Bostadsbubbla i Sverige?

Jag förstår att begreppet är helt okänt för dig.

Jag har just redogjort massor med ggr.
Bland annat har jag refererat till boverkets data när dom utrett kostnader för bostadsbyggandet.

Och där kan man ju fråga sig om det inkommit några seriösa invändningar. Men det är väldigt tomt med det.
Det som brukar komma är:
* total förnekelse
* förvirrat off topic yrande om att det är låga räntor som är orsaken.
* halvtotal förnekelse i kombination av förvirrat känslosvammel av den typen som vasaboy28 ägnar sig åt ovan.

Men seriöst, nej. Om någon kommer ihåg ett seriöst inlägg får ni gärna länka det.


En sak man kan göra när svammelmakarna jämrar sig är att peka på byggnadskostnaden som stigit. Med data från SCB. Och fråga vad det är som drar upp den då.
Och då kommer svammelpåstående om att det är vinster. Varvid jag och andra kan visa att rörelsemarginalerna för bygg/entreprenad är lövtunna. Och då blir det svammelpåstående om svarta pengar och ditten och datten.

Sedan kan man peka på att hyreshusen stigit i pris på samma sätt som småhus och BR. Med data från SCB. Då brukar alla springa och gömma sig. Det är på något sätt överkurs för svammelmakarna att fantisera ihop varför Allmännyttans hyreshus stiger i pris på det sättet.


Viljan hos vasaboy28 mfl att ägna sig åt verklighetsförnekelse är extrem.

När jag nu citerade att en utbyggnad kostade 50 kSEK/kvm borde det väl ringa någon liten klocka i bakhuvudet om att det verkar kosta en del. Och då var det inga dyra rum. Däremot var det lite påkostat.

Kommer ni ihåg den gången liksom-fb hävdade att vinster är en kostnad för företag

(FB) Bostadsbubbla i Sverige?

PS, du fick en uppmaning i att visa hur hanterverkarlöner stigit i samma takt som bostadspriserna. Påstår man så får man visa

Du resonerar bakvänt. Det inte finns ett enda bolag som sätter priser utifrån vad det kostar att bygga - det är marknaden som sätter priser och sedan anpassar byggbolagen sin kostnadskostym efter det, eller avstår de om de inte tycker sig få rätt marginal. Alltså, om du driver ett fastighetsbolag tittar du på vad marknaden är villig att betala för en viss produkt på ett visst ställe, sedan räknar du baklänges och ser om du får ut rätt marginal i förhållande till vad det kostar dig att framställa denna produkt givet aktuell tid- och riskestimat. Om du drar över din budget kanske du förlorar pengar men du har noll möjlighet att höja priset om du gjort en dålig kalkyl. Priset sätts - återigen - till 100% av marknaden och avgörs därmed ytterst av summan av alla spekulanters betalningsförmåga, och där ingår räntan som en mycket viktig faktor då den sänker månadskostnaden för boendet och därmed ökar betalningsförmågan.

På vissa ställen lönar sig ett uthus för 50ksek/m2 då efterfrågan är stark tack vare hög betalningsförmåga hos spekulanterna. På andra ställen kan du bara bygga om du gör det för 10k/m2 och får tomten nästan gratis. Det spelar ingen roll i fall 2 hur mycket samtliga aktörer drar upp kostnaderna (varför de nu skulle göra det) eftersom det bara skulle resultera i boenden som är omöjliga att sälja.

Efterfrågan driver utbud, och utbudet anpassar sig, inte tvärtom. Det är marknaden som efterfrågar att byggarna bygger dyrare, inte byggarna som kräver att marknaden betalar mer.

Det finns dessutom hundratals exempel på bostadsmarknader som rusat i pris fullständigt obeorende av byggkostnader. Ta Portugal t ex, priserna "airbnblägenheter" i turistområden är upp 2-300% sedan 2015. Detta är drivet av turism och låga räntor och byggkostnaden har inte rört på sig utan ligger hyfsat stadigt runt 1500eur/m2 (okej de har ökar 10-15% sedan 2015) för genomsnittlig standard. Massvis med människor tjänar pengar och vill renovera om gamla objekt till uthyrningsbara bostäder, kapital flödar in och sätts i rörelse.

Vad tror du händer då? Jo efterfrågan börjar - långsamt - driva kostnader för byggande uppåt eftersom byggbolagen börjar bli busy. Då gör de högre vinster och vill rekrytera mer personal varpå deras arbetare kräver högre löner så det jämnar ut sig. Men att komma och påstå att byggare bestämmer priser är helt absurt. Det sker möjligtvis på vissa produkter t ex i monopolmarknader, som är förbjudet, men i påståendet är synnerligen absurt på på en produkt som till ca 99% överlåtes på en andrahandsmarknad.

Som alla kan se så kan alltså inte lixom-fb på något som helst sätt visa att det är hantverkarelöner som driver pris utvecklingen på bostäder. Men detta totalt orimliga påstående kommer återkomma inom en snar framtid, var så säkra.

Vårt kontor har varit helt stängt men öppnade i begränsad skala för de som hade behov av kontoret. Av 300 pers så var aldrig mer än 30 där. Mest chefer och säljare åkte in av någon anledning. Nu är det helt igenbommat igen.

Vi har gjord lite undersökningar av hur intresset är för hur vi ska jobba på sikt men inget är sammanställt än. Mitt intryck är att singlar i lägenheter är mer benägna att komma tillbaka. Fast det är mest en magkänsla. Så det kan mycket väl vara helt fel.

Det vore mycket intressant med en större undersökning angående detta. Nu är det mest killgissningar och magkänsla.

Handlar om vilken målgrupp du frågar. Man ska ju minnas att liksom-fb är en gubbe som jobbat på golvet hela livet - det är en minst sagt specifik (men stor) målgrupp. Den målgruppen är ganska hyfsad på att gissa hur situationen kommer fortlöpa imorgon, snarare än kommande år. Det är i det här fallet just dessa som fått en knuff av corona, "tvingats" förstå vad som hänt med mänsklighetens möjligheter. Men det betyder inte att de kommer anpassa sig till dessa möjligheter.

Personer som både är yngre och mer framgångsrika hamnar i en helt annan målgrupp. Den gruppen har redan haft dessa möjligheter sedan länge, och alltså utforskat och planerat kring det på ett helt annat sätt. Det är därför en mågrupp som är ganska hyfsad på att gissa hur situationen ser ut längre fram.

Jag tillhör den sistnämnda gruppen, och kan utan tvekan erkänna att jag ibland är lite dålig på att förstår hur situationen ser ut just imorgon snarare än om några år. Men det är ju just denna lucka jag kompenserar för här - jag tror konsekvent att äldre generationer ska vara mindre trögrörliga än de är, men faktum är att det brukar sluta med att skillnaden kommer med generationsskiften; även när utvecklingen är ensidigt positiv (som i det här fallet bara större möjligheter) tenderar den äldre generationen att vara fast i sin ram. Absolut inte alla, men tillräckligt stor andel för att plötsliga förändringar ska utebli.

Jag skulle jag därmed säga att vi får en liten förändring nu, men den handlar mest om att 50+ som arbetat i abstrakta hierarkier hela livet plötsligt får en liten glimt av den här friheten. Och även ansvaret; det är inte alla som jobbat på det klassiska golvet hela livet som som vet hur fint det kan kännas att ta ansvar för sitt eget liv. Men det är en liten glimt. Successivt kommer det komma generationer där i princip alla haft samma exponering för detta som min målgrupp har haft idag, och då är jag lite bättre på att gissa. Denna successiva förändring kommer ha massiv påverkan på vad folk värderar vad gäller bostäder.

Leverantörens vinst är en del av kundens kostnad, ja. Vad är det du anser är fel med det?

En tänkbar förklaring är att VilfredoParitet är die hard marxist och inte kan föreställa sig vinster.

Det är en något krystad men tänkbar förklaring till att VilfredoParitet inte kan förstå att i det fastighetsbolaget åker på att betala ingår leverantörers vinster.

Annars vet jag inte hur VilfredoParitet får till någon logik.

Det står i första mening i det jag skrev. Första meningen borde väl folk klara av att läsa.

Och jag accepterar datat som boverket har samlat ihop.

Och där kan man se att alla faktorkostnader utom byggherrekostnaderna ökat tämligen konformt. Just byggherrekostnaderna ökade mindre.
Och i alla kostnaderna ingår en hygglig del löner.

Går man till botten med detta så kan kostnaderna delas upp i löner, skatter och råvaror. Just råvaruandelen är inte så hög. Och skatterna har inte ändrats så mycket. Inte som andel iaf.

Men faktorkostnaderna förklarar inte 100% av prisökningarna. Resten är standardökning.
En del förnekar det. Speciellt bubbelpratare. Men visar man en bostad med äldre standard så kommer en lång harang spyor om vilket råtthål det var.

Detta med marknadspris verkar svårt för många. I Sverige finns ändå en del marknadsprissättning. Men det verkar okänt och man kan tro att många varit uppvuxna in det inre av Sovjet.

Stiger efterfrågan så stiger inte pris (nämnvärt). Det är produktionen som ökar.
Faller efterfrågan så minskar produktionen. För att till sist stanna av om det inte finns något lönsamt alls.
Finns en grundläggande ökande efterfrågan så kommer så priser att gå upp till produktionskostnad till sist, varav produktionen går igång. Och efterfrågan möts således, varvid prisökning stannar av.

Dvs priset kommer ligga och småsvänga runt produktionskostnad. Detta kan jag tycka borde vara ganska enkelt att förstå.

Det finns varor som ökat en hel del i antal. Bilar t ex. Och att de ökar i antal borde gå att inse att det beror på ökad produktion.

Så i grunden är det kostnader som styr. Och i dessa ingår en viss marginal. För just bygg/entreprenad är de ca 1-3%. Det är inte de 1-3% som är bostadsbubblan, vilket en del tycks tro.

Om prisuppgången på bostäder under 2000-talet skulle ha resulterat i högre vinster skulle rörelsemarginalerna vara extrema.

Jag brukar fråga om inte bubbelpratarna kan ta och bygga lite billiga bostäder. Men det är helt omöjligt. Trots att dom skulle tjäna svindlande summor på det (om deras föreställningar var sanna).

Nu var det en tillbyggnad som landade på 50 kSEK/kvm. Dvs det ingår inget markpris, inga kommunala anslutningsavgifter. Och troligen inte mycket markarbeten. Ändå kommer man så pass högt. Det var just att man landade där som var intressant.
Om man gör en renovering till högre standard var kan man då landa. Och 30 kSEK/kvm tänkte jag mig inte var orimligt.

Tja, då är det bara att producera mer. Precis som man gör med andra produkter.
Om inte det sker är det någon grundläggande kostnad som ökat, och som gör att det inte finns några fantastiska marginaler att roffa åt sig av.

Det som kan hända på vissa ställen är att adresserna blir mer populära. Och markpriset stiger just där. Då hjälper det inte att bygga mer. Det blir inte billigare.
Markpriser kan falla också. Jfr centrala Detroit.

Sedan kostar det som sagt att renovera upp också. Kan vara så att en dela prisstegringarna handlar om att renovera upp så att turisterna öht bokar.

Jag har en äldre släkting som är på fallrepet. Och kollade vad han skulle kunna få för villan. Och tittade då på priser i närheten och försökte justera för standard. Och det blir inte så mycket. Då är detta ändå en ort med inflyttning. Och är relativt centralt beläget, i ett lugnt område.

En intressant sak är om jag tar produktionskostnaden för det huset och justerar för BNP-öking, så kommer det troligen säljas för ca 70% av justerad produktionskostnad.
Så var är nu denna bostadsbubbla?

En förklaring är att huset är i sig underhållet. (Dvs inga dyra nödvändiga reparationer behövs). Det går att bo där omgående utan problem.
Men inte uppfräschat det minsta. Det gör att en köpare troligen räknar med 2-3 MSEK för att få det i drägligt skick.

Vill först bara poängtera att jag inte hävdar förekomsten av en bostadsbubbla (är neutral i den frågan). Jag undrar bara varför du så envist hävdar att produktionskostnaden skapar prisuppgången på en marknad där 99% av överlåtelserna sker andrahand och där kåkar i rivningsskick på 100 m2 skick går för 10+ miljoner konstant.

Med tanke på att marken i sig i och runt storstäder som Göteborg och Stockholm - trots att de inte är associerad med någon som helst produktionskostnad - har ökat exakt lika mycket i värde som färdiga bostäder procentuellt sett är det enkelt att visa att du har fel när du hävdar att produktionskostnad driver prisuppgång.

För många tomter är produktionen en närmast försumbar del av överlåtelsepriset. Nybyggda villor för produktionskostnad på 2.5M ute i de finaste områdena kostar ändå 12.5M så bara 10% är produktionskostnad. De resterande 10 miljonerna är landpriset. Vad tror du landpriset var 1980? Gissningvis 0.5M. 9.5M är prisuppgång på land, trots att inget har byggts.

Sedan missar du en viktig sak till; utbudet på bostäder i attraktiva områden går inte att öka på samma sätt som du skalar upp produktion av andra prylar. Mark och bygglov är kraftigt begränsade och det som händer när efterfrågan ökar utan att utbud kan kompensera tillräckligt snabbt är att priserna ökar.

vederbörande hävdade att vinstpåslag för företaget är en kostnad för samma företag som sätter slutpriset. Det var företagets "kostnad" till ägarna eller något dylikt svammel.

När man gräver en grop i sitt efterblivet envisa påstående att pris = kostnad så hamnar man i sådana tankevurpor såsom liksom-fb

Han har det iaf lättare än sin släkting, som behöver lägga 2-3 miljoner för att sanera sitt hem bortom odrägligt.