Bostadsbubbla i Sverige?

Jag tror det är arbetstillfällen som styr i större utsträckning än ränteläget.
Visst blir det dyrare att bo om bostaden har stora lån och räntan går upp,
men historien visar att folk hellre drar in på konsumtionen än säljer med förlust.

Man skulle kunna argumentera att flytten av arbetstillfällen från landsbygden
till storstadsområdena bidragit med att priserna ligger kvar då det fortfarande
sker en nettoinflyttning av människor som behöver plats att bo i dessa regioner.

Också i Stockholm kan man amortera av villan tills man går i pension. En majoritet borde klara det.
Om man vill, vill säga.

Säg att ett par köper en villa vid 30 års ålder och lånar säg 4 MSEK. Med rak amortering skulle det bli 9.5 KSEK i månaden (4.8 KSEK per person). Med ränta skulle det landa på 8.5 KSEK i månaden per person. Och för att få låna 2 MSEK per person så krävs en månadslön på minst 33 KSEK var.

Ser man till de som är 30 år och tar bolån så skulle dom klara det. Däremot blir det tufft för en 30 åring. Därför är rak amortering synnerligen olämpligt. Ett annuitetslån är lämpligare och jämnar ut bördan över åren. Nu har jag inte formeln i huvudet men cash out skulle minska betydligt för 30 åringen.

I de flesta fall är det inte förmågan utan viljan som saknas. Det är sådant som arbetslöshet och sjukdom som gör att det inte skulle gå.

Fast det där har man sagt i flera år nu, vad ska göra så priserna går ned i stockholm? Det flesta som har lån på miljoner tjänar bra, räntan är låg och spås bli det ett tag till, bostadsbristen är helt sjuk. Finns inget som talar för en nedgång just nu, förutom att det blivit "dyrt".

Visar historien verkligen det? Säger inte att du har fel, men kom gärna med källa. Jag saknar sådanna helt som du märker, men mitt intryck (bland annat från mediarapportering av Spanien) är att det stämmer ett kort tag, sen sätter fallet i gång. Vissa måste sälja, ingen får lån till säljarnas eget köppris, och så är det i gång.

Titta på detta tidigare inlägg:




15.000 lägenheter kanske låter mycket? Men det motsvarar väl ungefär 1% av lägenheterna som redan finns där? Så om 1% av alla potentiella Stockholmare inte vill bo där längre för aktuella priser...

Utbud och efterfrågan är mäktiga krafter. Jag skulle inte sätta ett par livsbesparingar på att det alltid kommer finnas många andra som vill sätta lånade livsbesparingar på att det alltid kommer vara bostadsbrist i Stockholm. Notera alltid, för det är vad som gäller när man inte amorterar.

Själv skulle jag inte ta ett jobb i Stockholm om jag var tvungen att köpa bostad där. Skulle hellre hyra ett rum i en källare utan fönster än att satsa de summorna.

Lite glädjekalkyl över det här:

1) För 4M får du ett risigt radhus i Stockholms ytterkanter, i t.ex. Danderyd/Lidingö/Bromma får du ett utedass.
2) Du räknar på 40-års amortering.
3) Du räknar på ränta på ca 3% över 40 år, fantastisk ränta inklusive orörd räntesubvention på 30% i 40 år.
4) Du räknar på 0kr i underhåll på 40 år av rishuset (ett misstag jag tror många nya bolånetagare gör).
5) Du räknar på orörd fastighetsskatt i 40 år, känns osannolikt.

Men idag går kalkylen ihop och det är ungefär så långt Svenne ser.

Även om de nuvarande ägarna kanske kan få kalkylen att gå runt så är väl kärnan i problematiken till vem de ska sälja till om nästa generation inte når samma levnadstandard och inkomster som den nuvarande? Har vi inte en skola i kris och hög ungdomsarbetslöshet? Hur ska de kunna hålla upp bostadspriserna om de måste bo hemma tills de är trettio år och inte finner välavlönade arbeten trots bra utbildning? De är de framtida köparna och detta är väl mer relevant än huruvida de nuvarande välavlönade bostadsägarna klarar sina åtaganden eller ej?

Penningvärdet lär väl förändras men relationen mellan en genomsnittlig årlön på orten och bostadspriserna bör rimligen löpa parallet med varandra över tiden? De nuvarande priserna är dopade p g a de artificiellt låga räntorna. Räntorna kan rimligen inte halveras var femte år som förr och detta lär väl få konsekvenser den dag räntefallet upphör? Inflation eller smärtsamt höga räntor. Relationen mellan vad folk tjänar på en ort och bostadspriserna har nog aldrig varit större i modern tid och kan till stor del förklaras med bostadsbrist i vissa områden men främst genom de fallande räntorna.

Vad händer om vi får färre högavlönade i takt med globaliseringen?

Vad händer om kapitaltäckningskravet hos bankerna begränsar den ewiga tillkomsten av "nytryckta" miljoner att hyra för de som anses vara välavlönade med bra inkomster?

Även om vi har en verklig bostadsbrist, så kan man rimligen inte lösa bostadsbristen med ytterligare fallande räntor för nästa generation genom expansiv penningpolitik utan främst genom att bygga nya bostäder? Vad händer då med bostadspriserna? Bostadsmarknaden är i obalans i kombination med expansiv penningpolitik och fallande räntor.

Fallande räntor som just är ett symptom på hög arbetslöshet och globalisering vars innebörd ofta blir att vi exporterar arbetstillfällen. Till syvende och sist måste bostadspriserna hållas uppe av bra löneutveckling och ett livskraftigt näringsliv. Man kan inte skapa välstånd enbart med penningpolitik och dopa ekonomin med konstant fallande räntor.

Nu stiger börsen så jag har svårt att se att bostadspriserna faller inom närtid...tvärtom. Även där drivs kurserna upp av expansiv penningpolitik i främst USA och det är tveksamt om detta motsvaras av en verklig tillväxt i ekonomin. Jag tänker då på USA som trots allt verkar se ljuset i tunneln och frågan är om denna expansiva penningpolitik av FED nu verkligen fått igång tillväxten och nytt hopp om framtiden? Hoppas den inte vilar på kvicksand (skuldsättning) denna gång.

Eller är det återigen en jakt på Utopia och guldkistan vid regnbågens slut? Jag vet inte.

men Gromph ä'r ekonom. Det förvillar alltmer. Folk vill bo i kollektiv med ett gäng sluskiga studenter. De vill betala allt för huset, och det räcker inte, men en ekonom hittar alltid på en lösning, det finns ju inget svenskt folk tex, bar att importera när svensken säger: Nejdu, det där slitet för bankierna har jag ingen lust till, här har vi vänskap, bor billigt, skiter i barn(eller har ett) medans andra får gigantiska bidrag och staten måste ge dem bostad. Hahaha.
Homo economicus, och det värsta är att jag till mångt och mycket är likadan och respekterar Groph för sitt kunnande, men inte för sin samhällsanalys.

Ja, tänk den som kunde fly...den som var frisk och inte behövde leva i andra tokekonomers och dårpolitikers sjukvårdvärld...

Jag har ett förråd med fönster. Du kan hyra det för 2k i månaden, ligger bra i sthlm, finns vatrten utanför och en brunn, men pissa inte i den!

Efter att ha träffat examinerade civilekonomer från många av de svenska universiteten och högskolorna (och de mest "prestigefyllda") har jag noll respekt för denna titel, för mig är det som att läsa en påbyggnad till Samhällsvetenskapliga linjen som alla medelmåttor som inte visste vad dom skulle göra i yrkeslivet valde. Du får lära dig lite fina ord, men ren intelligens och kunskaper i matematik, (matematisk) statistik, logik och liknande är generellt horribel. Avancerad ekonomi handlar mycket om att förstå matematik och vilka delar som faktiskt är viktiga och förståelse för hur olika delar påverkar varandra när x och y inträffar. Många slänger sig med fina ord för att det ska verka som att dom vet vad dom gör, men i slutändan hamnade dom på månen när dom siktade på Västerås från Stockholm. Personligen brukar jag lyssna på personer som för ett rationellt resonemang, gärna i så många olika sammanhang som möjligt. Har dom skapat en förmögenhet i den privata sektorn i en bransch som är konkurrensutsatt (gärna från grunden eller med en hög multiplikatorfaktor) lyssnar jag ännu mer. Har en person en bra åsikt i ett fall, men påstår annars att en majoritet av golfbollar är svarta och gräsmattor blå, kommer jag inte fästa någon vikt vid fallet då personen har en bra åsikt, proven track record och rationella generella resonemang väger högst.

Har redan jobb, i en fin stad där riktigt bra villor kostar 1,5 miljoner.

Om jag blir arbetslös, och endast kan tänkas hitta jobb i Sockholm. Den dagen då altså mina alternativ blir:

1. Svält/Socialbidrag
2. Låna 2 livsbesparingar o köpa sunkig 1a i Stockholms utkanter för att kunna jobba i Stockholm.
3. Hyra ditt förråd och ta jobbet i Stockholm.

Så blir valet nr 3. Då får du ett PM (om jag inte hittar något bättre att hyra).

a) 4.7 MSEK. Det ser ut som att du slarvat bort kontantinsatsen. Nu kan man förvisso få låna till delar av den. Men ska köparna låna mer så åker inkomstkravet upp också. Och då stiger deras förmåga till amortering.

b) Nu har vi tidigare konstaterat att av det ganska stora antalet villor i stockholms län är det bara en handfull som just du kan tänka dig. Men du får försöka släppa det egocentriska. Det här handlar inte om dig. För medelstockholmaren kan ett hus upp till 4.7 MSEK vara ok. T ex detta:
http://www.hemnet.se/bostad/villa-6rum-norrviken-sollentuna-kommun-leksandsvagen-16a-4693515

c) Lån på 4 MSEK och amortering på 9.5 KSEK per månad ger 35 år. 35 år är också skillnaden mellan köptidpunkten på 30 år och pensionering vid 65.
Det här är grundskolematte så jag antar att du skäms nu.

d) Nej jag glömmer inget underhåll. Jag pekar på det felaktiga ang amortering. Du blandar ihop amortering och underhåll. Det är olika saker kan jag berätta.
Fö är jag husägare och har även vuxit upp i hus så jag har väldig god koll på vad det innebär och för med sig för arbete/kostnader.

e) Nej, jag glömmer ingen fastighetsavgift. Jag pekar på det felaktiga ang amortering. Amortering och fastighetsavgift är olika saker.

f) Ja, jag har räknat på dagens förhållanden. Erfarenheterna har visat att vi inte känner till så mycket om framtiden. Och att sierskorna inte är så mycket att lita på.
Dock kan man göra observationen att politikerna har dåliga erfarenheter av att plåga villaägarna för mycket. Och någon minskning av skuldsättningen är inget parti intresserad av.
Skulle externa förhållanden ställa till med något är det troligt att politikerna kommer att göra något för att lindra. Att landets villaägare skulle börja snåla och dra ned BNP under 0 kommer ingen sittande regering att vara overksam inför.