Bostadsbubbla i Sverige?

Som Herr Black antydde. Om det finns bostäder till alla fram tills att det finns en miljon hushåll, så borde priserna skena iväg någon gång när antalet hushåll passerar just en miljon.

Jag tror tom jag skrev att 5% värdeminskning kan vara för mycket. Har en bekant som varit med om det. 5% på 2 miljoner är ju hela 100 friska. Sen ska ju de där mäklarna ha 3%, 60 friska till.

Jag tycker det visar på att folk betalar mer än vad som är sunt. Man tar för hög risk. En bubbla i min tankevärld... Men jag är iof inte ekonom...

Okej, men vad skulle vara en tillräckligt stark indikation för dig på att vi har en bubbla då? Ingenting som framförs här verkar ju räcka...

Om man går efter samma logik är det konstigt att det inte ploppar upp bostadsrätter både högt och lågt. Jag tror det hänger ihop med att trafiksituationen är rätt usel. Det går knappt att pendla in till stan om man bor lite utanför.
Tvivlar lite på att det skulle byggas så mycket hyresrätter.

Edit: förutsatt att man inte räknar med att priset på bostadsrätter kommer störtdyka.

Håller med, det blir absurt när ett hyreskontrakt är värt flera hundra tusen.

Jomen det är ju inte så att bostadssituationen förvärrats på sistone. Det ju har alltid varit såhär.

Sen den här jämförelsen med gas. Gasen är ju helt klart mer lättflyktig än bostäder.

Har det alltid varit 20-30 års kö för att få en central lägenhet?

Det var en intressant fråga måste jag säga, var tvungen att tänka efter. Men jag tror nog aldrig att man kan säga sig vara säker på att en bubbla existerar, förrän efteråt. Däremot kan indikationerna vara mer eller mindre starka. Vissa argument som framförs för att en bubbla existerar här är dock rent svammel medan andra har mer substans.

Jag tycker fortfarande att din indikation på bubbla som du beskrev ovan är totalt obegriplig.

En bubbla är väl enligt gängse definition när priset på något skiljer sig avsevärt från det fundamentala värdet inklusive diskontering. Såhär beskrivs beräknigen baserad på fundamenta:

"In valuing real estate, a similar approach may be used. The "intrinsic value" of real estate is therefore defined as the net present value of all future net cash flows which are foregone by buying a piece of real estate instead of renting it in perpetuity. These cash flows would include rent, inflation, maintenance and property taxes. This calculation can be done using the gordon model."

I Stockholm har vi inte den möjligheten, eftersom tillgången på hyresrätter är nära noll. Skulle helt fri prissättning råda på de fåtal hyresrätter som finns i t.ex Stockholm, så skulle bostadsrättspriserna (dagens) snarare vara undervärderade.

Jaha, så på en bostadsmarknad säg helt utan hyresrätter så uppstår inga bubblor då? Är det det du säger? Det låter ju också ganska märkligt.

Men säg gärna något som skulle indikera att vi har en bubbla då?

20-30 år gäller väl bara för de mest attraktiva (och billiga!) lägenheterna. Men miljonprogrammet byggdes väl pga bostadsbrist, hade vi höga priser då?

Och det här med "kön"... De som står i kön är ju inte bostadslösa, de bor någonstans redan. Och nästan hälften av lägenheterna i Stockholm hyrs ut svart, så det är mest förstahandskontrakt det är brist på, inte lägenheter att bo i. Hörde en siffra om att i Stockholm city (Kring kungsträdgården, Sergels torg) så bor det i snitt mindre än 1 hyresgäst per lägenhet!

Säg att man skulle införa straff på svartuthyrning, ja typ 30 dagsböter (eller fängelse??), då skulle nog kötiden rasa.

God morgon!
Jag funderade faktiskt på vår diskussion redan innan jag loggade in (Så kul har jag)

Jag tvivlar på att det alltid varit sådana köer som det är nu. Det skulle vara intressant att se statistik över hur kötiden för de som får lägenhet har ändrats. Nu är det 4 år för en pisslägenhet Husby.
20-30 år gäller lägenheter inne i stan, 30 år kanske är lite extremt. Men det ger fortfarande ingen realistisk chans att skaffa lägenhet för någon som flyttar till Stockholm.

Nej, en bostadsmarknad helt utan hyresrätter betyder inte per automatik att det inte kan uppstå bubblor, men det gör också att det blir oerhört mycket svårare att beräkna några fundamenta i bostadspriser eftersom man inte har något att jämföra med. Möjligtvis skulle man kunna jämföra med att inte ha sitt jobb i Stockholm, och istället vara arbetslös/lågavlönad i Jönköping därifrån man kom och sedan diskontera all framtida inkomst man går misste om för att man inte tog jobbet i Stockholm och köpte lägenhet där. Men det är ju också ett orimligt sätt att räkna på.

I den här tråden tycks människor ha en oerhört lustig syn på vad som är en bubbla. När jag bläddrar tillbaka är det många som direkt drar ett streck mellan "snabb prisökning" och "bubbla" och så är det givetvis inte. En bubbla är inte synonymt med en snabb prisökning.

Så, vad skulle kunna indikera att vi har en bubbla? Ja, t.ex. skulle det kunna vara om det hade byggts bostäder i Stockholm i takt med efterfrågan. För närvarande har vi en nettoökning av befolkningen på ungefär 30 000 människor om året.

Säg att 1. Det byggs 100 000 nya bostäder på ett bräde för att täcka i alla fall den mest akuta bostadsbristen (även den som är ett resultat av förstahandslägenheter som folk håller på men hyr ut). 2. Det byggs 30 000 lägenheter om året på både attraktiva och mindre attraktiva platser. 3. Trots att tillgången är ikapp efterfrågan, så rusar priserna för att folk köper upp flera lägenheter i spekulationssyfte. Och trots att folk köper upp dem, så kommer det 30 000 nya året efter och ökar beståndet...

Det skulle resultera i en bubbla likt den i Dubai, där tomma lägenheter stod i massor - köpta i spekulationssyfte, trots att tillgången var mer än nog för att täcka boendeefterfrågan. Samma sak hände i USA, där usla hus på de sämsta ställena poppade upp ett efter ett, och köptes upp lika snabbt trots att det inte fanns någon som bodde i dem. Där var det inte behovet av bostad i förhållande till brist på bostad som tryckte upp priserna. Där var det en bubbla.

Såhär ser det INTE ut i Stockholm.

Nej, en bubbla kan snarare karakteriseras av att folk köper en vara med föresatsen att kunna sälja den till ett högre pris. Dvs kostnaderna för innehavet förväntas vara lägre än prisökningen.

Runt 1989 såldes kommersiella fastigheter där direktavkastningen var lägre än räntekostnaden för köpeskillingen. Då har man en stark förväntan om en uppgång i pris.

Efterfrågan finns det gott om i en bubbla. Efterfrågan utgörs av alla de som vill köpa (och vara med på tåget och göra ett klipp). Det fungerar inte att försöka resonera om tillgång och efterfrågan i en bubbla just pga detta.

För just bostadsrätter, med de begränsningar som finns, köper folk en större lägenhet och kanske på ett dyrare ställe än de annars skulle ha gjort. Resonemanget är att "man får ändå betalt för att bo" med hänvisning till prisstegringarna.

Det här har lett till att man i Sverige har en mycket hög boyta per capita. (USA har högre).

Skulle något påverka finansieringen skulle folk börja dra ihop sig på mindre boyta och den sk bostadsbristen är borta. Det skulle räcka med ett amorteringskrav för att få bort bostadsbristen i Stockholm på en gång.

Fö finns det både tomma lägenheter och tomma villor i Stockholm. Hur mycket av det som är kopplat till spekulation vågar jag dock inte ha någon uppfattning om. Men råder det prisuppgång så har väl folk ingen brådska med att göra sig av med en extra bostad de har. Bara i Stockholm överförs nog ca 500-1000 bostäder till barn (t ex genom arv) varje månad. Och tror man att man bara tjänar på att ha dom dröjer det väl innan de kommer ut på marknaden. (Sedan finns det naturligtvis en del som snabbt vill casha in och åka till Thailand).

Var det inte en ordförande i hyresgästföreningen som man avslöjade med att ha en borätt han inte använde.