Bostadsbubbla i Sverige?

Vad är det jag ska se då? Du och jag har nog helt olika mått på vad som är en praktisk familjevilla.
Att den Skånska medelvvillan inte skulle duga till en barnfamilj låter helt overkligt i mina öron. Nästan hela min vänskapskrets, inklusive mig själv består av Skånska barnfamiljer som köpt hus nyligen i prisklasser under 2.5M, och vi trivs alldeles utmärkt. De som är mycket billigare (1.5+M) är förvisso äldre hus (70-tal) med renoveringsbehov, men de har bra bo-area och ligger inte ute i glesbygd. De på 2.5M är 2000-talet. Sedan känner jag även Skånska barnfamiljer som gett 3.5M, som du pratar om, men det representerar inte på något vis medel i Skåne.

Jag vill att du ska se att normerna är att huset är "nyckelfärdigt", praktiskt på så vis att det inte är felkonstruerat med plattak, enstegstätad fasad, fukt i källaren etc. Det ska vara praktiskt på så vis att all kommunal service och infrastruktur ingår i paketet. Om du/ni köpt/byggt era villor på 00-talet med dessa kriterier uppfyllda, inom en radie av 15 min från Lund för omkring 2.5 MSEK så gratulerar jag dig, för de villorna har sedan mitten av 00-talet gått upp en bra bit över 3 MSEK-strecket.

Nu räknar du galet. Rak amortering av 2 Mkr. över 60 år blir ca 2800 kr per månad. Omvänt kan man säga att en amortering på 60 år ger ökade utgifter motsvarande en räntehöjning om 1,67% initialt. Med hänsyn till ränteavdrag blir det samma effekt som en räntehöjning på 1,67/0,7=2,4%. För de som lånar amorteringsfritt så innebär alltså ett amorteringskrav i princip en fördubblad utgift initialt med dagens räntenivåer. Jag kan inte se annat än att detta kommer så på priserna.

Mer info. SVD har en artiklel där SEBs amorteringskrav förklaras ytterligare. Jag blir inte klok på vad de skriver. Å ena sidan säger de "Dessutom är utgångspunkten att kunden klara av att betala av hela sitt lån på 60 år". Samtidigt nämns det i artikeln att det nu är ett absolut krav att amortera ner till 70 % av bostadens värde (mot tidigare rekommendationer om amortering ner till 75 %).

Hur tolkar ni andra detta?

http://www.svd.se/naringsliv/branscher/handel-och-tjanster/seb-infor-krav-pa-amortering_7753644.svd

Noterade precis detta, di.se måste ändrat sin artikel till 70% också. Då behöver ett hus alltså bara renoveras till 70% av värdet på 60 år, låter... Stabilt. Om 60 år kommer teoretiskt en majoritet av Sveriges hus vara fallfärdiga.

Nu finns info på SEBs hemsida. Så här svara de på frågan om vilka regler som gäller från årsskiftet.

"Vid belåningsgrader över 70 procent blir amortering ett krav. Amorteringstiden är 60 år för hela lånet. Vid belåningsgrader under 70 procent är amortering en rekommendation och i dialog med våra kunder tar vi givetvis hänsyn till deras önskemål."

Så en maxbelånad köpare (85 % belåning) behöver amortera ner sin skuld till 70 % med en amorteringstakt motsvarande att hela lånet betals på 60 år, om jag förstår saken rätt.

Hur blir det då i praktiken?

Slog in en random villa på hemnet och valde SEB för boendekalkyl. Villans pris var 3.5m och kontantinsatsen ca 500k.

Amortering per månad blir drygt 4100 kr i 60 år. För att komma under 70 % i belåning behöver köparen amortera av en kontantinsats dvs 500k här. Detta ger 500k/4.1k = 122 månader av amortering alltså i runda slängar 10 år.


Personligen är jag en annhängare av konceptet "lån skall betalas tillbaka". Även om ovanstående exempel ser lite uddlöst ut i teorin så blir det ändå en avsevärd mängd pengar som skall ut under lång tid.

Jag tror även nyckeln här är att amorteringen är obligatorisk. Jag tror det varit lite si och så med amorteringstakten tidigare.

Rimligtvis måste även de andra bankerna redan ha bestämt sig för att genomföra liknande regelskärpningar och SEB är först ut med sin pressrelease. Annars kommer nog SEB få väldigt svårt att attrahera nya kunder.

Oavsett så tycker jag detta är ett mycket bra första steg mot en sundare syn på lån.

Applåder för det här kravet!

Att det är ett privat företag som inför en sådan här regel är inget att klaga på. Jag undrar dock om värdeförändringar tas i beaktande. Om något köpte en centralt belägen lägenhet för 15 år sedan för säg 1 miljon kronor (fullt belånat), och lägenheten idag är värd 2 miljoner. Är den då belånad till 50% enligt SEB:s nya regler?

Ja, om du får värderingen på 2M bekräftad av en godkänd samarbetspartner till banken, så bör det ju räknas som 50%. Ungefär likadant som att använda en godkänd partner vid värdering för att få bolånelöfte. Annars blir jag förvånad.

Ska bli intressant att se vilka av de övriga bankerna som följer SEB. Att Swedbank gör det är väl inte en allt för vågad gissning med tanke på Wolfs utspel i somras. Handelsbanken lär däremot inte göra det då man redan är nöjd över sina kunders amorteringstakt.

Det där var ett ruggigt prisfall. Läste nån annanstans om en villa i Nockeby, Bromma, som första gången gick ut för 16 miljoner, men som såldes för 14. Inte lika dramatiskt som den i Täby, men det är nog i Stockholms mest välbärgade förorter man lär se dom värsta sänkningarna i kronor räknat.

Om du nu menar att jag räknar galet så är det lämpligt att redogöra för var i det galna består. Är det några numeriska operationer som gått fel?

Sedan börjar du tala om rak amortering. En möjlig tolkning är att du menar att allt som inte är rak amortering är galet. Men då får du i så fall ge något stöd för den föreställningen.

En rak amortering ger en större initial månadskostnad än med annuitetslån. Du kan få svårt med gehör för det galna med annuitetslån.