägger lite mer arbete i sökandet. I huddinge och Solna betalade jag ca 4000kr för en etta medan jag betalade ca 7000kr för en tvåa på söder på ca 65kvm har jag för mig. Alla summor är inte exakta då det här var 4-7 år sen.

2. Efter några år tröttnade jag på att flytta runt och eftersom jag fortfarande inte fick en hyreslägenhet som jag var nöjd med (stod i stockholms bostadskö under tiden jag flyttade runt) så bestämde jag mig till slut för att köpa en lägenhet. Vad jag minns hade jag inga tankar på att tjäna pengar på det men är inte helt säker på om jag minns rätt. Utan det var för att jag kände mig tvungen eftersom jag var så trött på att bo 1år i taget på olika adresser samt inte ville bo i Husby eller var jag nu fick ett förstahandskontrakt.

3. Så jag köpte en liten tvåa i Solna i slutet av 2007 för nästan 2 miljoner. Räntan som jag då fick betala var runt 5%. Efter detta gick räntan upp ett tag och bostadspriserna började falla tills räntan sänktes rejält. Jag betalade väl nu ca 8000kr/mån i avgift och räntor plus att jag därutöver amorterade lite. Med det som kommer till så betalade jag över 10 000kr/mån för min lilla tvåa i Solna på 47kvm.

4. Så småningom bodde jag inte längre själv i lägenheten och det började bli lite trångt så vi började se efter flyttmöjligheter. Nu hade jag stått ca 5år i Sthlms bostadskö och det fanns möjligheter att få en lägenhet i områden som vi kunde tänka oss. Vi åkte även runt på visningar i dessa områden och andra. Doch var avgiften på storleken på lägenheter vi tittade på oftast på 4500-5000kr. Dessutom skulle vi behöva låna 1,5-2M. Så för att göra en lång historia kort så flyttade vi till slut till en hyresrätt på 90kvm i ett helt okej område ca 20mins tågfärd från centralen.
För detta betalar vi ca 7000kr i hyra och med el och annat så betalar vi betydlig mindre nu för denna lägenhet än när räntorna låg på 5%. Lite billigare var det förstås när räntorna var riktigt låga men ännu dyrare när de gick över 6%.

Epilog: Sålde min lägenhet ca 3år efter att jag hade köpt den och med mäklararvode gick jag -170 000kr. Så när jag lägger till den kostnaden på min bostadsrätt så är jag otroligt nöjd med mitt boende och boendekostnaden nu. Samtidigt behöver jag inte längre oroa mig för sprickor i väggarna eller när kylskåpet börjar krångla.
Nu kanske jag låter lite negativ till bostadsrätter men det är jag inte. Vi planerar på att i framtiden köpa oss nåt men om priserna i Stockholm inte går ner så kommer vi nog titta på möjligheter utanför eller möjligen utomlands. Jag är inte så sugen på att ta 3 miljoner i lån för en lägenhet i Sundbyberg eller vart vi nu kan tänka oss att flytta.

Edit: nu när jag tänker efter så kostade nog södertvåan kanske 8500kr/mån. Minnet är inte helt hundra som sagt så inte helt säker på siffrorna.

Man kan naturligtvis spekulera i hur många som vågar handla med svartkontrakt men vi kan väl i alla fall enas om att det är färre än om denna handel vore laglig?

Detta innebär således att det inte är möjligt att använda din uträkning i praktiken då vi bara kan gissa hur en marknad med kontrakt skulle se ut om den vore tillåten och riskfri.

Tillägg till det ovanstående: Det blir sammanfattningsvis minst sagt lite underligt att utgå ifrån att marknadspriset bör beräknas på något som inte alls är en fri marknad och istället lägga till massvis med antaganden och göra någon slags estimat utifrån det. Alternativet är ju att räkna ut marknadspriset på bostäder utifrån den marknad som faktiskt är (i princip) fri - bostadsrättsmarknaden. Occam's razor, bör väl vägleda oss rätt där.

Eh... ni har villor som bara kostar en femtedel av priset för en likadan villa i Stockholm, och sedan skall ni dessutom ha mer generösa låneregler än oss? Varför då, egentligen? Vill ni också få en prisbubbla?

Så, då kan vi väl jämföra med en i princip fri bostadsmarknad då? Titta på München, Zürich, Bryssel... Priserna där är lägre än i Stockholm. Men visst, det är ju lite lång pendlingsavstånd till T-centralen.

Einar Bergs uträkningar är faktiskt ganska nära verkligheten, tror jag. Jag bodde förut i HR bara något kvarter ifrån Stureplan. Hyrorna var höga eftersom det var i princip nybyggda lägenheter, så höga att hyresvärden faktiskt inte ville sälja huset för ombildning. Ettorna där kostade ca 6500 kr/månad, och var ca 40 kvm stora. Ett annat exempel är en 2-rummare på 60 kvm för ca 9000 kr. Kötiden till dem var "bara" 2-4 år, med andra ord var relativt få personer intresserade av att hyra en lägenhet. Gissa hur lång kön hade varit ifall hyrorna var lika låga som i gamla kåkar, kanske 3500 kr för en etta? Med andra ord var det ganska nära marknadshyror.

Alltså, Einar Bergs uträkning är i princip rätt. Problemet är att det blir alltför mycket antaganden om hur saker skulle fungera på en fri marknad som i princip enbart bygger på rena gissningar.

Ditt exempel på hur köerna minskar vid en högre hyra är ju ett väldigt bra exempel som visar på hur efterfrågan ändras utifrån priserna. Svårt att utifrån detta beräkna vad en riktig marknadshyra skulle ligga på (där köerna alltså skulle vara ~0 dagar). Dels eftersom det är tveksamt om man kan göra ett antagande om ett linjärt samband, dels eftersom bostadsrättspriserna skulle gå ner vid en marknadshyra på hyresrätter.

Jag kan för lite om städerna du nämner för att kunna jämföra med dessa. Förstår inte heller vilken nytta vi skulle ha av en sådan jämförelse för att beräkna marknadspriser på boende i Stockholm?

Nej, jag menar inte att vi nödvändigtvis ska ha mer generösa låneregler, men det jag menar är att om det är någonstans det behöver stramas åt så är det väl i så fall i vissa storstadsregioner. Eller är det rimligt att höja räntan, även om det riskerar att slå mot exportindustrin och ger sämre villkor för stora delar av landets befolkning, bara för att några bostadsköpare i Stockholm riskerar att skapa en bubbla?

Ute i landet finns inte samma underlag för en bubbla, där kan låga räntor fungera som en välkommen stimulans till ekonomin, eftersom det innebär bättre hushållsekonomi, jag ifrågasätter rimligheten i att i det läget bara titta på vad som händer i Stockholms innerstad?

Har ni några tänkbara orosmoln som kan sätta bollen i rullning?
Pratar då om åtgärder som inte direkt är anknutet till bostadsmarknaden, som statsfinanser och liknande.

Närmast till hands ligger väl eventuella krav på amorteringstakt. Riksbanken och Finansinspektionen har ju börjat muttra om åtstramningar det senaste året, och nu i veckan även självaste finansministern.

Men det jag tror kommer vara den utlösande faktorn här i Stockholm är just direkt anslutet till bostadsmarknaden: Att folk börjar tappa tron på boendet som sparbössa, vilket kommer att göra alla spekulanter väldigt mycket mer försiktiga. Och om hysterin runt bostadsköp minskar, kommer allt ifrån "snickra hemma"-tidningar till budgivningsrace att klinga av. När priserna sedan börjar falla, kommer vare sig banker eller låntagare våga chansa på att "man alltid får igen pengarna".

Den senaste månaden eller två har vi sett en massa nyhetsartiklar i tidningar och inslag i nyhetsprogrammen på TV om just riskerna på den svenska bostadsmarknaden, för ett år sedan förekom det knappt alls. Antagligen är det många fler än förut som har en gnagande oro om hur det kommer att gå med priserna, och den senaste boprisindikatorn från SEB pekar också på att det börjar svänga.

Då kan det vara bra att införa ett amorteringskrav på säg 50 år. Detta medför att effekten blir större i storstäderna än ute på landsbygden pga att de måste amortera mer per månad.