Bostadsbubbla i Sverige?

1) Självklart kan Regeringen Löfven hålla på det här hur länge som helst innan de tar beslut. Jag gör bedömningen att eftersom de vet att förslaget är på väg och de har haft lång tid att fundera över vad de tycker så hamnar det på dagordningen på torsdag. Jag kan naturligtvis ha helt fel.

2 ) Lagen som ger Finansinspektionen rätt att efter godkännande av Regeringen meddela amorteringsföreskrifter har redan klubbats av Riksdagen. Det skedde 23 mars 2016 och lagen trädde i kraft 1 maj 2016. Vad lagen säger är i princip att FIs styrelse kan hitta på vilka kreativa lösningar som helst, men Regeringen måste godkänna dem.

http://www.regeringen.se/artiklar/2016/03/slutligt-forslag-till-utformning-av-amorteringskrav/

Edit: Lägger även till länk om att regeringssammanträden normalt är på torsdagar:


http://www.regeringen.se/sa-styrs-sverige/sa-arbetar-regeringen-och-regeringskansliet/regeringsarende/

Tillgång och efterfrågan kommer nog att jämna ut så att totalkostnaden före och efter ev. amorteringskrav är ungefär lika. Särskilt som bankerna räknar på "kvar att leva för" och helt enkelt hindrar folk från att köpa för dyrt. Därmed kommer priserna att sjunka med motsvarande mått.

Däremot kan priserna månaden innan stiga ngt då det kan bli ett tryck att köpa innan, men jag tror inte det kommer bli på samma sätt om det sätter sig i folk att det är en nedåtgående pristrend. Om priserna är påväg uppåt är det inte ett lika uppenbart problem att köpa dyrare än man har råd med, likt när de tidigare amorteringskravet infördes.

Tveksam till att säljare kan liksom svälta ut köparna i någon större grad. Särskilt som nyproduktionen kommer att behöva krängas hur som helst?

Ja. Det är enorma skalfördelar med gemensamt hushåll. Att ettor har så högt m2-pris känns mer som en produkt av att ettor har lägre totalpris och det är lättare låna till en sådan, inte att ettor "borde" vara dyrare per m2.

Frågan är om det inte finns större fallhöjd i pris för ettor än andra? För om man riskerar bli inlåst med lån i en etta utan att kunna flytta och få ett nytt lån så fungerar det inte när det är dags bilda familj. Däremot är det inga problem när priserna stiger. Inlåsningsviljan i en etta borde vara låg.

Ja, alltså det är lätt att glömma bort att de flesta inte har en aning om vad de sysslar med och om tillräckligt många är irrationella blir det svårt eller nästan omöjligt vara rationell själv.

I fall B är det ju bara värt vänta om man köper ngt dyrare än det man redan har samt att prisförändringarna är jämna över segmenten. Om köpare B har en stor lgh i ngn sketen avkrok runt Stockholm och siktar in sig på mindre lägenhet i innerstaden (säg att den i innerstaden är 10% dyrare) vet jag inte om det är särskilt bra att vänta, tex. Men det finns ju ett otal unika scenarier.

Du äger inte lägenheten, hur ska du kunna överlåta något du inte äger? Föreningen får inte upplåta bostadsrätt innan ekonomisk plan finns tillhanda. Du har inga nycklar till lägenheten. Vad är det du ska överlåta?

Notera följande från Mäklarsamfundets webbsida som nog svarar på frågan:


http://www.maklarsamfundet.se/omforsaljning-av-nyproduktion-inte-sa-latt-som-man-tror

Låter som 38 kvm på södra Luntmakargatan. Väldigt bra läge och nära till allt. Om den vore min hade jag väntat med försäljning tills marknaden hade stabiliserats på så sätt att budgivningarna kommit igång igen. Jag hade inte förväntat mig sommarens toppnoteringar men jag hade hellre fortsatt att hyra ut än att säja för billigt och krigat med de som måste sälja. Det är ju trots allt ett av de bättre lägena i hela Sverige. Beräkningar på vad ev. köpare måste tjäna för att kunna betala lgh borde du dock göra såvida det nya amorteringskravet går genom. Jag har inte räknat på det men en sak vet jag och det är att 25-30 åringar har inte kommit så långt i karriären och har inte så mycket pengar. Din målgrupp blir nog snarare det senare segmentet 30-35 åringar + 40 åringar som precis separerat.

Precis som jag säger med andra ord, den måste vara upplåten innan överlåtelse kan ske.

De flesta behöver inte flytta någonstans. Det har varit en stor omsättning på senare år för att göra bostadskarriär men om den tiden är förbi så nöjer sig nog många att bo där de bor. Sen kommer ju vissa att komma i kläm såsom de som har tecknat nyproduktion. Å andra sidan tillkommer det folk på köpsidan som har fått jobb i sthlm men måste köpa för att kunna ta det nya jobbet. På det stora hela tror jag att marknaden kommer att torka upp när säljarna märker att de inte får ut det priset de vill ha. Då kommer de fortsätta hyra ut sin extralägenhet som de gjort i flera år.

Absolut! Men det har inget med nycklar att göra. Utan du kan sälja direkt du skrivit upplåtelseavtal och det kan vara månader före Inflyttning.

Fast det kommer alltid att finnas folk som måste sälja. Skilsmässa, dödsfall, arbetslöshet etc. Det fanns gott om folk som sålde med förlust under början av 90-talet. Det fanns gott om folk som sålde med förlust i Spanien 2008. Likadant i USA. Men det är annorlunda i Sverige nu, eller hur? Ingen kommer sälja med förlust här inte...

Alpha bidrog med intressant statistik om byggkostnader tidigare i tråden. De har stigit rejält, nästan i takt med bostadspriserna. Grundaren av ALM equities gör en dragning här om vad som sker på bostadsmarknaden nu. Partiskt givetvis och vinklat men ändå intressant. Där kommer det fram lite intressanta saker, bl.a. om hur priserna på byggrätterna rusat i höjden vilket troligtvis är den huvudsakliga förklaringen till byggkostnadernas utveckling.

En annan intressant sak är hur många som gör rena spekulationsköp på det som Alpha passande nog kallade terminer på bostäder, med avsikt att sälja innan tillträde. En anledning till att priserna viker är att många ska ur sina terminer samtidigt.

Dagens läge är knappast jämförbart med varken USA eller Sverige på 90-talet (Spanien har jag dålig koll på så vill inte uttala mig). I USA lämnade du bara in nyckeln till banken utan förlust. I Sverige på 90-talet så berodde nedgången på de extremt höga räntorna, vilket rökte ut folk från sina boenden då boendekostnaderna blev extrema. Vad vi ser idag är snarare en korrigering. Inget har egentligen förändrats.

För att få den typ av nedgångar som du talar om måste du tvinga folk att sälja. Det är väldigt billigt att bo idag så då måste något drastiskt hända först. Folk säljer inte till förlust av fri vilja precis. Jag kan ge dig rätt i att det finns några som kan ramla mellan stolarna men de utgör knappast tillräckliga volymer för att påverka genomsnittspriser märkvärt. Nej, så länge boendekostnaderna inte ökar så blir det ingen större nedgång.

Liknelsen med terminer är det vettigaste Alpha myntat i tråden. Även om han inte tror på en bubbla eller att inköp av terminer driver upp priser så finns det väl en parallell med terminer i silver, eller har jag fått det om bakfoten..