Bostadsbubbla i Sverige?

Tre saker: Location, location, location.
Befintliga hus ligger ofta på de mest åtråvärda platserna eftersom man självklart byggde på de bästa platserna först.
Därför kan ett gammalt sletet hus gå för höga belopp. Det råder inget budkrig på ruckel mitt ute i ingenstans.

Det är helt enkelt en fråga om tillgång vs efterfrågan. Och tillgången till kapital/krediter.

Är du inte kräsen med ditt boende säljer fogden ett antal under 100k. Kan man fan smslåna ihop

Hur är det att bo i Fagersta ? Ser väl fint ut.

Har följt både tråden och den påstådda bubblan med intresse under många år som lurker. Nog för att liksom-fb ibland lämnar lite till läsaren att förstå på egen hand men här måste jag hålla med i hans grundläggande beskrivning utan vidare. Visst är land och mark en del av kostnaden i att producera en bostad? Precis som skatter, material och arbete. Var ska du annars bo i huset?

Här tror jag många tappar bollen och stirrar sig blind på att mark minsann inte kan produceras och därför ingår den inte i produktionskostnaden. Men det är rätt självklart att en bit mark ingår i kostnaden för att producera en bostad. Tror inte bostadsutvecklare skippar den kostnaden i sina kalkyler.

Så när du köper en ny bostad eller en i andra hand för den delen betalar du för (material + arbete) - konsumtion av boendet + markvärdet.

Vad gäller vinst som kostnad är även det ett faktum. I varje transaktion ska någon av följande 4 ha en del av kakan. Markägaren, kapitalägaren, arbetaren och slutligen den ljuvliga staten. Detta är ofrånkomligt. Som producent av bostad vill jag ha betalt för min mark, min produktionskostnad (material + arbete + vinst - skatt) annars gör jag det helt enkelt inte. Om någon annan vill göra det utan vinst kan man det, men då är det nog enklare att ta ett vanligt jobb istället.

1. Det handlar inte om att kostnader ger effekt på pris. Det handlar om att kostnader inte driver prisutvecklingen. Det är billiga krediter som driver prisutvecklingen eftersom billigare krediter innebär ökad efterfråga och därmed drivs priset upp.

2. Påståendet var att vinst för ett företag är en kostnad för samma företag. Det är hål i huvet.

Exakt.

Samtidigt så tenderar kostnader att anpassa sig till konsumentens betalningsvilja. Upptäcker man som säljare att det går att höja priset med 15% så gör man det. Även om man inte får hela vinsten själv. Kommunen upptäcker det givetvis och tar bättre betalt för marken. Facket upptäcker det och kräver högre löner, etc.

Det är ju ingen naturlag som säger att sänkta räntor ger högre kostnader för att bygga. Det borde ju vara tvärtom. Lägre kostnad för att binda upp kapital. Lägre alternativkostnad för kapitalägarna som därmed borde acceptera lägre avkastning på sin investering, etc. Det var ju inte direkt vad som hände när räntorna sjönk...

1. De nämnda sakerna i mitt tidigare inlägg tillsammans med efterfrågan driver priserna. Om produktionskostnaden inte är lönsam minskar produktionen och minskar utbudet vilket ökar priset givet samma efterfrågan. Därefter ökar produktionen på nytt.

Billigare krediter ökar möjligen köpkraften generellt men säger ingenting om bubbla eller inte. Givet dagens ränteläge, lönenivåer, efterfrågan, produktionskostnader, inflation och sysselsättning är priserna rimliga. Om räntan går upp kan givetvis bostadspriser (och en mängd andra saker i samhället) påverkas, och likaså om sysselsättningen sjunker med 40% eller om inflationen drar iväg etc. Men alla de sakerna är spekulation om just de sakerna, och hur ifs and buts av dessa kan ge konsekvenser på bostadsmarknaden.

En bubbla är om givet samma situation priserna t.ex. hade varit 200% högre utan någon förändring i parametrarna.

2. Man får nog ändå säga att kapitaägarens vinst kan ses som en del i kostnaden att producera en bostad. Kostnaden är för risken han tar med kapitalet, tiden han upplåter kapitalet och för hur mycket kapital han riskerar i förhållande till den förväntade vinsten.

Man köper in råvara (land/byggnad), sedan förädlar man det till en slutprodukt (hus/lägenhet) med hjälp av inputs så som material, timmar och inhyrda maskiner (produktion).

Vad vi diskuterar är huruvida det är ökade kostnader i själva förädlingen (produktion - kom ihåg material och timmar) som står bakom ökningen i slutproduktens pris. Det är detta FB hävdar.

Eftersom du kunde köpa en landbit för 0.5M för 30 år sedan och sälja vidare samma landbit för 10M idag utan att överhuvudtaget lägga till någon som helst förädling (arbete eller timmar) är det helt uppenbart att prisuppgången på fastigheter drivs av andra saker än ökade kostnader för själva produktionen.

Priser drivs av efterfrågan, och utbud följer med viss fördröjning (eller inte alls om det inte går att öka och då stiger priser istället).

Comprende?

Så är det. Konsumenternas betalningsvilja får ju betraktas som efterfrågan i sammanhanget. Höjer man priset för att möta efterfrågan och öka sin vinst bör fler ta efter och öka produktionen till lägre marginal och öka utbudet och som konsekvens sänks priset igen. Alternativt ökar man priset till efterfrågan blir mättad och då sjunker produktionen.

Bra poäng vad gäller de sänkta räntorna. Dock är effekten just den, att produktionskostnaden ökar i takt med markpriser. Givet allt annat lika är det antigen 1. Fler som kan konkurrera om samma plätt eller 2. Lika många som kan buda fast med högre hävstång.

Alltså menar jag att räntorna påverkar priset, men menar att det inte heller behöver vara en bubbla för den sakens skull.
I praktiken kan man säga att kapitalägarna faktiskt räknar med lägre avkastning eftersom de behöver sysselsätta en större mängd kapital för samma/mindre marginaler.

Jag förstår och håller inte med om hela resonemanget. Det jag håller med om är att det i huvudsak är marken som ökat mest i pris. Men det är som sagt givet med den inflation vi haft, de räntenivåer vi haft och har, de löneökningar vi haft, den urbanisering vi haft. Så, jag håller med om att markpriserna ökat kraftigt och utgör lejonparten av ökningen i produktionskostnaden och priset för bostäder. Jag menar bara att det inte är en bubbla, givet historiska och nuvarande faktorer.

Nej, det har vederbörande aldrig hävdat. Och jag vill nog insistera på att vederbörande är en auktoritet på just vad vederbörande hävdar. (Sedan får vi se om VilfredoParitet klarar den meningen).

Läs gärna inlägget som VilfredoParitet länkade. Det har ett underhållsvärde för en del läsare.

Mja, läsarna har nu två alternativ.

1) Som LarryLarry har funderat ut efter mycket analyserande. Att släktingen måste renovera för 2-3 MSEK.

2) Eller att släktingen inte alls har ett behov att renovera. Utan när huset säljs så åker de nya ägarna på det.

Rätt svar skrevs faktiskt i mitt inlägg. Men vi kan notera att det övergick LarryLarry's läsförståelse.

Nja, det visar sig att facket driver upp lönekostnad utan att bry sig speciellt mycket om konjunktur/lönsamhet mm.
Ett skäl till att ROT infördes var att Byggnads mfl hade drivit upp lönerna och skapat stor arbetslöshet för de egna medlemmarna.

Kommunen har skyldighet att ta marknadspris när de säljer mark.

Sedan är det så att företag arbetar hela tiden på att effektivisera och minska de egna kostnaderna. Dels för att öka marginaler men också för att ta eller behålla marknadsandelar.
Så det som händer generellt är att varor/tjänster blir billigare. I fasta priser.

Men,
Kunderna efterfrågar då oftast mer kapacitet/prestanda/funktioner, vilket kan göra att varans pris stiger. Och iom att BNP stiger och vår levnadsstandar så efterfrågar vi MER.
Den mikrovågsugn jag köpte senast har enormt mycket högre funktionshöjd än den jag köpte på 80-talet. Vet dock inte om den var så mycket dyrare direkt.

Materialkostnaderna stiger per kvm som byggs. Dock kan jag se att en given vara inte behöver stiga i pris. Två exempel är dels laminatgolv och trägolv. De kostar nominellt lika mycket nu, eller mindre, än för 25 år sedan. Realt har de fallit i pris.
Men förklaringen till ökande material-kostnader är att vi väljer dyrare mtrl.

Det är riktigt. Lägre realräntor bör leda till prissänkning iom att kapitalbindning blir billigare. Det där var ganska kännbart på 80-talet.

1. Produktion av bostäder går segt. Skift i efterfrågan via räntekanalen är kvickt. Därför är det mer rimligt att anta att utbudet på kort sikt är fixed och efterfrågan är rörlig. Det förklarar prisuppgången bättre än hantverkarlöner (som förövrigt ökat procentuellt mindre än bostadspriserna).

Givet dagens ränteläge och centralbankernas agerande så är det helt uppenbart att vi befinner oss i århundradets bubbla där man gör allt i sin makt att pumpa in likvider i systemet för att det inte ska rasa ihop. Bostadsbubblan är bara ett symptom av helheten.

Att hävda att penningpolitiken inte säger någonting om bubbla är anmärkningsvärt.

”Givet dagens ränteläge så är priserna rimliga” skriver du. Vilket ju exakt är vad bubblan handlar om; billiga krediter som inte är långsiktigt hållbara med avseende på samhällets utsikter. Däribland sysselsättningen, mångkulturen och en åldrande befolkning i en allt mer automatiserad verksamhetsmodell.

200% högre pris än dagsläget, då är det bubbla, skriver du. Vart får du den siffran ifrån, har du dragit den ur röven?

2. Finns ingen logik i det du skriver. Låt oss stolpa upp det:

Påstående: vinsten är en kostnad

Skäl:
a) risken är en kostnad
b) tiden är en kostnad
c) kostnaden är hur mycket kapital som riskeras i förhållande till förväntad vinst

punkt b) nämner inget om att vinst är en kostnad. a) och c) säger i princip samma sak. Men i c) gör du bort dig. Du skriver att kostnaden är risken i förhållande till vinsten. Men du hävdade ju precis att vinsten är en kostnad. Så varför behandlar du inte vinsten här som en kostnad, du behandlar ju vinsten som avkastningsfaktor i förhållande till kostnaden risken. Somsagt, hål i huvet.

Men visst, det är en kostnad för mig när jag säljer min bostad och går +50% på inköpspris.