Citat:
Ursprungligen postat av
bijjer
Här har du en förklaringsbörda för vad du tror. Det vi kan mäta är att markpriser för BR ligger kraftigt över markrpriser för HR. Perioden 2000-2015 ökade skillnaden från 1,92 ggr till 3,58 ggr. Du ägnar dig att att tro att HR skulle produceras i mindre attraktiva områden och därför skulle vara billigare. Hur har du mätt upp det? Jag kan inte finna någonting som indikerar att så skulle vara fallet. Tvärtom indikerar det mesta på att det inte finns några större skillnader och att den politiska viljan är att HR byggs i samma områden som BR för att främja mångfald. Du behöver stödja ditt påstående att BR byggs i mer attraktiva områden (3,58 ggr så mycket attraktiva).
Det jag gör är inte att tro utan pekar på möjligheter (i brist på fakta). Diskutera kallas det.
Följande fakta går dock att ta fram:
[PHP] Hyresrätt Bostadsrätt
1994 1 033 1 621
1995 1 091 1 761
1996 1 040 1 260
1997 1 324 1 938
1998 1 202 1 933
1999 972 2 949
2000 1 286 2 781
2001 1 436 4 238
2002 1 442 4 774
2003 2 011 4 387
2004 1 602 4 581
2005 1 873 5 387
2006 1 697 4 929
2007 2 274 5 897
2008 3 307 7 574
2009 3 350 7 346
2010 3 409 8 648
2011 3 475 10 338
2012 3 401 10 066
2013 3 748 9 927
2014 3 334 9 894
2015 3 575 12 450[/PHP]
Dels ser man att från ca 2008 har priserna för HR stagnerat medan de fortsatt för BR.
Man ser också att snittet för HR är skakigt. Anmärkningsvärda avvikelser 1999 och 2003.
Den stora ökningen 2015 för BR hänger nog ihop med att utvecklarna köper befintlig bebyggelse och river. Det har varit en stor uppgång i produktionen sedan ca 2013.
Men hur gör nu kommunerna. Letar man på nätet kan man hitta följande jämmer från Rikshems VD om att de elaka kommunerna inte subventionerar hyresgästerna.
http://sverigesradio.se/sida/artikel.aspx?programid=114&artikel=5692691
Kommunerna har valt att sälja till bästa priset.
Dock avslöjas att Uppsala kommun har så gott om pengar att de subventionerar hyresgästerna.
Detta var 2013. Så fram till strax innan 2013 verkar rimligt att anta att kommunerna tagit lika mycket betalt. Och de prisskillnad vi ser i tabellen ovan (innan dess) skulle då bero på läge eller att BR-utvecklarna köper redan bebyggd mark vilket drar upp priset. Eller vad beror det annars på?
En annan möjlighet är att kommunerna gör skillnad med anslutningsavgifter. Men det är väl lite långsökt.
Så från ca 2008 kan det vara så att kommunerna subventionerar hyresgästerna, eller BR-utvecklarna köper dyrare mer attraktiv mark. Eller båda. Och kanske något ytterligare skäl.
Citat:
Ursprungligen postat av
bijjer
År 2009 minskade markpriserna för BR med över 15%. Däremot minskade markpriserna för HR med bara drygt 2%. Det låter märkligt att kostnaden för marken skulle ha minskat så mycket mer för BR än för HR. ....
Det vi tittar på är ett snitt. Var man råkar köpa och av vem påverkar snittet upp och ned. Som tidigare sagt titta bara hur HR-priserna hoppat upp och ned.
Och inte är det väl så att vi har sett minskad efterfrågan på BR 2013 & 2014 så det är därför som markpriserna fallit. (Det är snarare precis tvärtom).
Prisökningarna sedan 2013 har varit så pass kraftiga att det blivit mer lönsamt att bygga och då har många rusat in och vill tjäna medan det går. Dvs det jag brukar skriva då och då: stiger efterfrågan möts den av stigande produktion.
Men producenterna har inte bara byggt på obebyggd mark. Man har köpt upp kommersiella fastigheter och ordnat så att de får bygglov för bostäder där. Och den marken kostar mer.
Jag skulle inte blir förvånad om BR-markpriset från 2015 faller tillbaka något under 2018. Iom att vi nu verkar hamna mer i jämvikt.
Citat:
Ursprungligen postat av
bijjer
Uppenbarligen säljs också mark till ett betydligt lägre pris när det gäller HR och du har inte kunnat visa att den skillnaden består i något annat än politiska beslut. Det finns alltså inte en underliggande kostnad för marken som gör att den för BR måste säljas 3,6 ggr högre än för HR utan det är efterfrågan, betalningsviljan och betalningsförmågan, som styrs av tillgången på krediter, som avgör.
Ser vi till länken ovan så klagar man hos Rikshem över att kommunerna inte subventionerar. Dock framkommer att Uppsala börjat göra det, från kanske 2010.
Ditt ältande om belåning är något bisarrt. Vad har det med saken att göra? Vi har inte sett någon väsentlig ändring på decennier vad gäller kreditgivning. Jag har släktingar som byggde hus på 50-talet och de lånade då precis som nu. En skillnad var att man då behövde någon som borgade. Nu behövs det mindre då man har bättre koll på panterna. Medlåntagare förekommer dock fortfarande.
(Sedan hade man statliga räntesubventioner förr vilket gjorde att folk belånade sig hårdare).
Citat:
Ursprungligen postat av
bijjer
Om bostadsbolag, oavsett om det är Allmännyttan eller privata bolag, kunde betala lika mycket för marken när man bygger HR och fortfarande ha lönsamhet, hade kommunerna naturligtvis sålt marken till produktion av HR till samma pris som för BR. Men sådan betalningsförmåga saknas och därför behöver kommunerna ta till politiska beslut för att sälja marken till 1/4 av marknadsvärdet. I annat fall hade sannolikt inga HR uppförts vilket den politiska ledningen skulle kritiseras för, kraftigt.
Varför skall inte folk göra rätt för sig och betala sitt eget boende?
Varför skall hyresgästerna kunna skicka sina boendeutgifter till främmande människor som måste betala?
Hindrar HGF produktion av HR så är det väl Hyresregleringen man skall se över.
Anser hyresgäster att nyproducerade HR blir för dyra så får väl Allmännyttan mfl fastighetsbolag sänka standarden. Eller så får man se över regleringar och se om det går
Den här nyproducerade BR'en
https://www.hemnet.se/bostad/bostadsratt-1rum-nynashamn-nynashamns-kommun-nynashamn-12628897
Landar på 2.7 KSEK/mån i kapitalutgift och månadsavgift. För att kunna jämföra med hyra så får vi lägga på vissa driftskostnader samt inre underhåll, samt viss service som att rensa avlopp. Men jag ser inte riktigt att det är för dyrt så att folk inte har råd med det.
Vad är problemet?
Jag missar uppenbarligen något.
Citat:
Ursprungligen postat av
bijjer
Jag har inte spekulerat i att många kunder skulle vilja ha 60-talsstandard. Du får nog läsa mina inlägg igen och peka på var jag spekulerar i att kunderna vill ha 60-talsstandard.
Det skriver jag inte heller. Det står "t ex" framför. Du missade nog det. Du spekulerade i att leverantörerna inte möter marknadens önskemål, och kunderna åker på att betala för sådant de inte vill ha.
Och jag pekar på att leverantörer brukar vara ganska bra på att pricka in det. Den som gör det får nämligen sälja mer.
Citat:
Ursprungligen postat av
bijjer
I Boverkets rapport kan det konstateras att arbetslöner har ökat med 36% under en 15-årsperiod, eller 2,6% per år i genomsnitt. Det är en lägre ökningstakt än material och transporter. Samt markpriser. Var har jag påstått att faktorprisindex ska ha sjunkit? Hänvisa gärna till det påståendet. Var har jag påstått att materialpriserna ska ha sjunkit?
Du skrev så här: "Utan efterfrågan sjunker priserna,"
Och jag ville peka på att det inte syns i faktorprisindex. Trots svår lågkonjunktur i början på 90-talet (som dessutom är internationell) så faller inte faktorprisindex. Dvs den teori du hänvisar till är inte giltig. Förutsättningarna för den teorin är fri marknadsekonomi. Men det vi har är inte en fullödig sådan utan en med regleringar. De ger sig tillkänna vid sådana situationer.
Citat:
Ursprungligen postat av
bijjer
Jag har också påstått att efterfrågan av en vara och betalningsförmåga för densamma påverkar priset. Detta blir väldigt tydligt då efterfrågan och betalningsförmågan för BR i Sverige sjönk under 2009 vilket direkt gav en effekt på markpriserna som då sjönk med 15%. Att efterfrågan på det material som används i byggsektorn skulle ha minskat kraftigt och därmed sänkt priserna har jag inte påstått.
Se ovan ang förändringar i faktorprisindex.
Men som jag skrivit kan jag mycket väl tänka mig att man minskar ned köpen av kommersiella fastigheter som rivs. Och då kommer snittet för markpris att minska.
Med referens till länken med nyproduktion för 2.7/månad + lite ytterligare, så ser jag inte att den nivån är ett hinder för fortsatt produktion.
(Även folk som bor i nyproducerad HR i Djurgårdsstaden och kan sägas ha relativt höga hyror verkar ok med dessa).
Det har länkats erbjudanden i tråden om markanvisning i fina lägen för 1 kr. Som ingen nappar på. Förklaring: det är i avfolkningsbygd.
Och där har vi förklaringen till mycket gråt och tandagnisslan. För BR gäller att den som betalar mest får bo där det är attraktivt. Men många kan/vill inte betala, men kräver ändå att få bo där det är attraktivt.
Citat:
Ursprungligen postat av
bijjer
Du har verkligen en förklaringsbörda när du påstår att de ökade priserna/kostnaderna för material och transporter skulle ha ökat mer med anledning av att löner en stor del av dessa kostnadsposter. Hur har du mätt upp det?
Som jag skrev tidigare så består priser för material och transporter av: skatter, löner och råvaror.
Och som jag skrev har jag inte data på fördelningen, så att efterfråga det av mig är tämligen meningslöst. Dock vet vi att lönekostnader har ökat. (Reallönerna har ökat). I vilken mån råvaror som olja, skog och metallskrot ökat är oklar men jag känner inte till några direkta ökningar. Tvärtom vill jag minnas att priserna fallit tillbaka. Kvar har vi då skatter. Men där är det inte heller uppenbart med några drastiska ökningar.
Sedan finns en omständighet till och det är införande av fördyrande regleringar. Det kan ha ökat. Men det låter långsökt att det ska ha dominerat.
Men jag tar gärna emot hårda data i frågan.
