Bostadsbubbla i Sverige?

Ser bara ut som obligationen gäller Nacka 5 AB, Nacka 6 AB, Nacka 8 AB, Nacka 9 AB och Nacka 11 AB. Se 9-10 i obligationsvillkoren. OP köpte dessa av Carlyle. Nacka 7 AB har fortfarande företrädare för Carlyle i styrelsen. Jag antar att OP hade någon typ av option på att köpa även Nacka 7, men att de nu inte går vidare med det.

http://www.nackahusen.se/

Skulle tippa att OP värderat Penthouses till ca 125 miljoner som är samma summa som OP "fick" av Axxonen när de "köpte" projektet av OP. Detta är ju värderingsmässigt är extremt tveksamt men inget konstigt för OP att hålla på med sådant. Styrks även av det som står i rapporten:

"Oscar Properties förvärvade Biografen Penthouses av Axxonen Properties ABs konkursbo för en miljon kronor. Oscar Properties räknar med ett positivt resultat för projektet."

Cubrick och Nacka 7 frånfölls som sagt efter periodens slut. Ser man det så här går väl siffrorna mer eller mindre ihop för perioden.

En sak jag funderar lite på är:

I not 3 i kommuniken står det:

"Per 2018-12-31 finns endast förvaltningsfastigheter kvar i form av tre fastigheter (tomter) på Smådalarö. Det redovisade värdet för koncernens fastigheter uppgick den 31 december 2018 till 20,9 mkr."

I delårsrapporten för januari - sep 2018 står det dock så här i samma not:

"Per 2018-09-30 finns endast förvaltningsfastigheter kvar i form av tre fastigheter påSmadalarösom har sålts men ännu inte frånträtts. De sålda fastigheterna har värderats utifrån avtalat försäljningspris. Det redovisade värdet för koncernens fastigheter uppgick den 30 september 2018 till 20,9 mkr."

Blev detta inte av eller?

måste väl isf bli försäljning av en del marktillgångar

Tack! Jag fattade aldrig varför Nacka 7 AB inte hade OP som ägare. Trodde jag hade blandat ihop siffrorna. Det är ju litet svårt att följa eftersom områden i Nacka strand numreras olika i olika dokument. Från början motsvarar väl siffrorna projektområden?, men sedan byter projektområdena nummer i detaljplanerna, medan företagen behåller sina ursprungliga nummer i namnen (av förklarliga skäl) och det blir litet förvirrat, eller så har jag inte fattat strukturen... Tack för klarhet iaf.

Jag har utgått ifrån att numren i bolagen följer Nackas s.k. delområden. Men jag kan ha fel.
1: https://www.nacka.se/stadsutveckling...anel-startpage
2: https://www.nacka.se/stadsutveckling...anel-startpage
3: https://www.nacka.se/stadsutveckling...anel-startpage
4: https://www.nacka.se/stadsutveckling...anel-startpage
5: https://www.nacka.se/stadsutveckling...anel-startpage
6: https://www.nacka.se/stadsutveckling...anel-startpage

https://www.nacka.se/stadsutveckling...anel-startpage

Se sid 40 och framåt här. Delområden över 6 verkar inte ha fått egna sidor än. https://infobank.nacka.se/ext/Bo_Byg...lanprogram.pdf

Känns inte Nacka något överexploaterat? Man kommer inte kunna ta ut särskilt höga priser med tanke på allt som byggs runt om i kommunen.

Carlyle verkar iaf ha kvar 3, 4, 7 och 10 I samt II. https://www.solidinfo.se/person/Resh...c91a6b2eb1c396

Om jag skall spåna, så står OP inför tre val:
1) Övertyga någon mindre vetande att låna ut pengar till dem
2) Nyemission, d.v.s. övertyga någon mindre vetande att slänga good money after bad money
3) Sälja av fastigheter för att försöka hålla sig flytande.

Ponera att de tvingas till 3). Då tror jag på följande scenario:
a) De dumpar projektet Plania. Fastighet med existerande byggnad som genererar hyresintäkter nära Sickla köpcenter. Borde frigöra litet cash och minska skuldsättningen eftersom den troligtvis går att sälja för mer än vad de köpte den för och läget är ju långt ifrån A-läge så det är ju lönlöst att försöka bygga något i OP stil där och tro att någon kommer köpa.
b) De säljer Bakaxeln som de köpte för, var det 250 MSEK? Fastigheten, som skall inhysa tunnelbaneuppgången, kan nog passa någon som vill bygga mer blandad bebyggelse. Har de tur kan de sälja utan en rejäl förlust. Frigör inte så mycket likvida medel, men minskar skuldsättningen i alla fall.
c) De säljer av Cykelfabriken i Uppsala. Köpt för 100 MSEK? Går nog att kränga av för att minska skuldsättningen i alla fall.
d) De säljer resten av Primus, är det 30 % de fortfarande äger?

Sedan blir det svårt.
* Skurusundsbryggan är ju i princip osäljbar. Troligtvis bokförd för mer än 200 MSEK över verkligt värde och som det verkar, även belånad långt över verkligt värde.
* Nackahusen är pantsatta i en obligation som löper till 2020 tror jag och obligationens nominella värde är ungefär lika stort som fastigheternas värde.
* Gasklockans mark skall de snart tillträda och då måste de upp med, var det 400 MSEK? Det är ju litet av ett profilprojekt och säljer de av det projektet kommer även de djupt troende börja tvivla på företaget.
* Norra tornet 2 håller på att byggas men har fortfarande ca 44/138 lägenheter osålda. Vem vill köpa ett halvfärdigt projekt?

Så min slutsats är att marken kommer ut, men över tid.

Kartan från 2014 stämmer bra! Det är i stort sett dessa nummer som gett företagen, som äger fastigheterna, deras namn, men senare kartor från Nacka använder andra siffror för samma område. Mycket förvirrande.

Jag tror t.ex. OPs projekt No.4 (ligger mellan 2, 5 och 6) heter så för att en gång i tiden hette det delområdet "4". Nu ser du att "4" används för ett annat område.

Nacka är totalt överexploaterat. Titta på Hemnet så ser du att nästan en tredjedel av vad som normalt säljs under ett år är till salu just nu. Samtidigt så är ju Nacka ett område som ligger litet på sidan om och kan upplevas som rätt tryggt och gammaldags svenskt. Vilket har gjort det attraktivt och dyrt. Tryggheten kommer väl från att det är ganska krångligt att ta sig dit från Orten och det väl egentligen bara finns ett och ett halvt problemområde (Fisksätra och Orminge) i kommunen. Undrar hur det blir när tunnelbanan förlängs? Det har ju redan förekommit barnrån i medelklassidyllen, tänk hur det blir när du kan sitta kvar på tunnelbanan från Järvafältet ända till Nacka Forum. Så en hel del av de som köpt bostadsrätter har tänkt fel. De har tänkt tryggt men litet avsides, i framtiden kommer det vara tryggt och bra kommunikationer. De borde insett att de troligtvis får byta tryggheten mot bra kommunikationer.

Sernekes balansräkning är nog i dagsläget ok skulle jag gissa. Det som bekymrar mig är att Ola Serneke går på som ett kärnkraftverk och ska göra allt överallt.

Senast den gångna veckan:
Serneke in som delägare i idrottscenter vid Hagastaden
https://www.fastighetsvarlden.se/not...id-hagastaden/

Samtidigt var det vid den senaste rapportpresentationen tydligt att han måste stilla sig lite:

- Det gamla mantrat att omsätta 10 miljarder år 2020 var som bortblåst.
EDIT: Det står fortfarande i rapporten, men jag hörde det ej nämnas i konferenssamtalet. Omsättningen 2018 blev 6,5 miljarder och orderstocken minskade under året.
- Karlastadsprojektet försenas
- Utdelningsförslag kom ej

Jag tror att Ola Serneke är en av Sveriges bästa och mest sympatiska entreprenörer. Men dessa har ofta egenheten att alltid vilja springa ännu lite fortare, och ännu lite fortare, fram till dess att något pajar. Men nu gjorde man Säveaffären, och vips ser allt fantastiskt ut. MEN så köpte man genast in resterande 50% av Karlastaden och storsatsar på att sponsra IFK Göteborg. Det senare gissar jag handlar om tiotals miljoner. Och man sponsarar väldigt många klubbar. Eaglesandshit kan säkert utveckla detta.

Så som jag ser det, så behöver Serneke definitivt inte få några problem, jag är bara orolig över att man i onödan försätter sig i en ansträngd situation.

Bostadskö i Äppelviken.

https://twitter.com/AktieAlkemisten/...02251456425984

En sak som förvånar mig i OPs rapporter är att det inte finns någon information om hur många byggrätter bolaget äger (jag kollade Q4 2018 och årsredovisning 2017). Övriga utvecklare jag tittat på redovisar detta väldigt tydligt.

Som Tullius sa, så kanske inte OPs potentiella marknadspåverkan gäller antalet lägenheter, men frågan är om de kan komma att påverka priset på byggrätter negativt. Alm Equity var ju inne på detta att byggrättspriserna faller.

Bekräftar bilden att det är sekelskifte som får folk att köa. Och rätt område som här. Antar att det blir budgivning. Ska bli intressant att ser var priset hamnar.

https://www.fjelkners.se/till-salu/b...499_1676288263

https://www.hemnet.se/bostad/radhus-...gen-3-15726856